丘建新、深圳市毅骏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】广东省深圳市中级人民法院

【审结日期】2021.11.10

【案件字号】(2021)粤03民终12258号

【审理程序】二审

【审理法官】俞红吴春泷邓媛

【文书类型】判决书

【当事人】丘建新;深圳市毅骏房地产开发有限公司

【当事人】丘建新深圳市毅骏房地产开发有限公司

【当事人-个人】丘建新

【当事人-公司】深圳市毅骏房地产开发有限公司

【代理律师/律所】武康广东金地律师事务所;刘莉广东卓效律师事务所;陈丹丹广东卓效律师事务所

【代理律师/律所】武康广东金地律师事务所刘莉广东卓效律师事务所陈丹丹广东卓效律师事务所

【代理律师】武康刘莉陈丹丹

【代理律所】广东金地律师事务所广东卓效律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判二审改判

【原告】丘建新

【被告】深圳市毅骏房地产开发有限公司

【本院观点】丘建新与毅骏公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》及附件系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定处分原则证据交换关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审强制执行

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【本院认为】本院认为，丘建新与毅骏公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》及附件系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。针对丘建新上诉事实与理由，本案二审争议焦点为：一、丘建新关于“八大健康系统”不符合宣传标准的主张是否成立；二、毅骏公司应否赔偿丘建新未能使用涉案房屋期间

的损失；三、丘建新关于更换客厅、卫生间、房屋窗台、厨房阳台、主门门坎等全屋破裂的大理石砖的诉讼请求是否予以支持；四、涉案厨房橱柜品牌是否符合约定。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，丘建新主张涉案房屋的八大健康系统与毅骏公司宣传标准不一致，故丘建新应对该主张承担举证责任，丘建新有关应由毅骏公司承担举证责任的主张，不符合上述规定，本院不予采纳。现根据一审查明的事实，丘建新在申请对涉案房屋八大健康系统的功能和效果评估鉴定过程中未按时缴纳鉴定费用造成鉴定终止，故鉴定未果的责任在丘建新。丘建新另主张小区其他房屋的相关鉴定结果作为参照，但因各房屋户型不同，造成八大健康系统参数设置不同，故其提交的鉴定结果亦不能证明涉案房屋八大健康系统与毅骏公司宣传标准不一致，综上，丘建新针对上述主张未能提交充分证据予以证明，应承担对其不利的法律后果，一审据此不予支持诉请的相关违约损害赔偿，并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点，涉案房屋于2017年12月15日取得深圳市规划和国土资源委员会罗湖管理局出具的涉案项目《建设工程规划验收合格证》，双方约定的房屋交付时间为2018年10月31日前，而根据《鹿丹名苑商品房入伙客户预约统计表》显示，丘建新签字确认的预约入伙时间为2018年10月28日，且丘建新已领取相关收楼物品，

故本院认定毅骏公司已在规定的时间内履行交付验收合格房屋的义务。丘建新虽主张房屋存在质量问题，造成无法使用，但其提出的质量问题均属于装修质量瑕疵，并不影响涉案房屋的居住及使用，丘建新另主张的房屋污染物超标问题，双方当事人均提交各自委托检测的相关报告以支持其主张，但因检测结果相悖，丘建新作为承担举证责任的一方，未在诉讼中申请对该事项另行委托鉴定，本院对其主张不予采纳。故丘建新拒绝履行接收房屋的主张不成立，其诉请的未能使用涉案房屋期间损失，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点，一审已作出判决认定毅骏公司对地板砖开裂问题进行维修，丘建新上诉主张对破裂的大理石砖进行更换，应属具体维修方法问题，双方可根据实际情况协商解决。关于第四个争议焦点，毅骏公司提交的橱柜采购合同以及博洛尼家居用品湖北有限公司出具的《关于中海鹿丹名苑项目橱柜品牌的说明》可证明确认涉案房屋已按约定安装“博洛尼”品牌橱柜，故丘建新要求橱柜品牌更换为“博洛尼”品牌的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，丘建新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8544元，由上诉人丘建新负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 02:08:10

【一审法院查明】一审法院认定事实：一、2016年2月29日，丘建新与毅骏公司签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》及附件，约定： 1、丘建新向毅骏公司购买位于深圳市罗湖区xxx的房产，建筑面积118.83平方米，套内面积89.56平方米，按套内面积计算单价为每平方米106121.19元，总价款9504214元。 2、毅骏公司应于2018年10月31日前向丘建新交付涉案房屋，交付条件为毅骏公司取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，且毅骏公司应于房屋交付前向丘建新发出《入伙通知书》，丘建新对毅骏公司交付的房地产无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，丘建新应出具涉案房产的钥匙收条，该收条视为涉案房产实际交付的凭据；丘建新经验收同意收楼的，涉案房屋的交付时间为毅骏公司交付涉案房产钥匙之日，丘建新无正当理由拒绝验收或拖延验收时间的，交付时间为《入伙通知书》中的交付期限届满之日；丘建新应于收到《入伙通知书》之日按照《收楼意见书》内容对涉案房产进行验收，如有异议，应于验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中一次性提出，逾期未提出，视为同意接收涉案房产。查验房屋时如发

现存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵或装修问题(包括但不限于轻微渗漏、地砖、墙面、窗台开裂、空鼓以及其他装修质量问题等)，丘建新应办理接收手续，同时有权要求毅骏公司在《质量保证书》规定的保证期限内承担保修责任，毅骏公司按约整改，丘建新不得因此拒绝办理收楼手续，毅骏公司不承担延迟交付的违约责任。毅骏公司应在合同约定期限内交付涉案房产，毅骏公司逾期交付涉案房产在90日(含90日)以内的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，由毅骏公司按照政府公布的同期同地段同类房屋指导租金(若政府部门未能公布，则按照公允的市场价格标准)，按日向丘建新支付违约金，逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起3个月内解除合同。 3、毅骏公司应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格、人工费等以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。毅骏公司未提供样板房说明，该样板房即为具体明确的商品房及相关设施的说明和允诺。样板房说明中未予明确的项目，该样板房内容即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。交付的涉案房产装修部分如达不到合同约定的主要标准，丘建新有权要求毅骏公司就未达标部分进行重新装修。 4、合同中的通知应采用书面形式，以邮寄特快专递通知的方式，丘建新、毅骏公司双方地址以合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方。 5、毅

骏公司所做的销售广告、宣传资料符合要约条件的或样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，毅骏公司应承担相应义务。 6、该合同附件三约定了涉案房屋装置、装修、装饰标准，包括厨房应为“博洛尼”整体厨柜等内容。 7、毅骏公司在本项目推广及介绍过程中所涉及的售楼广告、售楼书、图文宣传资料、模型展示及展示层(示范空间、公共空间、大堂等)等所有口头、书面或任何其他形式说明的内容及标准等均不构成毅骏公司的要约或允诺，且存在与买卖合同以及实际交付房产不一致的情形，毅骏公司对此已在销售过程中及签订房地产买卖相关法律文件时明确向丘建新进行解释说明。该《深圳市房地产买卖合同(预售)》及相应附件还约定了其他内容。二、八大健康系统内容： 1、24小时热水供应系统，24小时热水不间断，即开即用，五星宾馆礼遇；2、高效节能隔热外窗系统，外窗采用三层中空LOV-E玻璃，享冬暖夏凉宜居生活；3、同层排水系统，消除噪音干扰；4、抗干扰隔音降噪系统，采用三层夹胶中空玻璃、叠合楼板，达到室外90分贝室内35分贝效果；5、外墙屋顶地面热阻隔系统，采用外墙保温砂浆、屋顶保温板设计，全年温度保持在20至26度，四季如春；6、新风置换系统，具有每天置换空气8次以上的功能，自动实现室内40%至60%恒湿效果，告别回南天；7、防霾除MP2.5系统，采用新型静电除尘技术，使空

气洁净度达90%以上；8、全屋净水系统，三重过滤水中杂质，水纯净度达99.9%。三、2016年12月8日，毅骏公司取得深圳市住房和建设局发出的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》；2017年12月15日，深圳市规划和国土资源委员会罗湖管理局出具涉案项目《建设工程规划验收合格证》。四、2018年10月24日，毅骏公司向丘建新以EMS特快专递的形式发出《入伙通知书》、入伙须知等文件，邮寄单号为xxx，邮件签收时间为2018年10月25日，收件人签收栏显示丘建新签名“丘建新”。《入伙通知书》载明：通知丘建新涉案房产的集中入伙时间为2018年10月28日至30日；集中入伙地点为中海鹿丹名苑8、9栋大堂。根据毅骏公司提交的《鹿丹名苑商品房入伙客户预约统计表》显示：丘建新预约入伙时间为2018年10月28日，并签字确认。五、一审法院工作人员于2019年10月21日组织丘建新、毅骏公司双方进行现场勘查，经现场勘查及庭审情况，涉案房屋目前尚存以下质量问题：客厅、房屋、厨房、卫生间、主门门槛地板砖存在开裂。六、丘建新委托案外人上海帆际环境检测技术中心对涉案房屋室内空气进行有毒有害物质检测，该机构于2019年8月10日出具《检测报告》，该检测报告显示涉案房屋存在不同程度的甲醛含量超标现象。七、经现场勘查：涉案房屋橱柜未发现品牌标识，橱柜拉篮显示品牌为“悍高”。八、丘建新于2019年11月28日向一审法院申请评估鉴定，申请评估鉴

定事项为：涉案房屋是否具备毅骏公司在宣传资料中允诺的“八大健康系统”的功能和效果；对毅骏公司在宣传资料中允诺的“八大健康系统”的功能和效果与涉案房屋实际不符而存在的差价进行评估。一审法院于2019年12月11日组织双方当事人对鉴定事项进行了明确，并组织双方当事人对鉴定机构进行选择，最终确认由深圳市南粤财物评估鉴定有限公司进行涉案项目的评估鉴定，但丘建新未在鉴定机构确定的时间内缴纳鉴定费用，该鉴定终止。

【一审法院认为】一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案存在以下争议焦点：一、毅骏公司应否承担违约责任。根据举证责任的分配原则，丘建新应就涉案房屋八大健康系统与宣传标准不符进行举证，但丘建新在鉴定机构确定的时间内未缴纳鉴定费用，鉴定终止，丘建新应承担不利的法律后果。虽鉴定人员在庭审中确认已出具的鉴定报告结论对本案有一定程度参考性，但因每套房屋的八大健康系统具有不同参数设置，亦无法通过表面现象判断感知，故丘建新诉请毅骏公司支付违约赔偿金，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。二、关于涉案房屋的交付、物业管理费、本体维修基金。双方约定涉案房屋的交付日期为2018年10月31日前，毅骏公司于2017年12月15日取得深圳市规划和国土资源委员会罗湖管理局出具的涉案项目《建设工程规划验收合格证》。根据毅骏公司

提交的《鹿丹名苑商品房入伙客户预约统计表》显示，丘建新预约入伙时间为2018年10月28日，并签字确认，丘建新亦未提交证据证明双方对预约入伙时间有新约定，故毅骏公司取得涉案项目的验收合格证明并按照合同约定与丘建新确认入伙时间，已尽到交付房屋的主要义务，丘建新虽主张涉案房屋存在质量问题不予收楼，但丘建新提出的质量问题均属于装修质量瑕疵，并不影响涉案房屋的居住及使用，丘建新不能以毅骏公司未依约履行附随义务为由拒绝履行其接收房屋的主要义务，故毅骏公司交付涉案房屋的日期符合合同约定，丘建新主张毅骏公司应支付延迟交付违约金，无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于物业费及本体维修基金，丘建新未提交证据证明物业管理费、本体维修基金的合同相对主体及收取标准、收取方式等合同依据，且物业管理费及本体维修基金涉及另一民事法律关系，故关于丘建新的该项主张，一审法院不予支持。三、关于涉案房屋尚存的装修质量瑕疵。经现场勘查并结合丘建新提交的照片及庭审陈述，涉案房屋尚且存在客厅、房屋、厨房、卫生间、主门门槛地板砖开裂的装修质量瑕疵，且丘建新在保修期内已向毅骏公司申请维修，上述质量问题仍然存在，毅骏公司亦于庭审中确认在丘建新报修后仍自愿承担维修义务，故关于丘建新的该项诉请，一审法院予以支持。四、关于有毒有害物质的治理及费用。丘建新提交的检测报告虽在甲醛含量上存在不同程度超标，但有害

物质是否超标与温度等因素存在较大关联性，且丘建新无证据证明涉案房屋为空房检测，可能存在其他家私家具甲醛含量超标的情况，又因丘建新为单方委托，毅骏公司对该检测结果亦不予认可，故关于丘建新的该项诉讼，一审法院不予支持。五、关于橱柜品牌。毅骏公司向一审法院提交了橱柜采购合同以及博洛尼家居用品湖北有限公司出具的《关于中海鹿丹名苑项目橱柜品牌的说明》，确认涉案房屋已按约定安装“博洛尼”品牌橱柜，“悍高”仅为橱柜拉篮的品牌，且经现场勘查，涉案房屋橱柜并未显示品牌标识，丘建新亦未提交证据证明现有橱柜品牌并非合同约定的“博洛尼”品牌，故关于丘建新的该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、毅骏公司应于判决生效之日起十五日内对涉案房屋(深圳市罗湖区红岭南路与滨河大道交汇处东南测中海鹿丹名苑项目第9栋十层10A)尚存的装修质量瑕疵(客厅、房屋、厨房、卫生间、主门门槛地板砖开裂问题)进行维修；二、驳回丘建新的其他诉讼请求。一审案件受理费8544元、保全费2467.42元，由丘建新负担受理费8044元、保全费2367.42元，由毅骏公司负担案件受理费500元、保全费100元。丘建新已预缴案件受理费8544元、保全费2467.42元，由一审法院予以退回

受理费500元、保全费100元。毅骏公司应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳受理费500元、保全费100元，逾期未缴纳，一审法院依法强制执行。

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