**********人民法院
执 行 裁 定 书
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异议人（被执行人）：**********，住所地***************大楼1106室，统一社会信用代码******************。
法定代表人：***，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：**款，该公司员工。
申请执行人：***，*，**********出生，**，住**********。
委托诉讼代理人：***，***********律师。
在**执行***与**********（以下简称******）民间借贷纠纷一案中，异议人******对*******************（以下简称******）作出的皖**[2021]房估字第S0172号、皖**[2021]房估字
第S0173号、皖**[2021]房估字第S0174号等三份房地产估价报告不服，向**提出书面异议。**受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
******称，一、被评估房产未竣工验收，房产评估结果无效；二、评估报告的计算方式及结果错误。事实与理由：**********收到******对******开发的“******（******）项目”34套商铺作出的皖**[2021]房估字第S0172号至皖**[2021]房估字第S0174号评估报告。本公司收悉后提出异议，理由如下：评估报告评估的房产价值明显过低。关于******对我公司开发的“******（******）项目”34套商铺选用比较法和收益法进行估价，不切实际：(1）月伴弯商铺是小区门面房，它的营业对象也就是小区里面的人群，而******是一个专业*场，面对着整个***和周边地区，购房业主近300户*自主营业商户（大多是来自国庆路的商户）。一个小区门面房怎么可以和一个专业*场来做比较，这不切实际。（2）“******（******）项目”没有完工，未经*质监局和有关单位竣工验收的工程是否合格，同时房屋未竣工还涉及添附其他设施，将直接影响评估价格，房屋应当按照实际竣工房屋的*场价格进行评估。现有房屋还没有投入使用，商业规模还不具备，收益预期值也未确定，用收益法估价不符合实际。本次评估3处房产34套商铺，评估单价8227元/平米有13套，评估单价3850元/平米有1套，评估单价3776元/平米行15套，评估单价7404元/平米有1套，评估单价7733元/平米1套，
评估单价3702元/平米有3套。我公司**目前实际产生成本价（以下数据未包括即将需要支付建设成本）计算如下：1、土地成本：土地总价1***********.04元，总土地面积108638.51平方米，其中一期1标段在建面积53151.19平方米，建筑面积50434.06平方米:一期2标段尚未开工。公式：1***********.04元/108638.54平方米×53151.19平方米=50993783.20元。2.建筑成本：一期1标段，开发成本148698440.56元，开发间接费用262260538.82元。公式：148698440.56元+262260538.82元=410958979.38元。3.运营成本：管理费19794777.05元，销售费用7756206.00元，财务费用-131466.39元，税金4620993.58元。公式：19794777.05元+7756206.00元-131466.39元+4620993.58元=32040510.24元。4.成本价计算公式：每平米成本价=（土地成本＋建筑成本+运营成本）/建筑面积（50993783.20元+410958979.38元+2040510.24元）/50434.06平方米=8783.74元/平方米。以上数据是从财务报表得来（后附：******期间费用表1张和总分类账2张）。综上，评估报告评估的房产价值明显过低。请求**撤销************作出的皖**[2021]房估字第S0172号、皖**[2021]房估字第S0173号和皖**[2021]房估字第S0174号房地产评估报告。
***称，答辩人申请法院查封之前前往*房管部门了解涉案房屋已取得预售许可证，根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产**协助执行文书办理产权登记有关问
题的函》的通知法[2012]151号第二条，执行**中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋****发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋****发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋****按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。因此，按现状拍卖处置涉案房屋符合法律规定。请法院查明情况驳回异议人申请。
**查明，关于***与******民间借贷纠纷一案，**在审理过程中于***********作出***********。
**********，******经**委托作出皖**[2021]房估字第S0172号、皖**[2021]房估字第S0173号、皖**[2021]房估字第S0174号等三份房地产估价报告。其中，皖**[2021]房估字第S0172号房地产估价报告，对************项目10栋20套*****作出了价值评估，价值时点：**********，估价结果：估价对象房地产总建筑面积746.08㎡，在价值时点评估总价为295.95万元。皖**[2021]房估字第S0173号房地产估价报告，对*****************8套*****作
出了价值评估，价值时点：**********，估价结果：估价对象房地产总建筑面积276.42㎡，在价值时点评估总价为225.23万元。皖**[2021]房估字第S0174号房地产估价报告，对************项目15栋6套*****作出了价值评估，价值时点：**********，估价结果：估价对象房地产总建筑面积217.88㎡，在价值时点评估总价为174.81万元。上述三份房地产评估报告中的房地产估价师声明、房地产估价结果报告均由注册房地产估价师***、***出具。*********，**作出***********之二执行裁定书，裁定：终结本次执行**。
**认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定，当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许:（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定**严重违法的；（三）鉴定意见明显**不足的；（四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。本案中，******提出异议的皖**[2021]房估字第S0172号、皖**[2021]房估字第S0173号、皖**[2021]房估字第S0174号等三份房地产估价报告，均系**依法委托******作出，该评估公司及估价人员均具备法定资质。经审查，涉案房屋虽未竣工，但据最高人民法院转发的住房和城乡建设部《关于无证房产**协助执行文书办理产权登记有关问题的函》第二条精神，原则上可以“现状处置”，当然可以对涉案房屋进行评估或者拍卖，且******未提供证据证明评估**严重违法、估价报告明显**不足或者具有不能作为证据使用的
其他情形，故******的异议请求，理由不能成立，**不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条，裁定如下：
驳回**********的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向***中级人民法院申请复议。
审 判 长  **
审 判 员  **
审 判 员  ***
二〇二二年五月二十日
法官助理  ***
书 记 员  ***
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十二条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

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