王玉岩、鞍山佳合物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷

【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院

【审结日期】2021.11.15

【案件字号】(2021)辽03民终3646号

【审理程序】二审

【审理法官】闫相夷戴艳丽马宁

【文书类型】判决书

【当事人】王玉岩;鞍山佳合物业管理有限公司

【当事人】王玉岩鞍山佳合物业管理有限公司

【当事人-个人】王玉岩

【当事人-公司】鞍山佳合物业管理有限公司

【代理律师/律所】李淼辽宁律鑫律师事务所

【代理律师】李淼

【代理律所】辽宁律鑫律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】王玉岩

【被告】鞍山佳合物业管理有限公司

【本院观点】该组照片显示物业服务管理存在一定的瑕疵，但并不能成为拒交物业费的理由，故本院仅对对该份证据的真实性予以确认。本案争议的焦点是王玉岩拒绝交纳物业费的理由是否成立。

【权责关键词】违约金合同约定自认质证诉讼请求维持原判执行

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【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案争议的焦点是王玉岩拒绝交纳物业费的理由是否成立。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。王玉岩提出鞍山佳合物业公司在物业服务中存在小区物业服务费用公示、电梯出现故障等问题，均不属于鞍山佳合物业公司不履行合同义务或履行合同中存在重大瑕疵情形。对于王玉岩提出的上述问题不是鞍山佳合物业公司每天都要

履行的服务，一审法院对于鞍山佳合物业公司主张滞纳金的请求未予支持，则属于对鞍山佳合物业公司服务存在瑕疵的处理。物业服务企业为业主所住的园区提供服务属于连续的、动态的服务，不同业主对于鞍山佳合物业公司提供的服务也会因评判标准不同而出现差异。本案中，鞍山佳合物业公司的服务虽不能达到令王玉岩满意的程度，但王玉岩不满意不等同于小区其他业主的意见，王玉岩可以通过与业主委员会或与鞍山佳合物业公司及时沟通督促鞍山佳合物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。故对王玉岩的上诉理由，本院不予支持关于上诉人主张其所居住的房屋窗户漏风、材料变形以及墙体开裂问题一直未得到解决一节。上诉人自认于2021年3月份向被上诉人报修，不在被上诉人主张的拖欠物业费用期限内，故上诉人此项主张，本院不予支持。如认为房屋质量存在问题，可另行主张权利。关于上诉人主张被上诉人通过限制门禁及电梯卡等方式阻碍业主进入自己小区一节。被上诉人解释为，被上诉人参照物业行业普遍采取的措施，物业费到期起到提示作用，如果业主申请开卡，被上诉人会马上为其续卡。虽然被上诉人的此种行为有不妥之处，但一审审理后，被上诉人对此进行了整改，且二审审理期间，本院责令双方当事人进行沟通，将门禁及电梯卡开通，而上诉人自认其并未找物业公司对门禁及电梯卡进行维护，视为其对权利的处分。上诉人认为其没有续卡，被上诉人没有主动

上门为其续卡，其未使用期间应免交此项费用，因电梯及门禁设施涉及小区众多业主的公共利益，不能因为某业主拒绝使用而成为其拒交物业费用的理由，故上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人划分车位的行为不合规并要求停止不合规收费行为一节。上诉人的此项主张涉及全小区业主的切身利益，可由另案解决。关于上诉人主张小区存在移动宽带不能安装、未设非机动车停车区域等问题一节。被上诉人系案涉小区的物业服务企业，并不是开发设计单位，如果小区业主有此方面的需求，可积极与物业服务企业进行沟通以得到妥善解决，但不应成为业主拒交物业服务费用的理由，故上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人主张小区物业服务收费标准不符合规定一节。被上诉人已经对物业收费标准于2018年10月30日到鞍山市委发改委进行了备案登记，且本案双方签订的《前期物业服务合同》进行了明确约定，是签订双方的真实意思表示，故上诉人的此项主张，本院不予支持。综上所述，王玉岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王玉岩承担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 03:51:47

【一审法院查明】一审法院认定事实：鞍山佳合物业公司为澜湾香墅小区的物业服务公司，王玉岩系该小区1-2-901室的业主，该房屋的建筑面积为105.26平方米。2017年9月1日，鞍山佳合物业公司与鞍山泰盛房地产开发有限公司签订《观澜小院前期物业服务合同》，2018年11月1日，鞍山佳合物业公司与王玉岩签订《前期物业服务合同》，两份合同均主要约定：小高层住宅每月2.1元/平方米，别墅、商业物业3.2元/月/平，电梯费每月40元，产权车库2.1元/月/平，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金。合同签订后，鞍山佳合物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，王玉岩自2019年11月1日至2020年10月31日未向鞍山佳合物业公司交纳物业服务费。

【一审法院认为】一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。2017年9月1日，鞍山佳合物业公司与鞍山泰盛房地产开发有限公司签订的《观澜小院前期物业服务合同》及2018年11月1日鞍山佳合物业公司与王玉岩签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鞍山佳合物业公司自

业主入住起按合同约定为澜湾香墅小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，王玉岩应按合同约定履行交纳物业费的义务。王玉岩对欠费事实无异议，故该院对王玉岩欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米2.1元/月、电梯费480元/年，王玉岩物业费欠缴时间为2019年11月1日起至2020年10月31日，王玉岩应缴纳物业费为2653元(2.1元/月/平×105.26平×12月=2652.55元)，电梯费480元(40元/月×12月=480元)，故该院对鞍山佳合物业公司要求王玉岩缴纳物业费2653元、电梯费480元，合计3133元的主张予以支持。关于鞍山佳合物业公司主张王玉岩支付其滞纳金(按日0.3%计算)一节，物业公司应对业主提出的在服务过程中的瑕疵问题进行改善，鞍山佳合物业公司、王玉岩约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。关于王玉岩辩称鞍山佳合物业公司物业费收费标准为不符合规定行为一节，该院认为鞍山佳合物业公司已就合同约定的物业收费标准于2018年10月30日到市发改委收费管理科备案登记，且鞍山佳合物业公司与王玉岩签订的《前期物业服务合同》已明确收费标准，故该院对王玉岩该项辩称不予采信。关于王玉岩辩称墙体3处开裂、窗户窗体变形的房屋质量问题一节，该院认为鞍山佳合物业公司主张的债权系基于鞍山佳合物业公司与王玉岩间物业服务合同关系，王玉岩辩称墙体3处开裂、窗户窗体变形，如认

为房屋质量存在问题，可另行主张权利。关于王玉岩辩称车位管理、人员管理、绿化、安全应急预案、多种经营收益、公共设施维护、电梯等物业管理服务问题一节，该院认为鞍山佳合物业公司已实际提供了物业服务，如鞍山佳合物业公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，鞍山佳合物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现王玉岩以不缴纳物业费来对抗鞍山佳合物业公司提供的服务，显系不妥。故该院对王玉岩该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、王玉岩于判决发生法律效力后十日内给付鞍山佳合物业管理有限公司2019年11月

1日至2020年10月31日的物业费2653元、电梯费480元，合计3133元；二、驳回鞍山佳合物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(鞍山佳合物业管理有限公司已预缴)，减半收取25元，由王玉岩承担。本院二审期间，上诉人提供照片1组，证明电梯内有小广告、物业广告等无人管理，物业服务缺失。被上诉人的质证意见为：无法核实该照片拍摄于案涉小区，照片中破损的广告纸明显是认为破坏，物业对小区有监管义务，但是业主不应对公共设施进行人为破坏，亦不应成为其他业主不缴纳物业费的理由。本院认为，该组照片显示物业服务管理存在一定的瑕疵，但并不能成为拒交物业费的理由，故本院仅对对该份证据的真实性予以确认。

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