张雪军、张扬等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院

【审结日期】2021.11.24

【案件字号】(2021)苏03民终7026号

【审理程序】二审

【审理法官】廖伟巍苏团孟娟

【文书类型】判决书

【当事人】张雪军;张扬;孟凡想

【当事人】张雪军张扬孟凡想

【当事人-个人】张雪军张扬孟凡想

【代理律师/律所】肖尧江苏时务律师事务所;陈向丽江苏金维律师事务所

【代理律师/律所】肖尧江苏时务律师事务所陈向丽江苏金维律师事务所

【代理律师】肖尧陈向丽

【代理律所】江苏时务律师事务所江苏金维律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】张雪军

【被告】张扬;孟凡想

【本院观点】2020年7月29日，张雪军与张扬签订房屋买卖合同，双方约定于2020年8月10日前备齐相关证件，办理房屋产权转移登记手续。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定第三人证明诉讼请求维持原判发回重审

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【更新时间】2021-12-04 01:06:48

张雪军、张扬等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏03民终7026号

当事人　上诉人(原审原告)：张雪军。

　委托诉讼代理人：肖尧，江苏时务律师事务所律师。

　被上诉人(原审被告)：张扬。

　委托诉讼代理人：陈向丽，江苏金维律师事务所律师。

　被上诉人(原审第三人)：孟凡想。

审理经过　上诉人张雪军因与被上诉人张扬、孟凡想房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2021)苏0322民初1322号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称　上诉人张雪军提出上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判支持张雪军诉讼请求或发回重审。3、一、二审诉讼费由张扬承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，张雪军没有违约、更没有根本违约，张扬不应解除合同。1、双方约定2020年8月10日准备好贷款手续，因张扬9月中旬才还清贷款，具备贷款条件，之后张雪军即在建设银行申请贷款，并不是直到10月份才申请。2、虽然因大数据原因没能成功贷款，但并不归责于张雪军。2020年11月贷款未通过时张雪军通过中介向张扬表示可以全款，张扬说等等再说，之后张雪军自行和通过中介均联系不到张扬。张扬并没有明确要求解除合同，买

卖合同双方一方愿意付款，另一方如不想履行合同应当明确意思表示，而不是说再等等。3、双方合同依法成立，应受法律保护，在张雪军没有达到根本违约的条件下，张扬不能任意解除合同，张雪军已向张扬支付定金及尾款，在合同存在继续履行的情况下，张雪军同意支付全款却联系不到张扬，而张扬将房屋分期卖给案外人更不具有正当性。张扬解除合同的理由不充分，解除条件亦不成就。4、张雪军从没收到解除合同的正式通知，法院应考虑合同解除的成本与合同继续履行的成本哪一种更有利于双方。张雪军没有根本违约，张扬不能解除合同。二、一审判决适用法律不正确。张雪军一直没有同意解除合同，也没有根本违约，张扬不享有解除权。对于房屋买卖这种处置大宗资产的行为，买卖双方在交易过程中，更应本着诚实信用，审慎严肃的原则履行义务，特别是解除合同的条件。

二审被上诉人辩称　被上诉人张扬针对上诉人张雪军的上诉，答辩称：双方签订房屋买卖合同后，张扬积极的履行合同约定的义务，签订合同后就去银行还贷款，但银行有一定的程序要网上申报之后才能还款，没能在一周内进行还款，并不是张扬的责任。2020年9月8日，银行将张扬的贷款全部扣除后涉案房屋已经具备了贷款条件，但是张雪军两次贷款均被银行拒绝，并不是因为不可抗力，而是由于张雪军个人征信问题。在11月第二次贷款被拒后，张扬就明确告诉中介，贷不下来款就不再将房屋卖给张雪军。不存在张雪军同意

全款支付的事实，中介当时转告的是先给七八十万，剩余的款项房屋过户后再贷款，当时张扬就拒绝了。一审时张雪军一再强调张扬没要求其支付全款，如果是张扬要求，其可以支付全款，但其未提供任何证据证明已经将全款筹备齐全。如果张雪军真的支付全款，张扬没有不同意的道理。何况张扬在别处购房交付了定金，急需用钱。张扬明确告诉中介，不再将房屋出售给张雪军，本案系张雪军违约，并非张扬。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。

　被上诉人孟凡想针对上诉人张雪军的上诉进行，答辩称：张雪军愿意给张扬付全款，说先给七八十万，如果贷款下不来，就全款交付。张扬说先等贷款，如果贷款下不来就全款。张雪军不存在违约，我们都不知道张扬把房子转卖给了他人。

原告诉称　张雪军向一审法院提出诉讼请求：1、判决双方解除合同；2、判决张扬退还购房定金40000元，中介费7000元，并支付违约金194000元；3、诉讼费用由张扬承担。

一审法院查明　一审法院认定事实:2020年7月29日，张雪军(买方)与张扬(卖方)、沛县居佳房产信息咨询服务部(经纪方，以下简称居佳公司)签订《房屋买卖(居间)合同》，约定张雪军向张扬购买沛县红光中路西侧康城金色家园小区19-2-1403室，面积130.24平方米，

房价97万元。第四条买方于2020年7月29日交付定金2万元于卖方。买卖双方须积极配合，于2020年8月10日前备齐本次贷款所需相关真实证件并现场办理相关手续。第五条第一款买卖双方确认本合同签订前卖方需支付经纪方的咨询费人民币9700元。第六条买卖双方按照经纪方要求于2020年8月10日前到房产局现场办理房屋产权转移登记手续。卖方同意于全款到位后交付该房屋予买方。第七条买方不能按本合同约定或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的50%作违约金。买方逾期支付房款或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每月按房价的10%的标准赔偿给卖方违约金，违约30天，卖方有权不再出售房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的50%作为违约金，卖方如违反本合同约定或者其他由于卖方原因而无法将房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的20%作为违约金，并且必须退还买方已付的所有房款。卖方逾期交付该房屋或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按房价的10%的标准赔偿给买方违约金，逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退还全部已收款项，并向买方支付该房屋成交价的20%作违约金。

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