黄求象、广州市鸿满装饰工程有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】广东省梅州市中级人民法院

【审结日期】2022.05.17

【案件字号】(2022)粤14民终701号

【审理程序】二审

【审理法官】黄莉芬黄碧辉张孟棋

【文书类型】判决书

【当事人】黄求象;广州市鸿满装饰工程有限公司;巫金星;广州东湛房地产开发有限公司

【当事人】黄求象广州市鸿满装饰工程有限公司巫金星广州东湛房地产开发有限公司

【当事人-个人】黄求象巫金星

【当事人-公司】广州市鸿满装饰工程有限公司广州东湛房地产开发有限公司

【代理律师/律所】伍浪岩广东华璟律师事务所

【代理律师】伍浪岩

【代理律所】广东华璟律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】黄求象;广州市鸿满装饰工程有限公司;广州东湛房地产开发有限公司

【被告】巫金星

【本院观点】本案属房屋买卖合同纠纷。

【权责关键词】撤销代理相邻关系合同恢复原状专属管辖第三人新证据诉讼请求变更诉讼请求缺席判决维持原判执行异议查封诉讼时效

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【本院查明】广州东湛房地产开发公司述称，一、关于涉案房屋冲抵工程款的事实。原审第三人合法取得案涉房屋的预售许可证，可对外销售涉案房屋。因原审第三人欠上诉人广州鸿满公司工程款，遂以涉案房屋冲抵工程款，由上诉人广州鸿满公司转名给被上诉人。2016年12月2日，被上诉人与原审第三人签订了涉案房屋的《认购书》，原审第三人向被上诉人开具了该房屋的全款收据，由被上诉人与原审第三人完善购房手续。二、关于被上诉人对涉案房屋的收楼与使用情况。2018年6月30日，被上诉人办理了涉案房屋的收楼手续，原审第三人向被上诉人交付了涉案房屋。同时，被上诉人与小区物业公司签订了《颐和盛世花园前期物业管理协议》《颐和盛世花园临时管理规约》，交纳2018年6月30日至2020年12月30日期间的物业服务费及公摊水电费。因此，被上诉人已实际占有使用涉案房屋。三、原审第三人愿继续履行与被上诉人签订的《认购书》约定的合同义务，完善购房

手续并办理涉案房屋的房地产权证。原审第三人正与债权人和解中，和解后原审第三人即可将涉案房屋解封出来，与被上诉人完善购房手续，办理涉案房屋的房地产权证。综上，请二审法院在审查事实基础上，对本案依法作出判决，以保护各方当事人的合法权益。

【本院认为】本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据诉辩意见，本案二审争议焦点：本案的管辖法院；被上诉人提起本案诉讼是否超过诉讼时效;案涉房屋的买卖合同关系的相对方及《合同书》是否应解除；关于本案的管辖法院问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二十八规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案属房屋买卖合同纠纷，不属上述法律规定适用专属管辖的情形，因此，原审法院受理本案并作出判决不违反专属管辖的规定，程序合法。上诉人称本案应移送案涉房屋争议地广州市花都区人民法院管辖的理由不充分，不予支持。关于被上诉人提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。经查，上诉人在一审诉讼过程中未提出时效抗辩，其在二审诉讼中提出，本院不作审查。关于案涉房屋的买卖合同关系的相对方及《合同书》是否应解除的问题。原审第三人因欠上诉人广州鸿满公司工程款，遂将案涉房屋用于抵对欠上诉

人广州鸿满公司的工程款。抵对后，原审第三人应将案涉房屋变更登记至上诉人广州鸿满公司名下。后上诉人广州鸿满公司、黄求象与被上诉人签订《合同书》，将案涉房屋以47万元出让给被上诉人用于抵减上诉人欠被上诉人25万元借款本金及利息4.5万元，被上诉人向上诉人另行支付了购房余款17.5万元。因此，《合同书》中约定的房屋买卖双方是上诉人与被上诉人，该《合同书》约束上诉人、被上诉人。被上诉人按《合同书》约定履行了付款义务，上诉人应履行转移案涉房屋所有权至被上诉人名下的义务，案涉房屋未变更登记至被上诉人名下，上诉人的合同义务并未履行完毕。现原审第三人因与案外人之间债权债务纠纷，案涉房屋被广州市天河区人民法院查封，导致上诉人的合同目的不能实现。被上诉人诉求解除《合同书》，一审判决解除上诉人、被上诉人签订的《合同书》并无不当。至于上诉人、被上诉人签订《合同书》之前由被上诉人与原审第三人签订《认购书》，《认购书》约定由原审第三人履行卖方义务，但被上诉人并未直接向原审第三人支付购房款，该《认购书》的签订实际上是上诉人规避二次交易税费的行为。因此，上诉人称其与被上诉人签订的《合同书》已履行完毕，无需解除《合同书》，被上诉人应向原审第三人主张权利的理由不充分，不予支持。从查明可知，案涉房屋尚未登记至上诉人名下，上诉人、被上诉人均清楚被上诉人在广州没有购房资格，且上诉人没有充分的证据证

明是因被上诉人的原因导致合同目的不能实现。因此，一审判决上诉人应赔偿被上诉人相应的利息损失并无不当。上诉人称被上诉人合同目的不能实现的责任在被上诉人，理由不充分，不予支持。综上所述，上诉人黄求象、广州市鸿满装饰工程有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下：

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