智慧公寓项目可行性分析报告

1.项目背景 (2)

2.项目介绍 (2)

2.1 项目定义 (2)

2.2 项目客户 (2)

2.3 项目模型介绍 (2)

3.市场分析 (3)

3.1 国内环境分析 (3)

3.2 长租公寓市场分析 (5)

3.3 公寓运营商需求及决策因素 (8)

3.4 市场分析总结 (8)

4.智慧公寓管理系统品牌分析 (9)

4.1 蛋贝科技 (9)

4.2 上海联寓智能科技有限公司 (10)

4.3 浙江麦家商业管理有限公司 (11)

4.4 Feilinker飞联客 (14)

4.5 各品牌优势分析....................................................................错误！未定义书签。

5.项目可行性分析 (15)

5.1 有效性——市场容量 (15)

5.2 市场需求 (16)

5.3 可达成性——技术层面 (17)

5.4 可进入性 (18)

6.项目可行性研究结论与建议 (18)

6.1 项目可行性研究结论 (18)

6.2 营销初步建议........................................................................错误！未定义书签。

1.项目背景

x科技一直致力于智能电表的研发和改进，母公司x集团（前身x）是国网、南网长期合作伙伴。智能电表产品于2009年开始招标，经过多年的发展和普及，这一市场已渐渐趋于饱和，国网电表及周边产品的招标量自2013年起开始逐年下降，2017年出现新的招标低点；另一方面，x科技积极拓展业务范围，面向市场需求，立足现有业务，利用自身电表优势，同时整合多方资源，进军公寓管理系统领域。

2.项目介绍

2.1 项目定义

此次智慧公寓控制平台项目，是x一次在智慧公寓领域开展的业务尝试。这一项目，基于公司现有含水电表及网关的系统，进一步延伸业务，整合服务器，开发面向租户和公寓管理方的智能管理软件。

2.2 项目客户

此公寓智能管理系统面向房地产开发商、公寓运营商、酒店业和创业公司。

国内长租公寓品牌迅速发展，公寓的新建和旧屋改造势在必行，其中必将涉及公寓内部的多种基础设施建设；同时，随着智能生活的推广，长租公寓品牌纷纷在智能家居方向寻求差异化，为租户和公寓管理提供便利。因此，上述群体对在公寓出租、管理和收房等一系列过程中使用整套智慧公寓管理系统，有着趋于刚性的需求。

2.3 项目模型介绍

此智慧公寓控制平台，包括面向市场的前端和硬件的后端。后端主要将房间内的基础设施（水表、电表、网关、锁）和家居线（灯、空调、电视等…）纳入

智能系统，前端的软件系统包括服务租户供租户使用的客户端和便于公寓方进行管理控制的管理端。见下图：（包括但不限于以下内容）

3.市场分析

3.1 国内环境分析

3.1.1 政治因素

（1）多项政策助力房地产租赁市场：供地上，政府加大租赁用地供给，并利用集体用地建设租赁住房；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业；税收上，政府提出减免营业税、房产税、城镇土地使用税的税收优惠，还提出了公租房货币化的政策； 2017年十九大再次明确“房子是用来住的”居住属性，各地方政府相继落实“租购同权”政策；政策允许租客提取住房公积金支

付房租。国家支持政策频发，房地产租赁市场发展看好。

（2）物联网发展政策：为加快物联网发展，培育和壮大新一代信息技术产业， 2011年11月28日，工业和信息化部印发《物联网"十二五"发展规划》。

（3）智能家居发展政策：工信部发布的《促进新一代人工智能产业发展三年行动计划(2018-2020)》中提出，要加大培育智能产品的力度，优先推动智能家居等产品的突破。《三年行动计划》也明确指出，将支持智能传感、物联网、机器学习等技术在智能家居产品中的应用，提升家电、智能网络设备、水电气仪表等产品的智能水平、实用性和安全性，发展智能安防、智能家具、智能照明、智能洁具等产品，建设一批智能家居测试评价、示范应用项目并推广。

3.1.2 经济因素

（1）租赁市场需求增长：一、二线城市公共基础设施配置齐全，流动人口涌入，但房价过高，超出需求人群的购买能力，租房是大多数人解决住房刚需的唯一途径；其次，租售比过高，房产的投资升值空间降低，买房不如租房。国内一二线城市的房产数据，平均租售比为1:500，这意味着如果以租金回报做为房产投资的唯一回报方式，即买一套房，靠租金需44年才能收回成本。如果仅为了满足居住刚需，选择租房更合理。

图：国内一二线城市租售比

（2）多方角力租房市场：在政策对租赁市场的鼓励下，房地产商、中介服务商、酒店运营商以及创业公司等多方力量涌入这一新的战区。单纯的开发销售的模式距离天花板已近不远，而未来房地产行业的发展关键，是如何在租赁市场着力。

3.1.3 社会因素

（1）智能家居的普及

随着人工智能、万物互联的快速发展，家居企业纷纷围绕联网化、语音化、

智能化打造智慧生活场景，智能家居产业兴起。业内人士表示，硬件厂商、房地产商、互联网公司纷纷布局，推动产业加快成熟。

（2）租房一族对生活品质的要求

据会分期的统计，在2017年-2020年一二线城市的租房主力人群为90、95后，他们追求品质生活，注重隐私、有强烈的社交需求，对居住环境有更高的要求。品牌公寓以免中介费、标准化租房产品（精装修、全套家具家电配置及完善的租后服务）的优点而深受年轻人欢迎。

3.1.4 科技因素

（1）物联网技术发展：传感器、射频识别（RFID）技术、全球定位系统、红外线感应器、激光扫描器、气体感应器等各种装置与技术的发展完善，实时采集任何需要监控、连接、互动的物体或过程，采集其声、光、热、电、力学、化学、生物、位置等各种信息，与互联网结合形成的一个巨大网络。

（2）智能硬件技术发展。随着人工智能和物联网等技术的发展，智能硬件厂商不断创新人机交互模

式、完善智能化性能，智能硬件成为生活的重要组成部分。智能硬件已经被广泛应用于品牌公寓，应用更加趋于场景化。