银川调研报告
一、基本情况
银川市是中国十大新天府之一，位于西北宁夏平原北部，处于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，自古就是丝绸之路上的商埠重镇。是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，是辐射宁蒙陕甘毗邻地区的区域性中心城市，在国家“十五”西部总体规划中，确定银川为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。
二、行政区划及人口结构
银川市下辖兴庆区、金凤区、西夏区3个区，灵武市和永宁县、贺兰县。2009年底，银川市户籍为52.86万户，人口约155.55万人，户均人口2.94人。其中市辖区30.48 万户，人口约91.42万人。
兴庆区概述
银川市兴庆区原称为银川市老城区。是首府银川的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸中心，堪称“宁夏第一区”。面积757.6平方公里，人口41万，下辖2乡、2镇、11个街道办事处，有回、汉、满、蒙等22个民族，其中回族人口8.5万。2008年，完成地区生产总值189.62亿元，同比增长11.9％，完成地方财政收入4.09亿元，同比增长46.7％。城镇居民人均可支配收入达到15951元，同比增长16.7％。农民人均纯收入达到5618元，同比增长12.5％。
金凤区概述
金凤区地处银川市中部，行政区划东起唐徕渠、西至包兰铁路、南接永宁县、北临贺兰县，总面积353平方公里，辖丰登、良田2个镇，总人口23.1万，城市化率达82%。房地产年均开发面积100万平方米以上，城市建成区绿化覆盖率达43%，2009年，金凤区完成地区生产总值66亿元，同比增长12.1％；地方财政一般预算收入1.32亿元，同比增长30%；全社会固定资产投资55亿元，同比增长10.5%；农民人均纯收入5380元，同比增长10％，城镇居民人均可支配收入14500元，同比增长12％。
西夏区概述
西夏区位于银川市西部，是银川市所辖县区之一。西夏区东起包兰铁路，西至贺兰山口轴线，南邻永宁县，北接贺兰县，总面积987平方公里，是银川市面积最大的市辖区。总人口约24万人，其中农业人口约4万人。
（四）经济发展概况 
2010年实施市级重点建设项目30个，完成投资62亿元；实施30个投资亿元以上工业项目，完成投资300亿元，增长30%；完成房地产投资160.82亿元，增长66.8%。全年争取中央、自治区项目资金11.3亿元；招商引资实际到位资金420亿元，增长19.7%，中粮集团等11家世界和中国500强企业入驻银川。
2010年工业增加值282.72亿元，增长19.1%，增速同比提高4.9个百分点。其中新材料、发酵及生物制药产业产值分别增长60%和20%以上，“一强五优”产业占全市规模以上工业总产值比重达90.4%。工业综合效益指数达314.67，提高51.8个点。
现代农业提质增效。2010年完成农业增加值41.37亿元，增长6.4%。各项强农惠农政策，发放农业直补资金1.6亿元。
2010年完成第三产业增加值342.63亿元，增长11%。全年旅游接待人数和旅游收入增长20%和31%。
四、城市规划
2011年至2020年，终期人口达到130万人左右，城镇建设用地控制在185至195平方公里，中心城区用地控制在140平方公里。
    此次规划提出，在宁夏的核心地区形成都市圈，以银川为核心，以吴忠、青铜峡为副中心，依托自治区“三纵六横”公路网中的“X”型公路骨架及规划中的古窑子至青铜峡支线以及铁路规划中的包兰线、大古线与银川联络线围成的“银三角”，形成发展走廊。银川市都市圈的核心地区由兴庆区、西夏区、金凤区、贺兰县和永宁县组成。兴庆区注重突出历史文化名城地位，重点发展高层次的金融保险、商贸、信息等第三产业。金凤区突出“塞上江南”自然景观特色，依托银川经济技术开发区，重点发展高新技术产业和畜牧业、水产业，发展成为高科技、行政、信息、旅游等第三产业发展中心和景色优美、人居环境适宜、具有现代化气息的城市新区。西夏区依托银川国家级经济技术开发区，重点发展化工、机械、建材等产业和生态、观光农业，依托集中的科技优势，发展成为大学城、科技文化中心。在生态保护上，进行流域的综合治理，规划突出银川“塞上江南”的风貌；在城市布局上形成城市组团镶嵌于自然环境之中的城市与自然和谐发展的园林化格局。
五、2010年银川市房地产市场状况
投资类别
投资金额（亿元）
增长率
市总投资
160
66.80%
住宅投资
116
61.80%
办公投资
7
85%
营业房投资
20.7
54.40%
城区
投资总量（亿元）
增长率
金凤区
57.52
91.60%
兴庆区
44.94
37.50%
贺兰县
20.76
41.10%
永宁县
19.47
1.60%
灵武市
11.12
1.20%
西夏区
7.01
6.50%
施工面积类别
面积（万㎡）
增长率
施工总面积
1765.36
46.20%
住宅施工面积
1320.52
48.20%
办公楼施工面积
64.12
—1.5%
营业房施工面积
209.71
31.20%
其它施工面积
171.01
87.50%
新开工类别
面积（万㎡）
增长率
商品房新开工面积
1043.83
60.90%
住宅新开工面积
817.7
68.60%
类别
　——
增长率
商品房销售总面积
536.11万㎡
14%
销售总额
210亿元
22.10%
待销售面积类别
面积（万㎡）
增长率
市待销售面积
212.76
—1.5%
住宅待销售面积
113.08
6.40%
办公楼待售面积
3.71
—53.9%
营业房待售面积
84.61
—7.5%
2010年保障性住房建设
????面积（万㎡）
套数（套）
保障性住房
133.07
——
总投资
25.74
——
廉租住房
64.62
13273
经济适用房
55.7
6525
公共租赁住房
3
502
限价商品房
9.75
1002
已竣工各类保障性住房
——
6814
2011年保障性住房建设
面积（万㎡）
套数（套）
新建保障性住房
——
5500
新建廉租住房
——
2000
公共租赁住房
——
1500
经济适用住房
——
1300
限价商品住房
——
700
分析：
从以上数据及交易信息可以看出，房地产住宅开发主要集中于银川市内。银川的发展方向以西部为主，伴随着银川市住宅居住区的不断分散与扩容，较为明显的距市中心较近板块居住区域逐渐形成，商业、住宅等也开始围绕这几个板块分散开来。以往商铺“扎堆”的现象也得到了缓解，目前银川商业地产已摆脱早期的单一业态，多元化、规模化特点尤为明显。近几年银川市就先后有龙盘家私城、三森美居、月星家居、红星美凯龙二期、新华商城、温州商城等一批专业市场和综合购物商厦出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，万达广场、绿地21城、逸家财富广场、万商国际汽车城等一时间销售均达到了空前规模。因此主要城区住宅仍是土地开发市场的主力军，目前而言市场的需求还是很大的。
家装公司现状与卖场情况
城市人家
城市人家装饰公司2006年进驻银川市场。截至至今在银川有3家店面，分别是高尔夫店、宝塔店和民族南路店。其中民族南路店是城市人家旗舰店，营业面积达5000平方米，店面两侧为银川较大的建材城，光耀美居还集中中高端等住宅楼。经营场所分为负一层和三层，每层约2500平方米，其中二层为酒楼，负一层为华杰美居，三层为设计部及行政办公室。合作品牌齐全，有诺贝尔、LD、恒杰、法恩莎、浪鲸、惠尔、生活家、友邦、海尔等国内一线品牌。以100平方米为例，基础装修价3万元左右，大包价约为8万左右，24%的管理费，年产值约2500万。主要宣传途径有银川晚报、公交车身、户外广告等，其中晚报年费用30万。
业之峰
银川业之峰于2005年8月18日成立，是业之峰集团公司第68家特许加盟公司。位于金凤区
新昌西路，门店周边主要集中小型餐饮，通信，电力，比较僻静，除了附近的居民出没，几乎没什么人流，银川业之峰仅一家店面，营业场所为小区底商，上下两层，约1000平方米，以基础装修为主，没有合作与材料商合作，采用陪同客户到卖场选取材料的销售模式。100平方米为例，基础装修价4万元左右，大包价约为10万元左右，每平方米40---150%的设计费，年产值约1500万。主要宣传途径有银川晚报、公交车身、户外广告等，其中晚报年费用20万。

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