田小军、陈亮等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院

【审结日期】2022.03.28

【案件字号】(2022)苏02民终473号

【审理程序】二审

【审理法官】蔡利娜俞彤吴晓东

【文书类型】判决书

【当事人】田小军;陈亮;无锡优房房产经纪有限公司

【当事人】田小军陈亮无锡优房房产经纪有限公司

【当事人-个人】田小军陈亮

【当事人-公司】无锡优房房产经纪有限公司

【代理律师/律所】吴光辉江苏艾玛律师事务所;糜佳江苏普信律师事务所

【代理律师/律所】吴光辉江苏艾玛律师事务所糜佳江苏普信律师事务所

【代理律师】吴光辉糜佳

【代理律所】江苏艾玛律师事务所江苏普信律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】田小军

【被告】陈亮;无锡优房房产经纪有限公司

【本院观点】上诉人田小军与优房公司、被上诉人陈亮签订的《房屋转让协议》，虽约定田小军将涉案房屋转让给陈亮，但该房屋所有权当时登记在盛建公司名下，田小军亦未有取得涉案房屋所有权的相关凭证，故双方所签协议虽未违反法律行政法规的强制性规定，但因田小军未提供盛建公司允许其买卖的相关凭证，该房难以完成房屋过户手续，现各方均同意解除该《房屋转让协议》，一审法院确认协议于2021年11月11日解除并无不妥。

【权责关键词】无效撤销代理预期违约违约金过错支付违约金合同约定当事人的陈述书证自认诉讼请求反诉维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】另查明，协议签订时，案涉房产登记在盛建公司名下，且没有办理网签备案手续。2021年7月23日，案涉房产已经网签备案，备案人中买房人是案外人，卖房人是盛建公司，备案价为4783539元。又查明，田小军分别于2021年1月6日、2021年1月10日、2021年1月10日向南京恒仕融企业管理有限公司转账25万元、12万元、10万元，附言

部分载明“田小军+107237”、“田小军107237无锡悦珑湾”、“田小军107237无锡悦珑湾221102”。接莉分别于2021年1月10日、2021年1月19日、2021年1月20日、2021年1月26日、2021年1月27日95万元、50万元、42万元、402539元、50万元，附言部分均载明“田小军107237无锡悦珑湾2-21-102”。再查明，2017年5月2日，无锡市房地产调控领导小组办公室颁发《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控有关工作有关事宜的通知》，要求按照锡政办发【2016】160号文件要求，继续对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房；自2017年5月20日24时起，对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售二手住房，具体时间以合同网签备案时间为准。2017年9月25日无锡市人民政府办公室颁发《市政府办公室关于加强房地产市场调控的补充意见》，调整梁溪区、滨湖区(不含马山)、新吴区(不含鸿山)、惠山新城和锡东新城范围内限购政策。暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房；继续暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市户籍居民家庭申请购买住房时，应提供2年(含)以上在本市应缴纳社会保险或个人所得税证明(对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才除外)。审理中，田小军陈述，其是盛建公司的工程师，案涉房产是盛建公司给田小军的内部房源。南京恒仕融企业管理有限公司是

代理销售盛建公司案涉楼盘的公司，田小军就案涉房产向南京恒仕融企业管理有限公司支付了购房全款324.2539万元(其中部分款项因为田小军的钱不够，借了接莉的钱支付的)，盛建公司开具了收据，并与田小军签订了认购协议。其向盛建公司购买案涉房产时，为了方便转让，只签订了认购协议，没有签订正式买卖合同，没有办理网签手续。因目前案涉房产已经由田小军转让给案外人，故其与盛建公司之间的认购协议及收据均由盛建公司收回，故目前无法提供给法院，已由盛建公司与案外人签订新的买卖合同。盛建公司出面与案外人就案涉房产签订的购房合同总价款高于田小军与陈亮签订的协议的购房总价款。本案协议签订时，其向陈亮出示了盛建公司的收款凭证以及认购协议。田小军与陈亮达成协议，由盛建公司配合办理手续，以往都是这样处理的，但是因为这种操作是违规的，所以签订协议时，盛建公司并未出具证明答应会配合陈亮签订房屋买卖合同。审理中，优房公司陈述，田小军与盛建公司签订的认购协议以及收据原是放在优房公司，其将田小军与盛建公司的收据出示给陈亮看过，后因为田小军与陈亮的协议没有履行，其就把上述资料还给接莉，其目前只有收据的照片。审理中，陈亮陈述，签订协议时田小军到场的，其知道案涉房产在开发商名下，陈亮见过田小军，但是没有见过田小军与开发商之间的认购协议和收据，只看过一对夫妻(名字不清楚)转给盛建公司的转账记录，因为优房公司是大

的中介公司，其比较信任，优房公司说没有问题其就签了协议。优房公司告诉陈亮案涉房产是内部房源，内部人员有员工福利，可以过户，低价购房。此后其代理人糜佳向优房公司的王道威以及接莉提出过协议效力问题，但接莉不认为合同无效。上述事实，由协议、服务业收款收据、付款凭证、无锡市房地产调控领导小组《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知》、无锡市人民政府办公室《关于加强房地产市场调控的补充意见》等书证及当事人陈述在卷佐证。

【本院认为】本院认为，上诉人田小军与优房公司、被上诉人陈亮签订的《房屋转让协议》，虽约定田小军将涉案房屋转让给陈亮，但该房屋所有权当时登记在盛建公司名下，田小军亦未有取得涉案房屋所有权的相关凭证，故双方所签协议虽未违反法律行政法规的强制性规定，但因田小军未提供盛建公司允许其买卖的相关凭证，该房难以完成房屋过户手续，现各方均同意解除该《房屋转让协议》，一审法院确认协议于2021年11月11日解除并无不妥。由于田小军在出让涉案房屋时，并未将涉案房屋登记在自己名下，对涉案房屋的交易带来了很多不确定的风险，在房屋交易税收、地方房屋限购以及房屋所有权及抵押权等方面存在风险；而陈亮在交易前未能积极审查田小军对涉案房屋是否具有相关所有权的凭证，或者明知存在风险仍与之交易，故一审法院认定双方同等过错亦无不当。上诉人

的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决亦无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由田小军负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 11:23:05

【一审法院查明】根据当事人的陈述及法院审查认定的证据，法院认定事实如下：2021年1月23日，陈亮、优房公司与田小军签订协议一份，载明的主要内容有：“出让方田小军，出让方代理人接莉，受让方陈亮，见证方优房公司。经田小军、陈亮协商，田小军将开发商无锡盛建置业有限公司(以下简称盛建公司)开发的悦珑府2幢21单元102室商品房，面积293.42平方米转让给陈亮，田小军承诺该商品房的销售价格为380万元，交付状态为开发商统装，陈亮认可商品房现有状况。付款约定(本条各款项均不计利息)：(1)陈亮于2021年1月23日前支付定金5万元于优房公司；陈亮另于2021年1月28日追加支付定金5万元于优房公司，办理完毕更名手续后3个工作日内定金由优房公司直接支付给田小军。(2)陈亮于2

021年4月1日前签订正式销售合同当天支付房款370万元。(3)田小军购买该房屋总房价款为380万元，如网签价格超出该房价款需要补齐则由田小军承担支付差额部分。(4)陈亮于签订商品房正式销售合同当天支付优房公司信息服务费(中介费)38000元。办理手续约定：1.田小军承诺协助陈亮在2021年4月1日前与开发商盛建公司签订商品房正式销售合同，待商品房正式销售合同签订后，该商品房的所有权利义务转由陈亮承担，本协议自动失效。2.在签署正式商品房销售合同前，陈亮可指定该房屋实际受让方(买受人)，田小军无异议。违约责任：如田小军、陈亮双方任何一方违反或拒绝履行协议，由违约方向另一方支付双倍定金作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且优房公司所收取的本协议约定的信息服务费，不予以退还。其他约定：中介信息费、大修理基金等费用由陈亮承担。更名费用由田小军承担。”田小军在甲方处签字捺印，在田小军签字上方由接莉签字并捺印，陈亮在乙方处签字，王道威在丙方处签字并加盖优房公司公章。协议签订当日，陈亮向优房公司交纳定金5万元。

【一审法院认为】一审法院认为，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。无锡市房地产调控领导小组《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知》、

无锡市人民政府办公室《关于加强房地产市场调控的补充意见》并非法律或行政法规，无论田小军是否存在规避无锡市的限售限购政策的行为，均不影响双方之间协议的效力。陈亮还主张田小军若与盛建公司存在商品房买卖合同关系，田小军应将案涉房产转移至田小军名下，交纳相应税费后再以二手房买卖的形式过户给接莉，接莉再过户给陈亮，在此过程中，本应缴纳三次房屋交易的税费，而实际田小军未与盛建公司签订商品房买卖合同，协议约定直接由陈亮与盛建公司签订房屋买卖合同，田小军的上述行为导致其未交纳相应税费，违反了个人所得税法及契税法。法院认为，首先，陈亮未举证证明田小军将案涉房产转移给接莉；其次，陈亮与田小军在协议中关于直接由陈亮与盛建公司签订正式房屋买卖合同的约定，属于逃避国家税收的行为，损害了国家利益，该约定应认定无效，但该条款无效不影响合同其他条款的效力，其他条款仍为当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，仍属有效。关于田小军的行为是否违反公序良俗问题，法院认为，无锡市房地产调控领导小组《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知》、无锡市人民政府办公室《关于加强房地产市场调控的补充意见》属于地方性政策，仅规制无锡市范围内有关房地产市场调控，不应以违背公序良俗为由认定合同无效。综上，陈亮、田小军及优房公司签订的协议中除有关直接与盛建公司签订正式房屋买卖协议

条款无效外，其他均属有效协议。关于协议解除时间问题。因案涉协议除有关直接与盛建公司签订正式房屋买卖协议条款无效外，其他条款均有效，在协议对当事人仍有约束力的情形下，田小军自认将案涉房产出卖给案外人，导致案涉协议无法继续履行。后田小军要求解除协议，陈亮及优房公司亦于2021年11月11日同意解除协议，故法院确认协议于2021年11月11日解除。关于违约责任问题。法院认为，陈亮在签订协议时明知案涉房产登记在盛建公司名下，需要盛建公司的配合，田小军才能完成过户义务，陈亮仍与田小军签订了购房协议，其应当对案涉房产的交易风险有合理的认知。而田小军作为盛建公司的员工，在案涉房产并未登记在其名下的情况下即与陈亮签订协议，其明知案涉交易存在违规嫌疑，在陈亮对案涉协议的效力提出异议后，并未采取合理措施保证陈亮的履行利益。故本案协议的解除，系因田小军、陈亮双方同等过错导致的，法院综合协议的履行情况、田小军并无实际损失、双方的过错程度等因素，认为陈亮无需向田小军支付违约金。协议解除后，优房公司收取的陈亮的定金5万元，由优房公司直接退还陈亮。综上，该院判决：一、确认陈亮、田小军、无锡优房房产经纪有限公司于2021年1月23日签订的《房屋转让协议》于2021年11月11日解除。二、优房公司于判决生效之日起10日至退还陈亮定金5万元。三、驳回本诉原告陈亮的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告田小军的其他诉讼请求。

一审本诉案件受理费1050元(已由陈亮预交)，由陈亮负担；一审反诉案件受理费2150元(已由田小军预交)，由田小军负担。

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