乔媛媛、苏美忠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山东省烟台市中级人民法院

【审结日期】2020.11.20

【案件字号】(2020)鲁06民终5234号

【审理程序】二审

【审理法官】王守远李安杨霞

【文书类型】判决书

【当事人】乔媛媛;苏美忠;中国银行股份有限公司烟台保税港区支行;烟台亿度房产经纪有限公司

【当事人】乔媛媛苏美忠中国银行股份有限公司烟台保税港区支行烟台亿度房产经纪有限公司

【当事人-个人】乔媛媛苏美忠

【当事人-公司】中国银行股份有限公司烟台保税港区支行烟台亿度房产经纪有限公司

【代理律师/律所】栾和静山东明朗律师事务所;尹洪军山东书言律师事务所;燕云娇山东书言律师事务所;张振葳山东鲁信律师事务所

【代理律师/律所】栾和静山东明朗律师事务所尹洪军山东书言律师事务所燕云娇山东书言律师事务所张振葳山东鲁信律师事务所

【代理律师】栾和静尹洪军燕云娇张振葳

【代理律所】山东明朗律师事务所山东书言律师事务所山东鲁信律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】乔媛媛;烟台亿度房产经纪有限公司

【被告】苏美忠;中国银行股份有限公司烟台保税港区支行

【本院观点】本案争执的焦点问题是：一、一审程序是否违法；二、苏美忠代为乔媛媛清偿涉案房屋的剩余贷款有无事实和法律依据。

【权责关键词】显失公平违约金支付违约金合同约定诚实信用原则有独立请求权无独立请求权第三人质证诉讼请求变更诉讼请求增加诉讼请求维持原判发回重审查封

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【本院查明】二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。

【本院认为】本院认为，本案争执的焦点问题是：一、一审程序是否违法；二、苏美忠代为乔媛媛清偿涉案房屋的剩余贷款有无事实和法律依据。一、关于一审程序是否违法的问题。第一，涉案房屋在中国银行烟台保税港支行设有抵押，本案的处理结果与中国银行烟台保税港支行具有法律上的利害关系，一审法院在第一次庭审辩论结束后，根据当事人申请，为查明案件基本事实恢复法庭调查，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定将中国银行烟台保税港支行追加为第三人于法有据，本院予以确认。第二，一审法院为查明案件基本事实，恢复法庭调查将中国银行烟台保税港支行追加为第三人后，要求苏美忠进一步明确自己的诉讼请求，准许其增加、变更诉讼请求，并无不当，不违反法律规定。二、关于苏美忠代为乔媛媛清偿涉案房屋的剩余贷款有无事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义

务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，苏美忠与乔媛媛通过亿度公司于2017年8月9日签订的《房屋买卖合同》、2017年9月25日签订的《房屋买卖合同补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。履约中，苏美忠已按合同约定支付了全部首付款（含定金）共935000元，根据涉案《商品房买卖合同》第二条的约定，乔媛媛理应将收到的首付款用于解决涉案房屋的贷款问题，而乔媛媛至今尚未办理银行解押导致苏美忠无法办理银行贷款及完成房屋过户等手续，乔媛媛未按合同约定履行合同义务已经构成违约。苏美忠为履行《房屋买卖合同》，维护自身权益免受侵害，采取补救措施，请求代为乔媛媛清偿涉案房屋贷款本息，协助苏美忠办理涉案房屋的解押登记手续，未违反法律规定，应予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，在中国银行烟台保税港支行同意的情况下，判决苏美忠代乔媛媛清偿涉案房屋剩余贷款，于约相合，于法有据，本院予以确认，在此不再赘述。综上所述，乔媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由乔媛媛负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-16 04:28:37

【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年8月9日，苏美忠与乔媛媛通过亿度公司签订《商品房买卖合同》，约定苏美忠购买乔媛媛所有的位于烟台开发区房产，建筑面积139.29平方米，总价款1635000元，包括房屋价款、公共维修基金、装修、附属配套设施（附送232、233两个车位、带花园）、家电家具。付款方式约定按揭贷款。代收定金约定：亿度公司代管乔媛媛收取苏美忠定金80000元。交易成功定金扣除居间费后自动转成乔媛媛的交房押金，房屋交接完毕后，由亿度公司一次性打入乔媛媛账户。双方约定首付款支付方式为2017年10月9日前支付乔媛媛部分首付款635000元（含定金），于2017年10月31日前苏美忠再支付首付款人民币300000元。过户材料和首付款及交接：苏美忠与乔媛媛应于本合同签订2017年9月30日将所有过户和贷款材料提供给亿度公司。如有延误，后果自负。苏美忠于签订合同后过户前将所购买房屋的首付款935000元整（含定金）打入亿度公司指定账户，过户当日由亿度公司将首付款打入乔媛媛指定账户。剩余尾款将由银行

贷款一次性支付给乔媛媛，若银行审批额度不足，苏美忠应向乔媛媛补齐所差房款。过户当日苏美忠与乔媛媛需将居间费用一次性支付给亿度公司。税费负担：乔媛媛协助苏美忠将本房产过户到苏美忠名下，过户过程中双方产生的税费由苏美忠与乔媛媛各自承担。房屋腾交和户口转移：乔媛媛于产权过户后收到全款后贰日内向苏美忠腾交房屋及附属设施，并交清腾交日前房屋所发生的水、电、暖气、煤气、闭路、物业等一切费用，否则苏美忠可由交房押金扣除代交；腾交后房屋产生的一切费用由苏美忠承担。 2017年9月25日，苏美忠与乔媛媛通过亿度公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定苏美忠于2017年9月26日支付给乔媛媛首付款500000元或者855000元（不含80000元定金），乔媛媛应于2017年10月7日将房屋腾交给苏美忠，付款方式为苏美忠转账至乔媛媛招商银行烟台开发区支行银行账户内。苏美忠已按合同约定分别于2017年8月9日支付定金80000元、2017年9月26日向乔媛媛支付首付款500000元、2017年10月6日向乔媛媛支付首付款355000元，2017年10月6日苏美忠按照《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定已支付全部首付款共计935000元。2017年10月7日乔媛媛将涉案房屋交付苏美忠居住使用，2017年10月10日涉案房屋办理了房产证。涉案房房屋的附属设施232、233两个车位由乔媛媛控制使用，至今未交付苏美忠。

【一审法院认为】一审法院认为，苏美忠与乔媛媛通过亿度公司于2017年8月9日、2017年9月25日签订的《商品房买卖合同》以及补充协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应信守合同，自觉履行合同义务。苏美忠已按上述协议约定支付了全部首付款（含定金）共935000元。按照合同约定，乔媛媛理应向苏美忠履行房产过户及相应协助义务。但乔媛媛至今尚未办理银行解押导致苏美忠无法办理银行贷款及完成房屋过户等手续，乔媛媛已经构成违约。乔媛媛辩称双方签订的合同显失公平，且2017年10月以后苏美忠主动向乔媛媛提出退房还款，乔媛媛对苏美忠提出的请求也予以同意的主张，乔媛媛未提供相关证据加以证明，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中国银行烟台保税港支行亦同意苏美忠代乔媛媛清偿涉案房屋贷款本息后协助苏美忠办理涉案房屋的解押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外"的规定，苏美忠主张乔媛媛继续履行与苏美忠签订的《房屋买卖合同》，苏美忠代乔媛媛清偿了中国银行烟台保税港支行涉案房屋的按揭贷款后，中国银行烟台保税港支行将涉案房屋解除抵押，由乔媛

媛将该房屋过户到苏美忠名下，符合上述法律规定，予以支持。苏美忠与乔媛媛在商品房买卖合同中约定乔媛媛于产权过户收到全款后贰日内向苏美忠腾交附属设施，其中附属设施包括232、233两个车位。根据合同约定总价款1635000元，包括房屋价款、公共维修基金、装修、附属配套设施（附送232、233两个车位、带花园）、家电家具。因涉案房产还剩700000元苏美忠尚未支付，因此苏美忠主张乔媛媛将涉案房产的附属设施232号和233号车位过户登记至苏美忠名下，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定判决：一、苏美忠、乔媛媛与亿度公司于2017年8月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、中国银行烟台保税港支行自苏美忠代为乔媛媛清偿涉案房屋剩余按揭贷款的次日起十日内协助苏美忠解除上述房屋的抵押登记；三、乔媛媛于涉案房屋解除抵押后十日内协助苏美忠将涉案房屋过户至苏美忠名下；四、苏美忠尚未支付乔媛媛的房款，扣除代乔媛媛清偿涉案房屋的剩余按揭贷款后的十日内，将所欠房款支付给乔媛媛；五、驳回苏美忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10800元，诉讼保全费5000元，共计15800元，由乔媛媛负担。

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