卻进军等与陈富存房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】北京市第一中级人民法院

【审结日期】2021.11.01

【案件字号】(2021)京01民终7921号

【审理程序】二审

【审理法官】李春华白云李妮

【文书类型】裁定书

【当事人】卻进军;王桂华;陈富存

【当事人】卻进军王桂华陈富存

【当事人-个人】卻进军王桂华陈富存

【代理律师/律所】王文静北京市东元律师事务所

【代理律师】王文静

【代理律所】北京市东元律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】卻进军;王桂华

【被告】陈富存

【本院观点】卻进军、王桂华因房屋买卖协议无效产生的合理损失，有权要求陈富存赔偿，现卻进军、王桂华名下无其他住房，二人于2001年购买陈富存房屋居住至今，并进行

了增建，如今房屋面临拆迁，本于十几年前便将房屋出售给他人的陈富存可能会因拆迁获得巨大利益，考虑卻进军、王桂华二人今后租住房屋以及搬家需支出费用情况，结合双方的过错程度，同时考虑房屋现值和原买卖价格的差异及陈富存曾表示愿意给付卻进军、王桂华租房费和房屋等因素，卻进军、王桂华所主张损失尚在合理范围内，故本院予以支持。卻进军与王桂华曾起诉(2019)京0119民初10503号案件要求陈富存赔偿损失，法院对购房款、房屋及附属物重置成新价、安置费用等项。

【权责关键词】无效撤销代理合同过错诚实信用原则自认诉讼请求不予受理维持原判变卖

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【更新时间】2021-11-15 01:11:01

卻进军等与陈富存房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

北京市第一中级人民法院

民事裁定书

(2021)京01民终7921号

当事人　上诉人(原审原告)：卻进军。

　委托诉讼代理人王林广(卻进军之子)。

　委托诉讼代理人：王文静，北京市东元律师事务所律师。

　上诉人(原审原告)：王桂华。

　委托诉讼代理人：王文静，北京市东元律师事务所律师。

　被上诉人(原审被告)：陈富存。

审理经过　上诉人卻进军、王桂华因与被上诉人陈富存房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院(2021)京0119民初3464号民事裁定，向本院提起上诉。本院于10月7日立案后依法审理了本案。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称　卻进军、王桂华上诉请求：撤销北京市延庆区人民法院(2021)京0119民初3464号民事裁定，指令一审法院继续审理本案。事实及理由：1.一审裁定认定卻进军、王桂华主张的拆迁利益损失赔偿暂不具备处理条件缺乏依据。陈富存应取得的拆迁利益是具体确定的,卻进军、王桂华根据拆迁协议确定的拆迁利益和生效判决所确认的责任比例来主张经济损合法合理。进一步说拆迁协议确定陈国富取得三套安置房，结合相同地段户型同面积二手房市场单价的相关证据，可以确定房屋的市场总价值，进而根据拆迁补偿安置方案扣减回购安置房应支付的对价计算出三套安置房的现值及卻进军、王桂华应取得的赔偿数额。一审法院的论述缺乏证据支持及法律依据，且未进行取证工作，也就是说安置房是否建成以及陈国富取得的安置房套数和补偿款数额都是未知的。另外陈国富自认已经取得一套安置房并出售，完全可以先行处理，没有法律法规要求必须待主要拆迁利益确定后才能打包解决争议，陈国富已经出售该套安置房，意味着卻进军、王桂华的合法权益已经受到侵害，故争议解决是迫在眉睫的。陈国富主张其已经放弃租房费、搬家费等费用，缺乏根据且有悖常理，一审法院应当调取证据后再对相关事实进行认定。2.一审裁定有悖公平原则。拆迁利益是可分的，一审法院却以安置房未建好无法进行整体拆迁利益的处理为由驳回卻进军、王桂华的起诉。

原告诉称　卻进军、王桂华向一审法院起诉请求：要求陈富存给付拆迁利益补偿款1452374元。包括1.回迁面积270平方米×每平方米8000元为216万元，216万元－购房款304670元为1855330元，再乘以70%为1298731元。2.搬迁补偿款，占地补偿费30533元＋院内空地面积补助108840元＋搬迁补助费6771元＋租房暖水补助4800元＋搬迁及配合奖励3万元＋村集体对原房屋补贴33856元＋地窖3250元＋小棚房144元为219490元，再乘以70%为153643元。

一审法院查明　一审法院经审理认定事实如下：

　1.卻进军与王桂华系夫妻关系。陈富存、卻进军、王桂华均非永宁镇太平街村村民。陈富存于2000年12月经延庆区人民法院(2000)延法执字第372号民事裁定书取得延庆区永宁镇太平街北菜园74号院的5间北房，2001年1月延庆区人民政府为陈富存颁发房屋所有权证。同年2月，陈富存以42000元的价格将房屋卖与卻进军、王桂华夫妇，当日双方履行了付款、交房手续，后卻进军与王桂华对该院进行了增建。

　2.2014年，涉案房屋开始实施拆迁，王桂华与延庆区永宁镇太平街村民委员会于2014年7月20日签订了《永宁镇太平街村搬迁房屋补偿协议》，其中确定置换面积为252.665平

方米，置换定向安置住宅户型面积为三居90m2(左右)三套，搬迁补偿款为467882元。后涉案房屋未交付拆迁。

　3.2016年3月21日，陈富存诉至一审法院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并要求返还房屋，经法院(2016)京0119民初2665号民事判决书处理，确认双方之间房屋买卖协议无效，并驳回陈富存其他诉讼请求。卻进军与王桂华提起上诉，2017年9月8日，北京市第一中级人民法院作出(2017)京01民终6480号民事判决：驳回上诉，维持原判。卻进军与王桂华仍居住于涉案房屋。2019年1月18日，陈富存再次诉至一审法院，要求卻进军与王桂华腾退房屋及院落，并表示同意每月给付卻进军与王桂华租房费2000元，分配拆迁利益时，给卻进军与王桂华房屋一套，2019年4月17日，该院经(2019)京0119民初1382号民事判决书，判令卻进军与王桂华于判决书生效后两个月内将涉案房产及院落腾退给陈富存。卻进军与王桂华提起上诉，经北京市第一中级人民法院(2019)京01民终5572号民事判决书：驳回上诉，维持原判。后陈富存申请执行。

　4.2019年9月5日卻进军、王桂华诉至一审法院，要求陈富存返还购房款42000元，并支付自2017年9月8日起至实际返还购房款之日的利息，其中2017年9月8日至2019年8月19

日期间利息按照中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日至实际给付之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；要求陈富存赔偿房屋重置成新价、装修及附属物重置成新价损失，以及搬家、租房等所需的费用共计450000元。本案在审理过程中，卻进军、王桂华于2019年10月23日向法院提出评估申请，申请对位于北京市延庆区永宁镇太平街北菜园74号房屋的宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、装饰及附属物重置成新价进行评估。本院委托北京市中恒业房地产评估有限责任公司进行评估，2019年11月1日北京市中恒业房地产评估有限责任公司出具《不予受理通知书》，称“因在目前房地产市场上，集体土地价格的体现，只限于国家征收土地或征地开发时的价格补偿，即宅基地的区位补偿价，其不等同于土地的市场价值。且现行的评估规范及相关法规暂未对集体建设用地土地使用权市场价格评估出台相应的技术标准。因此评估该宅基地区位补偿价只能依据《延庆县人民政府关于印发延庆县城规划区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置工作指导意见的通知》，但该《指导意见》未明确具体评估办法，原文如下“宅基地区位补偿单价，依据相关政策法规参考安置房屋价格，在项目拆迁补偿安置方案中予以规定。”因此评估没有相关的依据标准。本机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。”经法院释明，卻进军、王桂华表示保留对于房屋宅基地区位补偿价的诉权，于2019年

11月19日重新提出评估申请，申请对北京市延庆区永宁镇太平街北菜园74号院内房屋重置成新价、装修及附属物重置成新价进行评估。2019年12月27日，北京市中恒业房地产评估有限责任公司出具中恒业(2019)司法评字第077号房地产估价报告，主要内容为“估价对象在价值时点2019年12月18日估价结果如下(币种：人民币)：房屋建筑面积合计：168.06平方米；房屋及附属物重置成新价格：272539元”。卻进军、王桂华支付评估费8000元。卻进军、王桂华于2020年1月6日提交补充或重新评估申请书，2020年1月13日北京市中恒业房地产评估有限责任公司作出《回复函》。卻进军、王桂华表示不认可估价报告，认为估价偏低。

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