刘丽、赵德亮等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】辽宁省本溪市中级人民法院

【审结日期】2022.05.17

【案件字号】(2022)辽05民终899号

【审理程序】二审

【审理法官】张艳玲刘颖刘杰

【文书类型】判决书

【当事人】刘丽;赵德亮;高彩云;郭凤琴

【当事人】刘丽赵德亮高彩云郭凤琴

【当事人-个人】刘丽赵德亮高彩云郭凤琴

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】刘丽;赵德亮;郭凤琴

【被告】高彩云

【本院观点】本案二审争议的焦点为房屋买卖合同中地下室赠与条款是否无效。

【权责关键词】无效无权处分违约金支付违约金合同约定第三人证据不足证据交换新证据质证诉讼请求反诉维持原判

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【本院认为】本院认为：本案二审争议的焦点为房屋买卖合同中地下室赠与条款是否无效。本案中，刘丽、赵德亮委托郭凤琴出售房屋，在第三方本溪安吉房产经营中心参与下，郭凤琴与高彩云就房屋买卖的细节达成一致，最终形成房屋买卖合同，该合同合法有效。依据本溪安吉房产经营中心业务员证实、及刘丽、赵德亮与郭凤琴之间的身份关系、以及郭凤琴将地下室钥匙交付给高彩云的行为，可以证明刘丽、赵德亮与郭凤琴对该房屋如何出售等相关事宜是协商一致的，郭凤琴出售房屋的同时赠送地下室是明知的，故房屋买卖合同中地下室赠与条款是有效的，现刘丽、赵德亮提出房屋买卖合同中赠与条款无效的理由，证据不足，不予支持。综上，赵德亮、刘丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费三百五十元，由上诉人赵德亮、刘丽负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 14:48:55

【一审法院查明】一审法院认定事实：郭凤琴系刘丽之母，赵德亮、刘丽系夫妻关系。因

赵德亮、刘丽欲出售其所有的位于明山区合成路78-5栋4单元1层2号房屋，故赵德亮、刘丽委托郭凤琴办理售房事宜。2021年5月10日，高彩云经本溪安吉房产经营中心与郭凤琴签订房屋买卖合同一份，合同约定的主要内容为：出卖人赵德亮、刘丽(甲方)、买受人高彩云(乙方)，甲方自愿出售位于明山区合成路78-5栋1层4单元2号、建筑面积93.71平方米的房屋，双方约定上述房屋售价446000元，契税由乙方承担，个人所得税由甲方承担、土地出让金由甲方承担，买方二套或三套以上税费由乙方承担，甲乙双方约定在2021年8月15日前更名过户当天交钥匙，乙方交给甲方购房定金1万元，在8月15日前完成更名过户，过户当天一次性给付甲方结清436000元，甲方赠送乙方地下室13平，甲方须结清此房屋交接之前所发生的维修基金、物业费、水费、电费、煤气费、取暖费、有线电视、电话费、宽带费等费用，甲方如有陈欠需在房屋交付给乙方前结清，若因交房前各种欠费发生的债务纠纷等问题，由甲方负责处理并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。甲方不按约定办理产权过户或不按约定按时交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天违约金按交易价格的0.1%计算，每逾期15天，乙方有权选择收取违约金继续履行合同或单方面解除协议，甲方应将乙方的已付款联通已付款按银行的同期贷款利息返还给乙方，并由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和中介费。合同签

订后，乙方给付甲方定金1万元，并由乙方支付中介费6690元。后双方于2021年5月29日达成补充协议一份，协议约定：双方同意于2021年5月29日交接此房(本溪市明山区合成路78-5栋1层4单元2号)总房款446000元，买方已交给卖方购房款41万元，尾款36000元于过户当日结清，此房屋陈欠费用(物业费、取暖费、煤水电费)在尾款中扣除。补充协议签订后，高彩云将购房款40万元通过银行转账方式支付给郭凤琴，郭凤琴将案涉房屋钥匙交付给高彩云。另查，该案涉地下室系赵德亮、刘丽于2013年6月3日从本溪市商贸房地产开发经营有限责任公司以33777.50元购买的使用权、面积为13.12平方米，其使用年限与所购买的同一小区住宅使用年限相同。郭凤琴于2021年5月16日将该地下室钥匙交付给高彩云。再查，案涉房屋拖欠2019年11月1日至2021年10月30日间物业费总计1574元，拖欠2018-2019年度、2019-2020年度、2020-2021年度三年取暖费总计1262.34元，上述费用均由高彩云交纳。

【一审法院认为】一审法院认为：赵德亮、刘丽委托郭凤琴出售房屋系赵德亮、刘丽的真实意思表示，故郭凤琴与高彩云签订的房屋买卖合同中所约定条款的效力汲于赵德亮、刘丽，且双方签订的房屋买卖合同不违反法律法规等禁止性规定，合法有效，赵德亮、刘丽理应按照合同约定履行义务。因双方签订的房屋买卖合同中已经明确约定赠送地下室，且

郭凤琴亦将地下室钥匙交付给高彩云，郭凤琴已经以自己的行为明确表明其对出售房屋同时赠送地下室是明知的，且高彩云已经交付赵德亮、刘丽绝大部分购房款，故高彩云要求赵德亮、刘丽办理房屋过户手续并按照合同要求交付13平地下室的诉讼请求成立，予以支持。关于高彩云主张的物业费、取暖费等相关费用一节：因高彩云交纳的取暖费1262.34元系赵德亮、刘丽陈欠费用，此项费用予以确认，此款赵德亮、刘丽应返还给高彩云；物业费应按照谁居住谁交纳原则处理，高彩云于2021年5月29日入住，故赵德亮、刘丽拖欠的费用数额应计算至2021年5月28日止，数额为1239.52元，此款赵德亮、刘丽应返还给高彩云。高彩云自述赵德亮、刘丽水费缴费余额为46元、水费赵德亮、刘丽缴费余额为16.25元，且赵德亮、刘丽对此并未提出异议，予以确认，此款高彩云应返还赵德亮、刘丽；因煤气费赵德亮、刘丽缴纳余额，双方对此并未明确，且高彩云亦未提供证据证明赵德亮、刘丽是否尚有缴费余额或是否陈欠，故对该项费用，不予确认，双方如因此产生纠纷，可另行主张权利。对于高彩云提出因赵德亮、刘丽违约故中介费6690元由赵德亮、刘丽负担的主张，因双方在合同中已经对此进行了明确约定，如因赵德亮、刘丽违约导致合同解除则由赵德亮、刘丽承担中介费，现高彩云主张的是继续履行合同，故高彩云此项诉讼请求无法律依据，不予支持。对于赵德亮、刘丽提出要求高彩云给付购房尾款3.6万元的

反诉请求，因双方在合同中已经对此进行了明确约定，故在赵德亮、刘丽协助高彩云办理产权变更登记时由高彩云将此款给付赵德亮、刘丽，赵德亮、刘丽此项反诉请求成立，予以支持。对于赵德亮、刘丽提出赠与条款无效的反诉请求，因赵德亮、刘丽在委托郭凤琴出售房屋时，基于双方之间的身份关系，赵德亮、刘丽与郭凤琴对该房屋如何出售等相关事宜应是协商取得一致意见的，且双方在未签订补充协议时，郭凤琴亦已自身的行为表明其出售房屋的同时赠地下室是明知的，故赵德亮、刘丽这一反诉请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百二十条、第九百二十五条之规定判决：一、刘丽、赵德亮于判决发生法律效力后立即协助高彩云办理坐落于本溪市明山区建筑面积93.71平方米房屋的产权变更手续，相关费用依据双方合同约定各自负担；高彩云在刘丽、赵德亮协助办理完产权变更登记同时给付刘丽、赵德亮购房尾款33560.39元(已扣除物业费、取暖费及返还的水电费)。二、驳回高彩云其他的诉讼请求。三、驳回刘丽、赵德亮其他的反诉请求。案件受理费7990元、保全费2750元，总计10740元，由刘丽、赵德亮负担。反诉费350元，高彩云负担300元，刘丽、赵德亮负担50元。

【二审上诉人诉称】刘丽、赵德亮上诉请求：改判原审判决第三项，支持刘丽、赵德亮的反诉请求，地下室赠与合同无效；上诉费由高彩云承担。事实和理由：2021年5月10日，

刘丽、赵德亮委托郭凤琴与高彩云签订了房屋买卖合同一份，在郭凤琴与高彩云签订房屋买卖合同过程中，没有按委托人的委托范围工作，将刘丽、赵德亮地下室赠与给了高彩云，郭凤琴的赠与行为没有法律依据。确认赠与合同无效的理由：(1)刘丽、赵德亮委托郭凤琴签订房屋买卖合同，只是代为签字，具体房屋买卖价款刘丽、赵德亮与高彩云在电话中谈妥，不涉及地下室赠与问题。(2)房屋买卖合同中的楼号、面积十分准确，其中不包括地下室面积，地下室是单独存在，刘丽、赵德亮也是单独向开发商交款购买的此地下室，故此对房屋买卖合同签字的委托，不自然派生对地下室的处分权利。(3)判决书提及钥匙取得属于地下室交付一节：首先高彩云是以要放一些东西借去的房屋钥匙，与地下室无关，至今刘丽、赵德亮没有将地下室钥匙给付高彩云，对地下室高彩云没有实际取得。其次，假如高彩云得到了地下室钥匙，也不是从刘丽、赵德亮手中取得，假如从郭凤琴处取得，郭凤琴也是对财产的无权处分，不应视为是赠与财产到达对方，刘丽、赵德亮可以随时随地反悔。综上，请求二审法院依法支持刘丽、赵德亮的上诉请求。郭凤琴答辩：同意刘丽、赵德亮上诉请求。综上，赵德亮、刘丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

刘丽、赵德亮等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省本溪市中级人民法院

民事判决书

(2022)辽05民终899号

当事人　上诉人(原审被告、反诉原告)：刘丽。

　上诉人(原审被告、反诉原告)：赵德亮。

　刘丽、赵德亮共同委托诉讼代理人：黄心刚，本溪市平山区平见法律服务所法律工作者。

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