刘琰、金钰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河南省郑州市中级人民法院

【审结日期】2020.07.22

【案件字号】(2020)豫01民终8693号

【审理程序】二审

【审理法官】张晶晶

【文书类型】判决书

【当事人】刘琰;金钰;郑州市九一房地产经纪有限公司

【当事人】刘琰金钰郑州市九一房地产经纪有限公司

【当事人-个人】刘琰金钰

【当事人-公司】郑州市九一房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】袁佳胜河南子恒律师事务所;韩培五河南鹰与鲨律师事务所;董浩宇河南鹰与鲨律师事务所

【代理律师/律所】袁佳胜河南子恒律师事务所韩培五河南鹰与鲨律师事务所董浩宇河南鹰与鲨律师事务所

【代理律师】袁佳胜韩培五董浩宇

【代理律所】河南子恒律师事务所河南鹰与鲨律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】刘琰

【被告】金钰;郑州市九一房地产经纪有限公司

【本院观点】刘琰、金钰、九一地产公司之间签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同履行各自义务。

【权责关键词】撤销违约金合同约定诚实信用原则证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求反诉维持原判查封

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。

【本院认为】本院认为，刘琰、金钰、九一地产公司之间签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同履行各自义务。刘琰上诉称，金钰应赔偿5万元按揭贷款办理费用、五倍赔偿中介佣金25万元。《房屋买卖合同》第四条约

定付款方式系按揭贷款，约定在房地产管理局办理过户手续当日付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），但未明确约定买受人支付首付款义务和出卖人配合办理房屋过户义务履行的先后顺序，后双方就上述事项亦未达成一致意见，房屋交易未能履行，不能归责于买卖中的单方。本案房屋买卖合同无法履行的原因并非具体哪一方违约，一审法院酌定金钰承担刘琰办理按揭贷款费用的20%即10000元，并无不当，刘琰要求金钰因违约向其支付五倍中介佣金25万元的诉请，依据不足，不予支持。综上所述，刘琰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由刘琰负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 21:17:24

【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年6月28日，原告（乙方）与被告（甲方）金钰、郑州九一地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同编号为：JY0001605。合同第一条约定乙方购买甲方位于郑东新区天赋路29号7号楼2单元8层31号的房产，房屋所有

权证书号为0901054218，房屋所有权人为金钰，房屋面积152.34平方米。第二条约定房屋成交总价款5830000元。第三条约定：丙方佣金占本合同约定房款的2%，乙方支付佣金5万元，现乙方于本合同签订时支付15万元，余额作为丙方代为保管的定金。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时将房屋所有权证交由丙方保管，作为对交易对象真实性及甲方出售该房产诚意作担保。第四条付款方式：甲乙双方经协商后，约定按揭贷款方式。具体为：乙方应在房地产管理局办理过户手续当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。合同第五条：双方同意在签订本合同后90个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。过户税费分配方式：甲方负担税费的0%，乙方负担税费的100%。如遇国家政策调整，新增减的税费由乙方承担。合同第八条佣金的承担：签订本合同时，甲乙双认可丙方有权全额收取佣金。本合同签订后，甲乙双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取。若支付佣金方为守约方，其

佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担五倍的支付义务。第九条违约责任：1、甲方若违反本合同第五条约定，应双倍返还乙方交付的定金，并承担违约责任。（原交丙方代为保管的定金，甲方无权收回，丙方有权将定金付给乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行。）2、若乙方违反合同第五条的约定，承担违约责任，无权要求返还定金（丙方有权直接将定、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行。）3、若甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款千分之二违约金。合同甲方处有被告金钰签字，合同乙方处有原告刘琰签字，丙方处有被告郑州九一地产公司加盖公章予以确认。undefined 庭审调查阶段，经法院询问被告金钰称涉案房产为此交易房屋腾空后一直未使用，同意解除合同，但要求对方承担违约责任，并承担房屋空置损失。中介九一地产公司称办理二手房交易时一般情况是先打首付款，然后当天办过户。九一地产公司与收取贷款代办费的郑州金鸿程公司系业务合作关系，目前涉案房产市场价为550万元左右。该院受理该案后，经多次调解未果。

【一审法院认为】一审法院认为：依法成立的合同依法受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约

定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与二被告之间签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，已经成立并生效，当事人均均应按照合同履行各自义务。原告与被告金钰在办理过户手续当天行使先履行抗辩权，但因合同中并未明确约定买受人支付首付款义务和出卖人配合办理房屋过户义务履行的先后顺序，故导致房屋交易未能履行，系双方所签合同约定不明确造成，不能归责于买卖中的单方。庭审中，被告金钰同意解除合同，故对于原告要求被告金钰返还定金15万元的诉讼请求，该院予以支持。关于被告金钰庭审中要求原告承担违约责任，并承担房屋控制损失费的要求，因其未在法定期限内提出反诉，故该院在此案中不予审理，被告金钰可另行主张。关于原告要求被告金钰赔偿办理按揭贷款费用5万元的诉请，鉴于本案房屋买卖合同无法履行的原因并非具体哪一方违约，原告的银行按揭贷款已经办理且支付了相关费用，故该院适用公平原则，酌定被告金钰承担原告办理按揭贷款费用的20%，即10000元，剩余40000元由原告自行承担。关于原告要求被告金钰五倍赔偿其中介佣金25万元的

诉请，经庭审询问中介九一地产公司，当前房价回落，解除合同的受损方是被告而非原告，故该院不予支持。关于原告要求被告九一地产公司返还按揭贷款代办费3万元的诉请，因原告将该笔款项转给案外人苏坤，收款人并非被告九一地产公司。原告称该费用是经被告九一地产公司指示转给苏坤账户，苏坤所在公司为郑州金鸿程房地产营销策划有限公司。该院认为，收款人负有返还义务，故本案被告九一地产公司不承担该款项的返还义务。原告可向有关人员或单位另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告刘琰与被告金钰、郑州市九一房地产经纪有限公司之间于2019年6月28日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为：JY0001605）；二、被告金钰于本判决生效之日起十日内向原告刘琰返还定金15万元，支付10000元按揭贷款办理费用；三、驳回原告刘琰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取4250元，保全费2770元，由原告刘琰负担2508元，由被告金钰负担4512元。二审期间，各方均未提交新证据。

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