王建民、史慧玲等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院

【审结日期】2022.02.14

【案件字号】(2022)豫09民终35号

【审理程序】二审

【审理法官】王利霞杨浩艾海宏

【文书类型】判决书

【当事人】王建民;史慧玲;乔宏宾;王风英

【当事人】王建民史慧玲乔宏宾王风英

【当事人-个人】王建民史慧玲乔宏宾王风英

【代理律师/律所】孙春雪河南泽民律师事务所;孙博河南泽民律师事务所;李忠建北京市京师(济南)律师事务所;李德鹏北京市京师(济南)律师事务所

【代理律师/律所】孙春雪河南泽民律师事务所孙博河南泽民律师事务所李忠建北京市京师(济南)律师事务所李德鹏北京市京师(济南)律师事务所

【代理律师】孙春雪孙博李忠建李德鹏

【代理律所】河南泽民律师事务所北京市京师(济南)律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】王建民;史慧玲

【被告】乔宏宾;王风英

【本院观点】案涉房屋买卖合同系王建民、史慧玲与乔宏宾、王风英真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。

【权责关键词】代理违约金合同约定质证诉讼请求维持原判

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【本院认为】本院认为，案涉房屋买卖合同系王建民、史慧玲与乔宏宾、王风英真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均认可上述合同的效力，但对于将经济适用房变更为商品房的相关费用由谁负担发生争议。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”的规定，本案应从以下几个方面确认当事人的真实意思表示：第一，从合同内容来看，根据案涉房屋买卖合同第三条使用词句，该条包含三层意思，一是房屋目前尚未办理产权证，

但相关费用已交清；二是房屋取得产权证后，交由购买方保管，出卖人承担办证前及办证过程中的所有费用；三是房屋办理过户时，出卖人负有积极协助义务。从这三层意思中并不能推定双方已约定由出卖人乔宏宾、王风英负担房屋过户时产生的费用。合同第五条前半句约定，“房产过户所产生的交易税费由购买方承担，……”，结合上下文意思，此处的“购买方”应为王建民、史慧玲。第二，从经济适用房性质来看，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房，在取得房屋所有权证和土地使用权证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例，向政府交纳收益。经济适用住房政策已经实施多年，且在双方签订房屋买卖合同当日，乔宏宾、王风英就将经济适用住房买卖合同及缴费凭证交付给王建民、史慧玲，故王建民、史慧玲应当知道案涉房屋办理过户手续时需要缴纳“经转商”费用，而该项费用不应属于合同第五条后半句约定的“……，如在办理过户时还存在法律规定的双方当事人无法预料的费用，按照法律规定缴纳”的情形。第三，从合同履行来看，根据双方当事人于一二审中提供的微信聊天记录、谈话录音等证据，在乔宏宾、王风英取得案涉房屋产权证后，双方曾就房屋过户手续办理、“经转商”费用负担事宜多次进行协商。2

021年6月9日，在王建民、史慧玲尚欠付房款25000元的情况下，双方共同到不动产部门提交变更商品房申请审批表，由王建民缴纳“经转商”相关费用80131.12元后，当天又将剩余房款转账至王风英账户，据此可以认定王建民、史慧玲系自愿支付案涉房屋“经转商”费用。综合上述情况，一审法院未予支持王建民、史慧玲要求乔宏宾、王风英返还办理经济适用房转商品房补缴款80131.12元的诉讼请求，并无不当。综上所述，王建民、史慧玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1803元，由王建民、史慧玲负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-20 23:59:09

【一审法院查明】一审法院认定事实：乔宏宾、王风英是濮阳市市辖区003街道004街坊盟城新区25幢1单元2层04号房屋(豫2021濮阳市不动产第××号)的共同所有人，乔宏宾与王风英系夫妻关系。2016年7月2日，王建民、史慧玲(购买方)与乔宏宾、王风英(出卖方)签订《房屋买卖合同》，主要内容为：一、乔宏宾、王风英将位于濮阳市市辖区房屋出售给王

建民、史慧玲，建筑面积116.01平方米，总价款660000元。二、房屋的过户，由于出卖方所购买的房屋尚未办理房屋产权证书，目前购房款、办证费用、房屋维修基金等已经交清。本合同签订后，出卖人将购房合同、购房款发票、缴纳的办证费收据、房屋维修基金缴纳收据等所有手续全部交给购买方，待取得房屋产权证书后，将房屋产权证书交付购买方保管，并承担办证之前及办证过程中的全部费用。等条件成熟时双方到房产局办理过户手续，办理房产过户手续时出卖人必须积极协助购买方办理并提供身份证等相关证件。三、购房款的支付：本合同签订后，购买方支付购房款635000元给出卖人(含已支付定金20000元)，剩余房款25000元在办理过户手续时付清。四、房产过户所产生的交易税费由购买方承担，如在办理过户时还存在法律规定的双方当事人无法预料的费用，按照法律规定缴纳。五、本合同签订后，在购买方支付购房款635000元的同时，出卖方将房屋钥匙交付给购买方。六、出卖方保证所出售的房屋没有任何争议，同时出卖方应将该房屋已经发生的水、电、气、有线电视、电话宽带、物业管理等各项费用缴清……。七、违约责任，本合同一经签订，双方应遵照履行，一方违约应赔偿另一方的全部损失，并支付守约方违约金50000元。合同签订后，王建民、史慧玲支付乔宏宾、王风英购房款635000元，乔宏宾、王风英出具收据。其后，该房屋一直由王建民、史慧玲居住。另查明，2012年7月19

日，乔宏宾(买受人)与中原石油勘探局房产管理处(出卖人)签订《经济适用住房买卖合同》，约定出卖人经批准，在其以划拨方式取得位于帝丘路、××北××地××建设经济适用住房，现定名盟城新区，买受人购买该小区第0025幢1单元2层04号经济适用住房，建筑面积116.01平方米，总价款290999元。同时，双方对交付期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、交接等进行了约定。后乔宏宾、王风英取得案涉房屋的房产所有权证，房屋性质为经济适用房。2021年6月9日，双方共同到不动产部门提交濮阳市城区经济适用住房取得完全产权变更为商品房申请审批表，王建民为办理案涉房屋的“经转商”支付土地出让金(房屋评估差价)77030.60元、契税3081.22元、印花税19.3元，共计80131.12元。当日，王建民转给王风英25000元。又查明，2019年11月份，王风英在微信中督促王建民办理过户登记，王建民表示“再等等我筹集了十万元马上过户”。

【一审法院认为】一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，乔宏宾与中原石油勘探局房产管理处签订的《经济适用住房买卖合同》，王建民、史慧玲与乔宏宾、王风英签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《房屋买卖合同》约定“房产过户所产生的交易税费由购买

方承担，如在办理过户时还存在法律规定的双方当事人无法预料的费用，按照法律规定缴纳”，并未约定房屋“经转商”费用的支付方，王建民、史慧玲扣除25000元房款作为办理过户手续的担保，而房屋“经转商”费用需80000元有余，由此可知双方在签订合同之时并不知晓发生该笔费用，亦未对该笔费用进行明确约定，但王建民、史慧玲与乔宏宾、王风英在办理涉案房产过户过程中，王建民、史慧玲缴纳了“经转商”相关费用，且在缴纳土地出让金后，立即给付乔宏宾、王风英涉案房屋尾款25000元，故此可认定王建民、史慧玲与乔宏宾、王风英协商一致由王建民、史慧玲支付涉案房屋“经转商”相关费用，并履行完毕。《经济适用住房管理办法》第三十条规定“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”该条款并非效力性强制规范，双方可协商确定补交相关费用方，王建民、史慧玲缴纳相关费用并不违反法律、法规的强制性规定。王建民、史慧玲在起诉状中称支付相关费用系为乔宏宾、王风英垫付，但未提供证据予以证实，结合王建民、史慧玲在交纳上述费用后又支付了剩余购房款25000元这一行为，可以认定王建民、史慧玲系自愿支付涉案房屋“经转商”相关费用

80131.12元。因此，对王建民、史慧玲要求返还办理经济适用房转商品房补缴款80131.12元的诉讼请求，不予支持。至王建民、史慧玲起诉时，乔宏宾、王风英购买该经济适用房已满五年，且已领取该房屋所有权证，可以上市交易，具备办理产权过户登记的条件。且合同明确约定在办理房产过户手续时出卖人必须积极协助购买方办理并提供身份证等相关证件。因该房屋登记在乔宏宾、王风英名下，故对于王建民、史慧玲要求乔宏宾、王风英协助办理产权过户手续的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、乔宏宾、王风英于本判决生效后十日内协助王建民、史慧玲办理位于濮阳市市辖区003街道004街坊盟城新区25幢1单元2层04号房屋(豫2021濮阳市不动产第××号)的产权过户登记手续；二、驳回王建民、史慧玲的其他诉讼请求。案件受理费952元，由王建民、史慧玲负担902元，由乔宏宾、王风英承担50元。本院二审期间，王建民、史慧玲提交王建民与王风英微信聊天记录截屏6张，以证明双方从未就“经转商”费用由王建民、史慧玲支付达成一致，王建民、史慧玲曾多次向乔宏宾、王风英主张自己垫付的“经转商”费用，乔宏宾、王风英在聊天中也认同应根据双方签订的房屋买卖合同确认该笔费用应由谁承担。乔宏宾、王风英质证意见为，认可该证据真实性，但对证据目的不予认可。乔宏宾、王风英提交录音光盘，以证明

王建民、史慧玲律师介入后双方才对约定产生争议。王建民、史慧玲质证意见为，对该证据本身没有异议，但从录音可以看出双方均认可应按合同约定履行，合同约定过户时产生的交易费用由购买方承担。本院认证意见将在本院认为部分一并阐明。对当事人二审争议的事实，本院与一审法院查明事实一致。

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