关于物业管理论文

随着房地产的蓬勃发展，越来越多的业主接受物业管理服务，物业管理也越来越多的被人们关注。然而，近年来，业主针对物业管理的投诉也越来越多，去年更名列国内投诉重点之一。笔者从事物业行业多年，也接待和见到过许多业主的投诉，分析这些投诉，有些投诉确属物业公司处理某些事情不到位，但很大一部份投诉反映的问题都不在物业公司职责范畴之内，造成这种情况的原因主要有两方面，一方面是由于部份物业管理公司没有树立起现代物业管理观念，没有品牌化管理意识，服务工作不到位的;另一方面，由于业主对物业管理的认识存在误区。如果物业管理公司和业主都走出物业管理的认识误区，矛盾和纠纷自然就会减少。笔者已写过关于物业企业品牌化的文章，详见《物业管理呼叫品牌化》，在此主要谈一谈业主对物业管理的一些误区。

物业管理企业不是地产开辟的售后服务部门

物业管理跟地产开辟本来是两个独立的企业，但由于现在许多物业管理公司是开辟商自己组建，管理上听命于开辟商，经济上依靠开辟商，加之售房广告的宣传误导，导致不少市民认为物业管理是开辟商提供的售后服务，现在做的比较大的地产公司，万科、恒大、中海

等等大型房企都有下属的物业公司，其开辟的楼盘也基本由自己的物业公司管理。

房屋也是商品，在交付业主之后肯定存在售后问题，目前不少开辟商都提供精装修房，而这些精装修房都属于批量装修，相对于毛坯房肯定会存在不少装修质量问题。业主收楼之后发现问题就需要地产商对房屋进行维保修，涉及到维保修问题业主只能跟物业公司反映，所以业主也就自然而然的认为，物业公司就是维保修的直接责任部门，从而认为物业公司是开辟商的售后服务。此外，开辟商重

视建房销售，轻蔑物业管理的现象比较严重，质量不高的服务引起了业主的不满。事实上，物业管理并非开辟商提供的售后服务。

对于小区物业来讲，小区内存在着一部份不能由个别业主单独管理、使用的共有物业。而这部份物业也需要进行时常的管理、维护，从而确保其正常使用。对这部份物业，由全体业主共同进行管理和使用，物业管理也是适应这个需求而产生的。

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从楼盘交付到业主委员会成立之前，考虑到业主还未全部入住并组成有效自治组织，国家有关法规要求由开辟商按规定程序选聘物业管理公司对园区实施前期物业管理。业主委员会成立后，则由全体业主通过业主大会的形式选聘物业管理公司对园区实施物业管理。物业管理公司向业主提供的各项物业管理服务，与开发商提供的诸如房屋质量保修等售后服务，有着本质的区别。

业主任何事情都以拒交物业管理费要挟

物业管理费的构成不少，物业公司都有具体规定，普通由以下项目构成： (1) 公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施物业理费等 ; (2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等;(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等;(4)购买或者租赁必需的机械及器材的支出;(5)物业财

产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出;(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用;(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用;(8)公共区域植花、种草及其养护费用;(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用;(10)礼聘律师、会计师等专业人士的费用;(11)节日装饰的费用;(12)管理者酬金;(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用;(14)公共电视接收系统及维护费用;(15)其他为管理而发生的合理支出。

近年来，因业主拒交物业管理费引起的矛盾纠纷逐年增多，有些业主不满意物业管理服务就拒交服务费，有些业主认为家里存在装修质量问题也拒交物业管理费等等，认为这是维护自身合法权益的正当手段，导致物管公司收费率低，从而浮现经营艰难甚至亏损。物管公司为了改善生产经营状况，保证公司能有盈利空间，只好减少工作人员，降低服务标准，从而踏入恶性循环的怪圈。

尽管物业管理已被大家所认识，但是不少人仍然习惯于已成为历史的房屋管理福利政策，对物业管理中谁受益，谁付款的原则不予接受，拒交管理服务费，这是错误的。业主在享受物业管理公司提供服务的同时，必须履行支付服务费的义务。想要享受优质的物业服务水平，就得缴纳合理的物业管理费用。大事小事全找物业

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虽然优质的物业服务需要时时响应业主的需要，为业主排难解纷，属于物业公司工作范畴的，必须出面解决，做到业主满意，不是物业服务范畴之内，也竭力匡助业主。但是并不代表物业服务企业就是万能的，包办业主的所有问题。据了解，有些业主对物业管理的管理服务范围认识不清，小区有业主私放鞭炮要物

业管理公司强行制止，邻居家的宠物太吵要物业管理公司解决，房屋质量问题要求物业公司解决，否则就认为物业管理公司服务不周。

实际上，物业管理公司终究是企业，它只能依据物业服务合同及业主公约，对小区内的共有物业和业主伤害公共利益的行为实施管理，为业主提供约定的有偿服务，不可能拥有管理小区以外的物业、协调业主关系以及提供房屋质量保修的广泛权力，更没有强制管理权，往往处于一个沟通协调的位置。在不少事情上，物管公司是按照受委托、按合同、有偿服务的原则去履行的，而合同以外的一切，业主享有自治权，物管公司无权过问，

就算需要物业公司协助出面解决，物业公司也只能本着协调的原则，按照物业管理约定商议解决。

物业管理工作人员不是业主的保姆

中国物业管理发展才三十年，过去大家认为物业就是看门的大爷，扫地的阿姨，站岗的保安，而不了解物业管理也是一门学门，不了解物业管理其他的方方面面。

有些业主把物管公司与管家、保姆、钟点工等作简单的类比，认为业主居于主导地位，言行上极易与物管公司发生矛盾冲突。更有业主直接认为是他们缴纳的物业管理费提供物业管理工作人员的工资，所以凌架于物业工作人员之上，凌驾于物管公司之上，实际上，业主与物管公司的关系是平等的合同约定关系，两者没有主次、高低之分，物业管理公司根据业主委员会的委托合同为业主提供服务，合同期满后，如果业主对物管公司的服务不满意，可以通过业主委员会请其他公司;同时如果物管公司的服务难以展开或者无利可图，选择撤场。

范文二：浅谈我国物业管理现状及发展趋势

物业管理最早浮现在 19 世纪 60 年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传入内地，由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开辟的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时导致物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。但是，物业管理自引入中国以来才 30 多年，而在大陆内地则普遍惟独 20 年摆布的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理进行认真的思量分析，把握正确的发展趋势，才干将我国的物业管理打造得坚不可摧。

一、我国物业管理的现状

(一)物业服务企业自身存在问题

1.资金问题

物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费的来源应该

落实、有保证，但是目前大多数物业服务企业却在抱怨物业管理的经费有艰难。开辟商支付的管理基金(建设部有关文件规定是所开辟的物业总造价的 2%)以及有开辟商和业主一起提供的维修基金不能彻底落实，业主大多不愿负担，因此取得这部份经费难度很大。接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。

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