池州房地产市场分析.

池州市房地产市场分析

一、池州城市概况

1、地理位置

池州市位于安徽省西南部，北濒长江，南接黄山，东邻铜陵，西望匡庐，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城。池州市是中国第一个国家生态经济示范区；是省级历史文化名城和安徽省“两山一湖”旅游区的重要组成部分。

2、行政规划

池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口156.3万，其中，2008年主城区城市现状人口约15万人，主城区建成区面积达19.6平方公里。

3、交通条件

 城际交通：伴随着合、铜、黄高速、沿江高速的全线贯通及站前区的铁路开通，交通体

系逐步完善。池州至铜陵的车程仅半小时，至安庆1小时，至芜湖、黄山1.5小时，至合肥2小时左右。

 市内交通：未来池州市将重点推进主城区“四路、三口、两通道”建设，建成沿江路、马江路、西外环、长江南路，整治东、西、南城市道路出入口，分别建成主城区至青阳副城区城市快车道、主城区至旅游机场快速通道。

4、池州经济

2010年，池州全年地区生产总值（GDP）300.80亿元，按常住人口计算，人均生产总值21440元。池州市有各类园区6个，分别为：国家级池州经济技术开发区、省级池州高新区（贵池工业园区）、省级贵池前江工业园区、省级东至香隅化工园区、省级大渡口经济技术开发区（石台工业园）、青阳经济开发区，其中前四个为省级开发区（园区）。

 池州市由于撤地建市不久，城市化水平相对于安徽其它市较低、经济总量不高，但整体经济处于快速发展中，随着国家级旅游城市的申报，未来几年池州市经济未来发展空间较大，经济前景看好；

 在池州市“经济快速发展”和“未来多片区格局发展”的大背景下，对带动房地产市场的发展起到积极的促进作用；城市化水平不断加大；

 城镇人口基数太小，消费力总体表现不足，对城市的发展有一定的制约性。

5、城市规划

城市功能分区

——四大组团

 中心城区

 火车站站前区

 东部经济园区

 教育园区

二、池州市房地产市场分析

1、池州市房地产市场分析：

池州，作为一个新兴城市，中心城区范围和人口规模不大，因此，池州市房地产市场起步较晚，房地产业发展水平普遍不高，但最近几年随着池州城市经济的快速发展，人民生活水平提高，对住房的需求也日趋增长，从而促进房地产市场发展迅速，房地产投资规模、开发面积与销售面积等各项指标均呈现快速上升势头。值得一提的是，近几年以浙商为代表的大量外地房地产开发商的进入，除了带来大量的资金，更是带来了房地产开发新的理念和技术，给池州的房地产市场注入新的活力，也促进了当地的房地产发展水平的逐步提高。池州房地产市场开始迈入相对成熟市场的发展阶段。

2、池州市房地产市场板块格局：

就目前池州市房地产市场的表现形势及未来走势研究，池州市将形成：“老城区、东区、北区、西区、南区站前区” 六大房地产板块区域；各板块区域特点大致表现为：

老城区：由于土地的稀缺，房地产项目较少，但随着老城区的改造，部分项目会投入市场，主要体现为商业物业；

北区：房地产项目较多，体量基本在5万平米-10万平米，价格相对适中，后期北区的商业竞争将异常激烈；

东区：房地产住宅市场核心发展板块，项目多、体量大、品质高，价格引领池州房地产市场；

西区：西区房地产市场发展相对缓慢，项目少，目前主要表现为杏花寺苑别墅项目；

南区：项目多、体量小、品质较差，多伴随者拆迁还原房，区域整体形象不佳

站前区：政府规划新型板块，房地产开发龙头碧桂园已进入这个区域，区域房地产市场值得期待；

3、在售房地产项目：

项目名称	项目地址	开发商	产品类别	体量（㎡）	销售均价（元/㎡）	主力面积（㎡）	销售情况
凯旋公馆	池州市长江北路与清风西路交叉口西北角	池州市城安置业发展有限公司	高层	134770	4680	87--155	2011年年底开盘，在售5、9号楼87--155平米房源，即将推出3#、4#、8#楼
维多利亚花园	池州秀山南路	池州华欣置业有限公司	多层/高层	110000	5700	120	维多利亚花园一期销售结束，二期89--135平米景观准现房在售。
杏林春苑	池州市杏花大道与杜坞路交叉口	池州市恒业房地产开发有限公司	多层	35000	4700	80-100	在售2#-4#，6#-8#、10#，面积为108㎡、110㎡，按揭付款优惠50元/㎡。51-55㎡商铺在售，均价每平米11000元左右。
春江东苑	青阳路与翠柏北路（百合蓝鸟苑以南）	池州市城北房地产开发有限公司	多层	28690	4500	120	在售4#、8#、9#、13#楼120、140㎡多层住宅。在售一二层商铺，单层面积40—60㎡，双层80—90㎡之间，一层均价11000元/㎡，二层均价4850元/㎡
米兰阳光大厦	秋浦路与长江路交汇处	池州市米兰阳光置业有限公司	办公/公寓/商业	26379	6000	50-90	项目位于市中心，一栋22层高层，主要为办公及公寓。
水木清华	百牙中路9号	池州科缘置业有限公司	多层高层小高层	108976	5300	130	在售1#—8#楼130㎡、150㎡房源
2046街区	池州市职业技术学院对面	池州锦华置业	商铺	42000	20000	100	在售1--3层、1--4层商铺，28—100平米左右，最大可随意分割。1#楼3层，2#楼24层，3#楼18层，一层2万—3万不等，一房一价。定位为池州首席特色美食休闲中心。
君悦广场	长江路秋浦影剧院北侧商之都对面	池州汇金国际投资有限公司	高层酒店商业街公寓	262406	6000	60-70	项目于2011年3月份开工，君悦广场共分3期开发，一期为君悦商业广场和君悦solo公馆，6-28层为公馆，层高3.15米，每层共16户，solo公馆宜商、宜居、宜办公，首期公馆开盘时间为8月6日，开盘房源为6-18层，合计208套房源，目前已销售9成。君悦公馆每层16户，南面10户，北面6户，从6层开始为公馆，1--5层与商业广场联体。2期9栋高层住宅南北梯度分明。3期君悦酒店及文化街。
新源金碧秋浦	贵池区昭明大道（西北外环）与建设西路端交叉口以西	池州市新源房地产开发有限公司	联排别墅、多层、高层住宅及商业	320000	4700	48-163	在售一期1—6号楼，所剩户型为105㎡、130㎡以上，7#-12#楼即将上市。
池州碧桂园	池州市站前区齐山大道齐山风景区西侧	池州碧桂园房地产发展有限公司	别墅、洋房、高层、小高层，酒店	140万	4400	88-136	项目坐落于站前开发区，花园里现房295--503㎡别墅在售，一次性付款96折，按揭98折。
恒泰财富新都	池州市胜利路与长江路交汇处	池州市恒泰房地产开发有限公司	多层、小高层、公寓	20万	5000	115-140	项目分两期开发。一期恒泰项目占地84亩，由23栋采用现代都市风格建筑组成，总建筑面积11.4万平方米，分南苑和北苑两个组团。
信发丽山秀水	东至县政务新区，东流大道以东、大渡口路以北、天台山森林公园脚下	安徽信发房地产开发有限公司	住宅/商业	20万	5000	90-120	在售2#、3#、5#、6#楼，还有20余套房源，均价5000元/㎡。100㎡单双层商铺在售，均价8000-9000元每平方米。
宇业书香名邸	西北外环与建设西路交叉口东南角	池州市宇成实业发展有限公司	多层/高层/公寓/商铺	42万	3500	70-110	熙苑4#、9#、10#、12#各有一套房源，面积在117㎡，预计年底将推出新盘。
甲地新加坡花园城	池州市站前区18号	安徽甲地置业有限公司	多层	73000	3500	80-130	在售一拖二商铺几套，面积100--200平米左右，均价6800元/平米。三期多层（6层）复式楼160平米，阁楼50平米左右均价3500元/平米
池州静安新城	池州市南外环大道南湖村西侧	池州市诚君置业有限公司	多层\|小高层	120000	3100	130	住宅已售罄，商铺对外出租