楼盘现房销售，⽼百姓有什么好处？
7⽉31⽇，成都中⼼城区的两块⼟地成功拍卖，这是成都⾸次在拍卖指标中明确要求“100%现房销售”的地块成交了。在楼市调控更为严格的当下，这意味着成都实施了近20年的房预售制度，将迎来全新的改变。
“现房销售” 对于消费者来说，不会担⼼买到烂尾楼，但对于开发商来说可能要承受巨⼤的资⾦压⼒。成都即将开启的“现房时代”，对于开发商来说，毫⽆疑问是⼀次“适者⽣存”的变⾰。对于购房者来说，“现房时代”会发⽣怎样的改变?
今天，我们邀请到房产专家郭洁为我们带来专业的分析。
Q
当我们⽤⼀个“时代”去形容这样的改变，它意味着什么？
郭洁：我认为成都开始尝试现房销售政策，也是贯彻了⼀城⼀策的要求，我们现在所谓的现房销售时代来临，不是特别贴切。因为它是⼀次尝试，后期会不会全⾯地进⾏推⼴或者是实⾏，还要根据这⼏块地后期的运作情况来决定。
今天上午龙潭的两块地要求也是现房，并且是要精装房。这个要求，其实对开发商来说，就是除了现房之外，还要做全精装。这样的政策，都是政府在成都实⾏的⼀个试点尝试⽽已，其实很多城市也已经在推⾏了。
Q
现在成都的预售制度是什么样的政策状况呢？
郭洁：要分商、住两种情况，商业的话，你正负零了之后就可以进⾏贷款，就是贷款的预售；住宅的话，像是在之前就是必须要封顶、断⽔之后才能拿预售，但现在政策就⽐较放宽了，50%就可以拿预售。预售的政策也不是⼀成不变的，它是会随着市场的改变以及政策的调控⽽进⾏调整。
Q
现房销售和之前的商品房预售，从购房者的感受上会有怎样的不同？
郭洁：其实最⼤的不同就是，以前我们是看图纸，现在我们可以直接到项⽬中去看现房。这对很多购房者来说，就不⽤再有房⼦质量、户型、景观、会不会烂尾等等这种顾虑。同时，现房销售对开发商能⼒的要求会更加⾼。以前很多开发商对项⽬的前景描绘得很好，但实际上做出来，可能跟我们看到的效果图完全不⼀样，购房者需要承担⼀定风险。现房销售之后，这种风险就没有了。现房销售政策
对购买者来说，应该是最好的选择。
Q
现房销售会不会推⾼房价?
郭洁：现房不是推⾼房价的核⼼因素，它只是很⼩的⼀个因素⽽已。其实房价这么多年的上涨还是有⼀个周期性的，它会有周期性的平稳和回落，也会有周期性的上涨。所以说，在推动房价上涨的众多因素⾥，现房销售并不会产⽣太⼤的影响。
Q
所以现房销售模式的开启，对于购房者来说可能更多的是利好对吗？
郭洁：的确对于购房者来说，利好可能会⼤于弊端。从房地产整体的发展进程来看，未来现房销售是⼀个⼤趋势，因为现在各个国家，基本上都是现房销售，期房销售很少，中国也会逐渐地跟国际接轨。等到房地产⾏业越来越趋于成熟，⾏业集中度越来越⾼，会有更多有品质的项⽬，提供给购房者来选择。所以⼤家不需要再承担过去那种风险，没有必要
⾏业集中度越来越⾼，会有更多有品质的项⽬，提供给购房者来选择。所以⼤家不需要再承担过去那种风险，没有必要再去期房⾥⾯踩雷。
Q
现房销售对于开发商的要求会产⽣什么样的改变呢？
郭洁：就⽐如说重庆，之前也实⾏过现房政策，但是在2017年年终的时候取消了这个政策。所以说，这个政策的灵活性还是⾮常⼤的，可以根据每个城市的实际情况来进⾏⼀个调控。这个政策对于政府来说，不光是可以规范⼟地市场，对后端的销售市场也能调控。因为现房销售政策，是⽤来调节房⼦的供应周期。政府为了减少市场的供应压⼒，可能会要求现房销售。开发商就推迟了这批房⼦的销售时间，这样就可以暂时缓解市场供过于求的状况。
Q
现房销售对于开发商来说，会从资⾦层⾯发⽣什么样的变化？
郭洁：对于开发商来说，这不仅是有资⾦层⾯的变化，更是对开发商整体能⼒的考验。
第⼀是资⾦层⾯的考验，资⾦会⾮常地紧张，加⼤了回款周期。但他也可以把压⼒下沉，就是他会让承建商，也就是修房⼦的单位来垫资。但因为整体周期的拉长，使得开发商靠滚动资⾦去做规模，发展规模的速度就会变低。所以说，它对资⾦融资能⼒，是⼀个极⼤的考验。
第⼆就是对开发商整体运营能⼒的考验，如资⾦筹措、施⼯管理、质量管控等⽅⾯的能⼒。在后期市场，可能还会承担⼀定的风险。就是说，现在是⾼点拿的地，并且投⼊了那么多的成本去修建，如果售房时市场价格回落，房价反⽽低于成本价。开发商要承担⼀定的风险。
Q
成都商品房预售制度已经有25年了，这个时候推出现房销售，成都房地产市场做好准备了吗？
郭洁：其实之前也有过现房销售，⽐如在2008年地震了之后，有很多项⽬都是准现房，甚⾄是现房了才进⾏销售，但是那个时候是企业的⼀种⾃主⾏为，是市场决定的。这种销售模式，周期太长了，后来有很多房⼦卖不出去，之后才随着市场的回暖⽽卖掉。
给⼤家透个底，很多开发商在最后做处理的时候，就是卖了很久的，售楼部都撤销了没有销售⼈员了，突然告诉你还有⼀两套房⼦卖，那这种房⼦有两种情况。
第⼀种情况，就是前期被开发商⽼板⾃⼰留下来了，可能会有⼀些其他的打算，但是最后急于⽤钱或者是因为资产处理，他就把这种预留的好房⼦拿出来卖了，这种我们叫市场捡漏。
Q
未来的⾛势会是全部要现房销售吗？
郭洁：不会，还是会给开发商很多⽣存空间的，毕竟如果真要实⾏⼀⼑切全部现房，那可能中国的房地产企业会淘汰掉2/3以上，只剩下百分之⼆三⼗不到有实⼒、资⾦能⼒、运营能⼒的企业了。
Q
⽬前这个阶段，成都房地产市场的⾛势会有什么变化，或者说会有什么特点？
郭洁：我们可以预估成都的房地产市场还是⽐较平的，甚⾄是稳中有很⼩很⼩幅度的上涨，是在政府5%以内的⼀个涨幅，⾄少在短期内是不会突破的，两年时间也就是百分之⼗⼀、⼆的样⼦，对于很多的购房者来说，会有⼀定的优势。
幅，⾄少在短期内是不会突破的，两年时间也就是百分之⼗⼀、⼆的样⼦，对于很多的购房者来说，会有⼀定的优势。但也不能完全判断，有⼀些项⽬可能就会⽐期房项⽬好。我认为期房项⽬始终存在着快速的资⾦回笼的诉求，所以说可能价格上，⽐现房还没有推出来的时候，还是有⼀定优势的。
所以说，我们的建议就是期房和现房呢，⼤家还是要根据⾃⼰的购买能⼒来进⾏选择，因为未来有太多的不确定因素。
针对现房销售这样⼀个成都⼟地拍卖的新规，西南财经⼤学教授刘璐认为这是根据部分热点市场供需⽭盾作出的回应，现房销售将和限购政策⼀样与整个房地产⾛向相匹配。如果未来⼟地市场越来越热，
⼟地拍卖就会搭配更多⽐较苛刻的条件，包括现房销售甚⾄这⼀条件会绑定在⼟地拍卖⾥⾯，但是如果市场趋冷，那这个政策可能会被取消或者延缓。
在国家加⼤楼市宏观调控⼒度、强化商品房预销售监管等政策的影响下，现房销售是⼀种销售策略，也是房地产市场逐渐成熟的表现。这种新营销模式的出现，也必将对整个楼市产⽣影响。
放眼更长远的未来，“低端有保障，中端有⽀持，⾼端有市场”，这会是未来中国房地产的主流发展⽅向。开发商会更专注地做改善型、⾼端型产品！在这样的背景下，“现房销售”是基于对未来市场需求的预判，有意的控制开发量、提升房屋品质保障、减⼩期房开发的各类风险。现房时代将开启我们更加期待的有家更有爱的未来。

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