2020.8.20成都预售政策宣讲
一、新政策：国有土地出让合同未明确修建成品房的项目，不再办理装修施工许可证，另，后续销售只能以清水销售，不办理装修价格核定。
二、已有预售政策明确：预售包含装修价格核定、清水价格指导、属地意见征询及预售许可办理四个阶段。
1、定义：
①首开项目：根据不动产权证（国土证）、工程规划许可证（含总平图）、建筑物名称备案（由民政局核定）、建筑工程施工许可证，几个资料是独立的，则为一个独立项目。将独立项目的首次开盘界定为价格指导中的首开项目。
②住宅业态划分：3层以下为低层；4-6层为多层；7-18层为小高层；19层以上为高层。
1、单价限制：中心城区（5+2）清水单套单价不高于3万元，含装修不高于3.5万元。（土地出让合同约定成品住宅的首开项目装修价格不高于4200元；续建项目装修价格不高于前批次装修价格，且总价不高于3.5万元）
新六区参照中心城区价格核定政策，具体价格指导工作由属地住建局负责进行，价格指导成果报市住建局指导。
2、年度涨幅：自2019年11月开始，续建项目同一业态批次有5%年度涨幅，即每月涨幅为0.42%。
3、现售涨幅：现房销售的项目，在同期指导价的基础上上涨10%。例如指导价为1万，则现房销售价格为1.1万。（现房以完成竣工验收备案为衡量方法）
4、无障碍车位、人防车位，现行政策仍为不可售。
5、对于有自持要求的项目，在征询属地意见前，需完成预测备案；征询过程中，属地需明确具体自持房屋编号；如自持为另一业态，需在征询时明确楼栋、面积（一般为规划面积）、房号等具体信息。
6、对于收并购项目，从未销售过的项目，可按照首开项目进行成本法（地价按照原始地价计算）及市场比较法进行清水价格指导；对于已销售的项目，适用于5%每年涨幅定价。
三、清水价格指导：现行政策下，清水价格指导包含成本法、市场比较法两种方法。
1、适用范围：
①成本法适用于首开项目；
②市场比较法适用于首开及续建项目。
2、市场比较法
①比较对象：同时期、同地段、同品质的三个项目。
②同时期：最近两年内取得预售/现售许可，且最近一年内有效成交价格（有效成交价格：7层以上高于10套，7层以下高于5套；
否则判定为清盘状态）。
③同地段：利用GIS系统，选取距离最近的三个项目。距离最近：可跨越道路、河流、桥梁、行政区（若距离相差50m以内，则均考虑。如选取的项目距离分别为1200m，1210m，1250m，则三个项目均考虑为同地段，在此情况下，则为5个项目进行比较。）
④同品质：以业态作为划分标准。（3层以下为低层；4-6层为多层；7-18层为小高层；19层以上为高层。）
3、成本法：考虑四个维度，即实际楼面地价、建筑安装工程费、工程建设其他费、其他开发成本。
①实际楼面地价：包含土地出让价款、移交政府项目配建成本、土地指标费等。（拆迁费可算入土地成本中）
②建筑安装工程费：包含不同建筑形态住房建安费用、室外总平工程、装配式建筑、绿色建筑（二星及以上）等。
③工程建设其他费：包含前期工作费、规划设计费、报建费、咨询费、水文地质勘察费、测绘费、工程监理费、环境影响评价费等。
④其他开发成本：包含管理费用、销售费用、财务费用、税费、利润等。

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