公共收益及维修基金使用办法(新版)

为了加强住宅维修基金及公共收益的管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《苏州市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等规定，制定本办法。

　公共收益的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号），专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。

物业管理公共服务费用构成因素为：物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）第三十六条规定：“物业共用部位是指是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位。” 《条例》第三十六条还规定：“物业的共用设施设备，是指是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

为了明晰物业共用部位、共用设施设备的产权界限，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

综上，根据上述法律、行政法规和司法解释的规定，结合当前房屋的设计、建造情况以及小区物业的实际情况，我们可以做出如下判断：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

根据小区实际情况列出以下维修需由公共收益支出

一级目录	二级目录	三级目录	维修或更新因数	涉及配件
地库公共设备设施及公共部位	土木工程	建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、装饰面等	影响安全和正常使用，需要修缮的。	渗漏、开裂、变形、下沉、脱落等
	供电系统	低压供电	影响安全和正常使用，需要修缮的。	断路器、电缆、接触器、漏电保护、浪涌、电能表、综合仪表
	供电系统	高压供电	影响安全和正常使用，需要修缮的。	直流屏系统、高压保险、仪表、变压器扇热风扇、
	给水系统	给水管网、给水附件、配水设备、增压与贮水设备、电气设备	影响安全和正常使用，需要修缮的。	管道漏水、电机、阀门、变频器、计量仪表
	排水系统	排污泵、排水管	影响安全和正常使用，需要修缮的。	控制主板、接触器、电机
	地库地面	环氧地坪、金刚砂地面	影响安全和正常使用，需要修缮的。	环氧漆脱落、开裂、下沉
	配电系统	配电箱	影响安全和正常使用，需要修缮的。	双电源切换器、空气开关
	消防设备	消防水泵、消防风机、消防管网、消防控制柜	影响安全和正常使用，需要修缮的。	电机、管道漏水、控制柜、电缆
	机动车（非机动车）停车设施	限位器	影响安全和正常使用，需要修缮的。	限位器、车位编号牌
	系统机房	热水系统、单冻机机组、天棚机组、配电系统	影响安全和正常使用，需要修缮的。	管网漏水、电机、压缩机、热水储水罐、变频器、电缆、电气控制柜
	安防监控设施	监控设备	影响安全和正常使用，需要修缮的。	监控摄像头、路由器、光纤收发器、网线
地面公共设备设施及公共部位	排污系统	管道、化粪池	影响安全和正常使用，需要修缮的。	弯头、直管、三通、化粪池
	道路	石材、沥青	影响安全和正常使用，需要修缮的。	破损、开裂、下沉
	休闲娱乐设施	儿童娱乐设施	影响安全和正常使用，需要修缮的。	橡胶地毯、儿童滑梯、跷跷板等
	消防设备	消火栓、消防管道及水表、监控室消防主机控制柜、电气监控器、电脑	影响安全和正常使用，需要修缮的。	损坏、腐烂
	围墙	金属围栏、电子围栏、砖墙	影响安全和正常使用，需要修缮的。	金属管、电线、大理石
	垃圾容器	垃圾桶	影响安全和正常使用，需要修缮的。	垃圾桶
	景观设施	水池、水泵、廊架、防腐木、凉亭	影响安全和正常使用，需要修缮的。	电机、防腐木、钢结构
	停车场系统	道闸控制系统	影响安全和正常使用，需要修缮的。	电脑、车辆识别系统、道闸机
	配电系统	电气柜、路灯杆、草坪灯	影响安全和正常使用，需要修缮的。	控制柜、灯杆
	安防监控设施	显示器、电脑、摄像头、硬盘录像机	影响安全和正常使用，需要修缮的。	显示器、电脑、摄像头、光纤收发器、网线、光纤
	排水系统	雨水管道、排水沟	影响安全和正常使用，需要修缮的。	堵塞、塌陷

楼幢单体	装饰	瓷砖、大理石、楼道灯、单元门、大厅铜门、吊灯、楼道灯、信报箱、宣传栏	影响安全和正常使用，需要修缮的。	瓷砖、大理石、楼道灯、单元门、大厅铜门及地弹簧、吊灯、楼道灯、信报箱、宣传栏
	管道井	管井门、冷热水管道、水表、配电箱	影响安全和正常使用，需要修缮的。	管道、门、门框、水表
	安防监控设施	摄像头、门禁系统	影响安全和正常使用，需要修缮的。	摄像头、门口机、可视对讲机
	消防设备	防火门、消防喷淋管、消火栓、安全指示灯	影响安全和正常使用，需要修缮的。	门扇、门框、消防管道
	电梯系统	电梯轿厢、内外呼板、厅门轿门、反绳轮、张紧轮、钢丝绳	影响安全和正常使用，需要修缮的。	电梯轿厢、内外呼板、厅门轿门、反绳轮、张紧轮、钢丝绳
	外墙	涂料	影响安全和正常使用，需要修缮的。	脱落、开裂
屋面	系统新风	新风管、新风主机	影响安全和正常使用，需要修缮的。	管道、电机
	电梯机房	空调、曳引机、控制柜	影响安全和正常使用，需要修缮的。影响安全和正常使用，需要修缮的。	压缩机、电机、变频器、空开、空调
	雨水管	雨水管	影响安全和正常使用，需要修缮的。	PVC管道
	消防设备	稳压泵、消防水箱、消防管道	影响安全和正常使用，需要修缮的。	电机、水箱、管道
	避雷设施	避雷带	影响安全和正常使用，需要修缮的。	断裂