牡丹江市人民政府办公室关于印发牡丹江市区2021年城镇老旧小区改造实施方案的通知
文章属性
∙【制定机关】牡丹江市人民政府办公室
∙【公布日期】2021.06.02
∙【字 号】牡政办发〔2021〕24号
∙【施行日期】2021.06.02
∙【效力等级】地方规范性文件
∙【时效性】现行有效
∙【主题分类】机关工作
正文
牡丹江市人民政府办公室
关于印发牡丹江市区2021年城镇老旧小区改造实施方案的通知
牡政办发〔2021〕24号
各区人民政府、市政府各直属单位：
按照省政府关于全面推进城镇老旧小区改造工作的相关文件要求，为加快推进我市老旧住宅小区改造工作，经2021年5月21日市政府16届50次常务会议研究通过，现将《牡丹江市区2021年城镇老旧小区改造实施方案》（以下简称《实施方案》）印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
牡丹江市人民政府办公室
2021年6月2日
牡丹江市区2021年城镇老旧小区改造实施方案
根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和省政府关于全面推进城镇老旧小区改造工作的相关文件精神，结合我市实际，制定本实施方案。
一、工作目标
2021年改造市区城镇老旧小区项目40个，涉及491栋楼、41358户，改造建筑面积298.63万平方米。到2022年，基本形成较为完善的城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。按照全市2021-2025年城镇老旧小区改造5年规划安排，逐年减少老旧小区存量，到"十四五"期末，力争基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，使居民居住条件和生活品质得到明显改善。
二、工作原则
（一）坚持政府统筹、业主自愿
市政府对全市城镇老旧小区改造工作负总责。各城区政府作为城镇老旧小区改造的责任主体、项目主体，经充分征求业主意见并统筹考虑后纳入城镇老旧小区改造范围，负责具体组织实施。
（二）科学规划、先远后近、兼顾需求、同步改造
注重解决基本使用功能，对符合条件的小区完善便民设施，同步拆违治乱、改造升级、交付使用。结合建筑年代、配套设施功能缺失、破损程度及居民参与积极性等各方面因素，建立完善申报改造年度计划的工作机制。
（三）坚持公开透明、长效管理相结合
将改造内容、规划设计、施工组织、监督管理等内容公开公示，实现全过程监督。以城区为单位，统一进行设计、招标、管理、验收。在完善基本使用功能和配套设施的同时，落实物业管理措施，巩固维护改造成果。
三、工作内容
（一）明确改造范围
城镇老旧小区是指城区范围内、2000年底前建成、失养失修失管、市政配套基础设施不完善、社区公共服务设施不健全、居民改造意愿强烈且已确定改造后物业管理方式的住宅小区（含单栋住宅楼）。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入城区改造规划和计划统一组织实施。对已纳入棚改计划及因其他公共利益需要，拟进行征收补偿安置的，不再纳入城镇老旧小区改造计划。
（二）明确改造类型、模式
城镇老旧小区改造分为基础类、完善类、提升类3类。明确2021年改造标准、内容为"基础类"，部分小区结合实际情况进行"完善类"内容改造，具备条件的小区提档升级增加"提升类"改造内容。
（三）实施城镇老旧小区改造的主要内容
1.楼房本体改造。屋面防水、墙体保温、楼体内管线改造、更新改造楼梯间地面和扶手、更换单元门窗、墙体翻新粉刷和更换水落管等。
2.水、电、气、热等设施改造。给排水（包括给水的楼内水平管）、电、气、热、小区道路、光纤、通信等配套设施的更新和补建，对雨水、污水管道以及化粪池的疏通清淤。
3.小区环境设施改造。庭院绿化硬化、拆除违章建筑、小区棚厦、清理圈占绿地、配建垃圾分类收集点、补齐楼牌门牌、增设文化宣传栏、补齐路灯和楼道灯等。
4.无障碍改造。尊重居民意愿，统筹推进城镇老旧小区公共场所无障碍、适老化和消防设施改造，引导老年人家庭实施住宅及家具设施适老化改造。在公共区域设置无障碍休息区和休息座椅，设置引导标识和无障碍标识。
5.完善监控安防设施。设置大门、增设门卫值班室、安装车辆道闸、完善小区监控系统等。
6.完善消防设施。具备条件的小区建设微型消防站、地上式消火栓、独立式烟感报警器、无线红外双向消防安全语音提示器、消防宣传阵地、打通"生命通道"等。
7.完善便民服务设施。具备条件的小区扩建新建物业管理用房、业主文化活动中心、社区居家养老服务设施、卫生防疫服务站配套设施、停车场、充电桩、助餐设施、便民市场等。
此外，在征求业主同意并履行用地、规划审批程序的基础上，依法依规建设停车场。
8.幼儿园配套设施。按照《牡丹江市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案》相关标准和规范，在具备条件的小区内增设幼儿园等配套基础设施。
9.具备条件的小区探索实施"社会化资本参与城镇老旧小区改造示范项目"。
10.户外牌匾改造。根据商业户户外牌匾设置实际情况，统筹规划设置符合楼体样式风格的户外牌匾。对影响市容和存在安全隐患的户外牌匾进行拆除。
以上改造内容，需要各城区结合每个小区的实际情况，经充分征求居民意见后确定改造计划、实施改造。
（四）加强城镇老旧小区改造后的物业管理内容
1.建管并重，健全后续管理机制。做好2021年城镇老旧小区改造后的物业管理。严格执行《黑龙江省住宅物业管理条例》及市政府关于住宅物业管理相关文件要求，按照市委组织部、市机关工委、市发改委、市民政局、市住建局联合印发的《关于开展党建引领小区
物业管理专项行动的实施方案》要求，充分发挥各城区党委、政府以及职能部门的领导、管理、监督作用，指导居民协商确定改造后小区的物业管理模式，分类施策推动改造后物业服务管理承接，实现改造与物业服务管理无缝衔接。通过城镇老旧小区改造，加强党建对物业服务管理的引领，进一步加大对业主委员会（物业管理委员会）的组建、培训及行为的规范力度，建立健全对业主委员会履职监督机制。指导居民自治组织制定管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。
2.推动绿色社区创建。从2021年起，实施改造的老旧小区要全部开展绿色社区创建行动，同步开展"完整住区"建设、"绿色社区"创建、"无火社区"创建活动，努力实现改造工作与创建活动双同步。
3.做好2022年-2025年城镇老旧小区改造后的物业管理准备。对已纳入2022年-2025年改造的396个小区（项目），相关街道、居委会要在改造前组织成立业主大会筹委会，选举业主委员会或成立物业管理委员会，由业主大会（或物业管理委员会）确定城镇老旧小区改造后服务事项、服务内容、服务标准及服务价格，分期分批完善落实小区物业管理。
四、工作步骤
（一）前期准备阶段（5月1日前）
1.制定改造方案。各城区要根据本辖区内小区改造总体部署，明确任务分工、责任主体、组织推进、长效管理等工作，逐个项目制定改造实施方案。
2.推进全过程工程咨询服务。各城区作为建设主体，应依法履行招投标或政府采购程序，选定服务单位，服务内容根据具体情况可采取"1+N"模式，即项目管理+工程勘察、工程设计、工程监理、造价咨询、招标代理等不同组合项咨询服务，提高老旧小区改造管理成效。
3.组织项目招投标。各城区依法履行工程总承包招投标程序，对零散项目进行"捆绑打包"，鼓励实施"评定分离"模式，择优选择工程总承包单位。
4.充分征求居民意见。各城区负责组织街道、社区及相关单位，结合改造小区实际，在施工设计前，完成居民征求意见工作。在获得三分之二以上居民同意后，拟定具体改造内容清单，制定具体改造方案，确保改造后居民满意率达到90%以上。
5.做好施工计划。各城区结合改造小区实际情况，组织工程总承包单位、全过程咨询服务
公司等相关单位做好施工计划安排，逐个小区编制施工组织设计，倒排工期，保证2021年7月底前基本完成当年城镇老旧小区改造任务。
6.完善施工设计。各城区组织工程总承包单位、专业经营单位、"弱电"管线产权单位及相关职能部门，在设计阶段召开设计交底碰头会，现场踏查明确改造内容、设计标准，建立各单位联络机制。专业经营单位提出专项改造项目设计建议，确保工程总承包单位进行专业项目改造施工设计顺利推进。
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