葛秀婷与北京中北通达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷

【审理法院】北京市第二中级人民法院

【审结日期】2020.09.11

【案件字号】(2020)京02民终8389号

【审理程序】二审

【审理法官】李蔚林王艳芳王元

【文书类型】判决书

【当事人】葛秀婷;北京中北通达房地产开发有限公司

【当事人】葛秀婷北京中北通达房地产开发有限公司

【当事人-个人】葛秀婷

【当事人-公司】北京中北通达房地产开发有限公司

【代理律师/律所】徐明北京市京师律师事务所;王晓伟北京市京师律师事务所;张金海北京市智远律师事务所

【代理律师/律所】徐明北京市京师律师事务所王晓伟北京市京师律师事务所张金海北京市智远律师事务所

【代理律师】徐明王晓伟张金海

【代理律所】北京市京师律师事务所北京市智远律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】葛秀婷

【被告】北京中北通达房地产开发有限公司

【本院观点】案涉小区所在土地属于集体所有土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。

【权责关键词】无效撤销违约金过错合同约定合法性诉讼请求不予受理维持原判发回重审折价

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审补充查明，案涉小区的土地性质为集体所有土地。葛秀婷所在的南韩苑1、2、3号全体业主曾于2011年10月17日与

中北公司签订补充协议，约定中北公司应当在2012年12月1日交付案涉小区的3号楼房屋。另，二审中葛秀婷补充提交案涉南韩苑小区在安居客网站上的二手房交易数据查询截图、北京我爱我家2018年南韩苑小区的交易记录以及南韩苑小区的区位图，以证明案涉房屋同小区存在同类型房屋交易的情况，根据交易参考数据计算得出案涉房屋的溢价损失约为500000元。中北公司不认可证据的真实性、合法性，且网站截图并不能反映案涉小区房屋交易情况的真实性与合法性。

【本院认为】本院认为，案涉小区所在土地属于集体所有土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。中北公司未经行政部门的土地规划、建设审批程序，未取得案涉小区所在集体土地的使用权，故不具有商品房开发的合法资质。尽管葛秀婷与中北公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，但因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到

的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。购买房屋时应事先了解房屋的产权性质是购房者的基本常识，并不需要特殊的专业知识予以辅助。葛秀婷上诉称自己在购房时并不知晓所购房屋的土地性质，显然不符合从事该交易行为的基本认知。葛秀婷签订《房屋买卖合同》时未对房屋的合法性质进行核查，存在失察过失。故葛秀婷与中北公司对于案涉《房屋买卖合同》的无效均存在相应的过错，均应承担相应的责任。鉴于合同无效，一审法院判决中北公司退还葛秀婷已经交付的购房款及利息损失并无不当。现葛秀婷上诉要求中北公司赔偿房屋溢价损失500000元，基于葛秀婷所购房屋并非符合国家法律规定、拥有合法产权的房屋，不受法律保护，不能在房屋买卖市场进行合法有效的交易，因此葛秀婷并不存在房屋溢价的损失。葛秀婷主张的房屋溢价损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，葛秀婷的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由葛秀婷负担（已交纳）。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-18 04:32:28

【一审法院查明】一审法院认定事实：2009年5月9日，葛秀婷与中北公司签订《房屋买卖合同》，约定葛秀婷购买中北公司开发的位于北京市房山区周口店镇南韩继村南韩苑小区第3号楼5单元102号房屋一套，该房屋建筑面积为92.43平方米，建筑平方米单价为2276.59元，房屋总价款为210425元，合同约定该房屋应该在2009年12月31日前交付。合同签订后葛秀婷向中北公司交付了210425元购房款。但案涉房屋并未由中北公司实际建设完毕，致使无法向葛秀婷交付房屋。2019年9月20日葛秀婷诉至法院，2019年11月4日葛秀婷曾变更过诉讼请求。诉讼中，葛秀婷曾申请对案涉房屋进行市场评估鉴定，法院曾先后随机挑选北京银地联合房地产土地资产评估有限公司、北京康正宏基房地产评估有限公司、杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司进行造价鉴定，北京银地联合房地产土地资产评估有限公司于2019年12月4日发出不予受理通知书，北京康正宏基房地产评估有限公司于2019年12月25日发出不予受理通知书，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司进行造价鉴定于2020年6月10日发出退卷函，三个公司均未作出鉴定结果。同时葛秀婷提交调查取证申请书，法院就此发出调查令，经调查无相关数据。

【一审法院认为】一审法院认为，葛秀婷与中北公司所签订的《房屋买卖合同》，该合同虽然系双方当事人的真实意思表示，但该合同的内容已经违反法律、行政法规的强制性规

定，《房屋买卖合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于葛秀婷与中北公司所签订的《房屋买卖合同》无效，中北公司应当退还葛秀婷已经交付的购房款，同时中北公司亦应向葛秀婷支付利息损失，利息计算应按照贷款利率予以计算，利息应当自2009年5月10日起开始计算更为适宜。关于葛秀婷要求中北公司赔偿房屋溢价损失的诉讼请求，法院认为由于案涉房屋经过三次鉴定均无结果，因此葛秀婷要求中北公司赔偿溢价损失的诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、葛秀婷与北京中北通达房地产开发有限公司于二〇〇九年五月九日签订的《房屋买卖合同》无效。二、北京中北通达房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还葛秀婷已付购房款二十一万零四百二十五元，并自二〇〇九年五月十日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失至二〇一九年八月十九日止，并自二〇一九年八月二十日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失至实际付清之日止。三、驳回葛秀婷其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【二审上诉人诉称】葛秀婷上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持我的一审全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用均由北京中北通达房地产开发有限公司（下称中北公司）承担。事实和理由：一、一审法院认定案件基本事实不清，不能仅因三次鉴定无结果而否认我的客观损失，我在购房时并不知晓案涉房屋的土地性质，中北公司隐瞒案涉房屋的土地性质，存在重大过错，理应赔偿我因此受到的损失。根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》以及第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，对于案涉房屋的溢价损失不能因为无法评估鉴定就认定我不存在损失。二、一审法院适用法律有误，未能结合历史原因以及社会发展的水平作出公正、合理的判决。综上所述，葛秀婷的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

葛秀婷与北京中北通达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2020)京02民终8389号

当事人　上诉人（原审原告）：葛秀婷。

　委托诉讼代理人：徐明，北京市京师律师事务所律师。

　委托诉讼代理人：王晓伟，北京市京师律师事务所实习律师。

　被上诉人（原审被告）：北京中北通达房地产开发有限公司，住所地北京市房山区房山工业园区西区顾八路甲1号-108号。

　法定代表人：陆成国，董事长。

　委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。

审理经过　上诉人葛秀婷因与被上诉人北京中北通达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初23753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

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