东北洗浴市场分析报告

一、东北浴城投资背景分析

东北在国际上有浴都之称，尤其近年兴建的综合型洗浴城，已成为东北中高端人士的休闲场所。每到华灯初上，一些大型的洗浴城门前便车水马龙，人流不断，已成为商务洽谈、社交休闲的主选场所之一。随着生意的火爆，东北市装修豪华的浴城的数量也在迅猛的增加。目前东北市已有XX家中高档的洗浴城，大部分集中在交通便利的各大商圈附近。其中中街附近的百金瀚、绿波廊、金吴名城；西塔附近的新开业的首尔洗浴；铁西的泰浴宫等均是投资过千万，在东北有一定的知名度的综合型洗浴场所。

二、浴城成为东北中高端人士主要消费场所的原因

1、新建的浴城与传统洗浴行业相比有很大的不同。浴城是一种集餐饮、休闲、健身、娱乐、洗浴为一体的休闲场所，除了最基本的洗浴问外，还有表演舞台、餐厅、美容美发厅、健身房以及棋牌室等附属设施，不仅消费种类多，而且大都是上规模、上档次，各类设施齐全，服务也十分完善，有自己独到的特色。

2、随着东北经济的发展，人们的消费观念也逐渐地发生了变化，越来越青睐于那种高雅而又正规的休闲娱乐场所，尤其崇尚健康消费的人越来越多，而洗浴城能够营造这种环境和氛围。目前包括东北、北京、上海的人们已经形成了闲吸时到洗浴城洗浴休闲和娱乐的消费习惯，东北市2006年的洗浴消费就高达10亿元。而目前东北的整体消费水平排在全国中等偏上，且有持续上升的的趋势，因此，高品位、正规化的洗浴场所正好满足了人们消费水平不断提高的需求。

3、与在KTV、健身俱乐部的宣泄来缓解精神压力不同，洗浴自然而又放松，是一种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士。

三、浴城投资新的时期

目前，东北市较有名气的洗浴城，大都聚集在各大商圈附近。或位于各大交通要道，每到夜幕降临生意非常火暴。有的地方其至需要提前预定，不然晚了就得排队等候。

借着东北已有的洗浴人气，许多洗浴城也取得了不俗的效益。虽然每位客人的消费额平均在200元左右，但是由于客人比较多，每天能接待三四百人，收入也可高达7万左右。老品牌店目前的经营状况不错，主要是会员，客源比较稳定。

如此高额的利润，自然吸引着越来越多的投资商将目光投向这一新兴的消费市场。虽然现在东北洗浴业竞争激烈程度不亚于餐饮业，但业内人士认为，东北洗浴行业在软件管理、项目创新、品牌宣传上还有巨大的发展空间。

首先，它有很固定的消费群体。它从一定程度上满足了现代人士的消费需求，因而很受欢迎。其次，浴城不同其他消费场所。浴城代表的是种新的消费时尚和文化，是一种新的消费发展趋势，而且随着经济的发展，处于紧张生活下的人群会越来越多，在这里也确实能够得到休息与放松，而且这里环境又好，投资回收又快，因而不会像歌城、洗脚屋那样，升温之后又很快降温，会吸引更多人投资。

日前东北市还有几家同等档次及规模的洗浴城正在装修中，近几个月将陆续开张。有的洗浴城还开了分店。目前市场上的一些娱乐城和桑拿房也纷纷改头换面，打起了洗浴中心的牌子。

四、东北洗浴投资热分析

针对正高烧不退，竞争日趋激烈的洗浴城，虽然从目前来看，投资洗浴城还有比较丰厚的

收入，所以高档次的洗浴城所需投资大，资金回收也相应的较快，一般比较上规模上档次的洗浴城动辄需要近千万元的投资，而投资回报的周期较短，一般都要二年到二年半左右。

随着洗浴城越开越多，获得利润空间已经非常小，随着竞争的加剧，洗浴城的口子必然会越来越难过，洗浴业将来很可能难逃价格战的厄运。

月前东北市已经有些刚开业不久的洗浴城就已经开始以优惠打折来争夺客源，还有一些中小浴城将套浴调整到28元，这样做主要是淡季的促销手段，但不排除竞争因素。这正是由于近期东北的洗浴城越开越多，一哄而上所致。但在已经形成了洗浴消费习惯的上海市，日前大规模的洗浴城也不过十来家，而东北的洗浴城发展速度之快之猛是很少见的。

洗浴行业如此跟风确实始料未及，也超乎原来的想象。很显然，如果洗浴城发展过多过滥，利润空间越来越小，将来谁都搞不好，肯定会有一部分惨遭淘汰。

2006年的量贩式KTV、杀人游戏就是很好的例子。

也有些业内人士仍对洗浴行业持乐观态度，毕竟是利润较大，资金回收快，潜力尚未完全

挖掘，市场蛋糕还可以再做大一些。

五、东北市整体环境分析

（1）东北市属于大型发展规模城市，拥有流动固定人口1000多万。

（2）东北隶属辽宁省省会，上要以工业为经济支柱来带动辽宁整个经济发展。

（3）东北市交通发达，尤其D字头列车的开通更拉进了与北京等大城市的距离。

（4）东北市未来经济中心以金廊一带为主，周边工业区为辅。

（5）东北市未来城市规划：铁西建设成人文居住区，城区北扩，建设沈北新城。

（6）东北市贫富差异不大，有钱人较多，但人均收入相对较低。

（7）东北市发展最快的行业：餐饮，娱乐业

（8）东北市购物中心街：中街、太原街、五爱街、北行

六、东北市浴城的主要分布区域：

A、中街：百金瀚

B、小西路：金吴名城市

C、西塔：首尔洗浴（新开业）

D、大十字街：绿波廊

E、南滑翔：泰浴宫

1、东北市消费者休闲，娱乐时间分析

（1）上午所有娱乐，休闲几乎处于低谷。

（2）下午浴城的客户流量高峰期：（低谷——升温——高峰）

东北市消费者在浴城的消费高峰期是：星期5——星期口。

A、下午14：00：浴城迎来每天的第一次客流高峰。

客户消费方式：以钟点房为主（棋牌），散客

B、晚上19：00：浴城迎来每天的第二次客流高峰。

客户消费方式：以客房为主。多为中层消费。（洗浴，按摩）

C、午夜00：00：浴城迎来每天的第三次客流高峰。

客户消费方式：以老客户为主的高层次客户。含金量较高。一般以开放，按摩为主。

（3）东北茶馆，棋牌场所客流量高峰分析：

客流升温到高峰：午饭之后：12：00—-21：30

（4）东北歌城，慢摇吧客流量高峰分析：

客流升温到高峰：晚上：21：—-2：00（以后逐渐退潮）

2、东北市消费者消费行为，心理分析：

（1）东北市客户消费习惯：主要处于半理性消费，攀比性消费心理十分突出。

（2）东北市贫富差不明显，有钱人多，其他人均收入在1200元左右。

（3）东北市消费者消费习惯：

A、片区消费突出

B、先开房后消费

C、对于洗浴半理智型

（4）东北市近年来餐饮，娱乐也发展迅猛，高档豪华的大型浴城不断崛起，它集结了餐饮和娱乐的综合，环境舒适，高雅。服务项目齐全，娱乐设施完善。在这里不管是应酬、请客还是个人娱乐已成为人们的首选，既有脸面又能体现个人档次。

（5）在东北市浴城消费的客户价位已不是他们的首选，档次，功能，服务，创新已成为他们消费的核心点。

（6）东北市消费行为：有些消费者每月15天浴城开房，每晚消费数千的客户比比皆是。

浴城已成为消费者休闲，娱乐的首选。去浴城洗浴，娱乐已成为他们的一种生活习惯，浴城有新的项目和活动，配合适合的宣传方式他们就会去参观，体验。

（7）东北市部分客户甚至按片区消费，去中街片区就是百金瀚、绿波廊，金吴名城。

七、东北市洗浴行业存在的弊端分析

现在东北洗浴客人的消费习惯及经营情况的体现

现在进入洗浴的宾客一般分两种形式入住，一为直接进入客房，二为散客进入。

进入客房的宾客一般都是住宿或打麻将，而打麻将的客人一进入便不出来，如进入的时间在下午，午夜的时候出来也很少有客人在此时间来店。而其消费除一定的茶水和香烟之外几乎无其他消费。使棋牌区营业额整体下降。按摩的客人按摩之后也很少做其他消费，如是外埠客人亦直接入住也无周转。而其进入客房棋牌的客人也不愿到休闲区和茶艺区等地去消费。

散客进入的宾客一般除搓澡之外也很少有其他消费。综上所述之所以造成此种情况，其原因基本都是东北洗浴的管理模式所造成。

行业现存管理上的弊端

因为有着直接进入棋牌和散客进入的这两种截然不同的客流，使其在宾客的心理上极不平衡。这在管理上就把客人分成了三六九等，在同一区域内，穿浴服的客人看见穿便装的客人有不安全感及心理上的不平衡；穿便装的客人看见穿浴服的客人也觉得不自然。这样两方面客人都不愿在公共休闲区内相遇或消费。造成公共休闲区为客流盲区，消费极低。而散客进入棋牌无须换便装进入，在进入洗浴区令客人极不方便，影响着一部分客人进行二次消费。加大管理难度。

八、黄河大街片区环境分析；

……黄河大街地处东北市市西塔韩国文化区西面。

……黄河大街附近的西塔是东北市餐饮，娱乐档次较高，较为集中的片区，每天24小时营业。

……该区域处于东北市太原街、西塔商业圈边缘地带，10分车程内遍布商务繁华区域和高档住宅区域。

……交通道路、便利、快捷。

初址周围环境分析：

（1）是经过城市规划部门批准的（未来拆迁或道路扩宽等因素不会影响项目自身

设施）

（2）地处东北市两大商业圈边缘，10分车程内可到达南站、太原街、西塔、北行、北站商业圈、市府广场商业圈。

（3）停车场可同时容纳XXX辆车随时停放。

（4）交通便利，方便随时停放车，人流密度相对较小。

项目主对的人行道与主干道分支，便于行车，停车。