房地产估价基本知识点归纳

1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。

2.房地产的特征：不可移动；独一无二；寿命长久；供给有限；价值量大；难以变现；用途多样；相互影响；易受限制；保值增值。

3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。

不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。

影响房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性；该房地产的独立使用性；该房地产的价值大小；该房地产的可分割转让性；该房地产的开发程度；该房地产的区位；该类房地产的市场状况。

4. 依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照利用现状采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为 12 个一级类、 57 个二级类。

其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地。

建设用地的取得 ,实质是依法获取国有土地的使用权 .获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权 ,二是通过划拨获取国有土地使用权。

国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为 70 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年，综合或其他用地为 50 年。

国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

5. 按建设用地的开发程度，可分为生地、毛地、熟地。

生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

毛地：指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。

熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。

三通一平：一般指通路、通水、通电和场地平整；

五通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；

七通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整；

建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比；

建筑控制高度：由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；

容积率：规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即：

容积率 =总建筑面积/土地面积

绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：

绿地率 =绿地面积/土地面积

土地单价：单位土地面积的土地价格，即：

土地单价 =土地总价/土地面积；

楼面地价：按照建筑面积均摊的土地价格；

楼面地价 =土地总价/总建筑面积；

由此可得出楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系如下：

楼面地价 =土地单价/容积率

6. 建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物即包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。

房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备) 等组成的空间场所。

构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

7. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。一般分为： O混凝土结构 (其中主要为钢筋混凝土结构 ) ；砖混结构；砖木结构；钢结构；木结构； @空间结构等。

O钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成 ,外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用

年限较长。

砖混结构建筑：主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。其构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件，搁置在墙、柱上，承受并传递楼面荷载。其造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。但

抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受到限制。

砖木结构建筑：主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物 ,其结构构造可以由木结构(梁和柱)承重,砖石砌筑成围护墙 .也可以采用砖墙、砖柱承重的木屋架结构。古建筑、解放前建造的城镇民居、上世纪五、六十年代的民用建筑，绝大多数为砖木结构建筑。

钢结构建筑：主要的承重构件采用钢材作为承重材料的建筑物称为钢结构建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的特种工业厂房等。

8. 层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分： 1-3 层为低层住宅； 4-6 层为多层住宅； 7-9 层为中高层住宅； 10 层以上(含 10 层)为高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度超过 24 米的为高层(但不包括总高度超过 24 米的单层建筑)。建筑总高度超过 100 米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。

层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指

楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。

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