吴壮壮、郭月梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河北省沧州市中级人民法院

【审结日期】2020.12.16

【案件字号】(2020)冀09民终6455号

【审理程序】二审

【审理法官】郭景岭冷树青高玲玲

【文书类型】判决书

【当事人】吴壮壮;郭月梅;闫世君;吴强强;沧州市亿家房产经纪有限公司

【当事人】吴壮壮郭月梅闫世君吴强强沧州市亿家房产经纪有限公司

【当事人-个人】吴壮壮郭月梅闫世君吴强强

【当事人-公司】沧州市亿家房产经纪有限公司

【代理律师/律所】张国贵河北庄铭律师事务所;王利民河北中旺律师事务所

【代理律师/律所】张国贵河北庄铭律师事务所王利民河北中旺律师事务所

【代理律师】张国贵王利民

【代理律所】河北庄铭律师事务所河北中旺律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】吴壮壮

【被告】郭月梅;闫世君;吴强强;沧州市亿家房产经纪有限公司

【权责关键词】代理实际履行违约金过错不可抗力合同约定证明力证据不足自认新证据证明责任（举证责任）诉讼请求反诉维持原判发回重审执行

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【本院查明】本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与原审判决认定一致。另，在本院二审审理过程中，吴壮壮自认，因其本人不同意缴纳继承人个人所得税，所以没有办理过户，房屋货款手续也就没有往下进行。

【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼 —12— 请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力

大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案上诉人吴壮壮与被上诉人被上诉人郭月梅、闫世君签订的《房屋买卖合同》第三条第(4)小条明确约定：“在该房屋签订合同之日起，所产生的费用都有乙方(上诉人吴壮壮)自己承担”。《房屋买卖合同》签订后，上诉人吴壮壮已实际占有和使用了案涉房屋，依法应当按照协议的约定承担房屋过户过程中应当承担的一切费用，但因其不同意缴纳继承人个人所得税，导致房屋没有办理过户，进而房屋货款手续也没能往下进行，上诉人吴壮壮对此有过错，依法应当承担相应的责任。原审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对上诉争议的事实，一审已依照法律规定公开了判断的理由和结果，一审的判断符合法律的规定，判决支持被上诉人郭月梅、闫世君要求上诉人吴壮壮给付55万元剩余房款的诉讼请求并无不当。上诉人吴壮壮就自己的上诉请求没有提供出足 —13— 够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。综上所述，吴壮壮的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300.0元由上诉人吴壮壮负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 10:22:15

【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年11月29日，郭月梅、闫世君(甲方)与吴壮壮(乙方)通过沧州市亿家房产经纪有限公司(丙方)居间介绍，签订《房产买卖合同》，载明：“第一条：甲方将坐落在新华区千童大道西侧榕城世家11某1-303室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积89.26平方米，配套设施带地下室，特殊情况为老证过户。第三条：总价款850000元，该房屋过户相关费用由乙方承担(该房屋产权过户费用的依据是指定评估机构对该房屋的评估价格)该房屋配套设施的相关费用由乙方承担。第五条：签订合同时甲方向丙方交付房屋产权证，乙方向甲方交付定金300000元。其中，乙方支付其余房款的具 —8— 体方式为：1、甲方承诺到2020年6月10号之间甲方协助乙方办理该房屋的过户手续和贷款手续；2、甲乙双方承诺无论未来中国房地产市场如何变化，该房屋的总价款不变；3、甲方承诺在该房屋过户到乙方名下前，不会实行(一房两卖)在该房屋上设置担保物权等损害乙方利益的行为；4、在该房屋签订合同之日起，所产生的费用都有乙方自己承担。第六条：甲方承诺在收到三十万当日内腾空该房屋，并配合办理完毕该房屋所发生的水、电等手续事宜，甲方要求该房屋过户到乙方名下三个月内收到该房屋的尾款55万元整，如因政策变动尾款没到甲方账户上，乙方贷款还在办理中，乙方按壹分的利息支付给甲方。自

甲方将该房屋实际交付到乙方之日起，乙方有权对该房屋进行装修改造。特殊约定：本合同第一条、第二条由甲方提供，如有虚假，甲方自己承担相应责任，甲方保证该房屋安全合法的过户到乙方名下，拖欠费用补齐，甲乙双方在签订合同之日起如不按合同执行都算违约，违约方应向守约方支付本合同成交价的百分之三十做违约金。第八条：如因洪水、地震、火灾和法律、政府、银行政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第九条：在本合同签订之日起一个星期内，甲方配合乙方到沧州市房管局签订该房屋的网签合同，网签合同视本合同的补充协议，同本合同具有同等效力，约定不一致的以本合同为准，甲 —9— 乙丙三方任何一方不得擅自使用房产证，如有特殊情况需要三方在场协商，甲乙双方谁违约谁付清中介费。”吴强强在该份合同的乙方签字盖章处写明“吴强强担保”。同日，沧州市亿家房产经纪有限公司工作人员曹艳芳出具收条：今收到郭月梅、闫世君房证榕城世家11某-1-303室由亿家房产保管，到老证过户用。 2018年11月30日，吴壮壮向郭月梅转款30万元，在转账记录中，载明：“2018.11.30已收首付款30万元，购买榕城世家11-1-303部分款，2018年11月30号到2020年5月23日过户再收尾款55万元，郭月梅。” 庭审中，沧州市亿家房产经纪有限公司陈述因案涉房屋是郭月梅继承所得，2020年1月4日开始，办理该房屋过户时需征收20%的

个人所得税，2016年到2020年不收因继承所缴纳的个人所得税，只收1%的个税。因此双方产生争议，导致房屋没有正常过户。以上事实有房屋买卖合同、不动产权证、转款凭证、收条和开庭笔录等证据予以证实。

【一审法院认为】一审法院认为，原告郭月梅、闫世君与被告吴壮壮之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。原告将案涉房产出售并交付给被告吴壮壮，吴壮壮也按照 —10— 约定支付30万元定金，后期在案涉房屋过户时涉及政府对个人所得税的缴纳金额调整，双方对纳税义务的承担问题产生争议，导致房屋未能按时履行过户手续。本案中，作为居间方的沧州市亿家房产经纪有限公司在案涉房屋交易过程作为相对独立的第三方，其所陈述较为客观真实，故在庭审中关于“前期签合同时已明确告知买受人房子是继承来的”陈述，本院予以采信；结合《房产买卖合同》中约定“该房屋过户相关费用由乙方承担”的条款和原告要求“老证过户”的事实，故被告吴壮壮以原告应缴纳房屋过户个人所得税的抗辩，本院不予认可。因本案双方争议涉及政府对个人所得税缴纳金额调整，故按照《房产买卖合同》第八条免责条款的约定，互不承担违约责任。《房产买卖合同》中约定“甲方承诺到2020年6月10日前协助乙方办理该房屋的过户手续和贷款手续，甲方要求该

房屋过户到乙方名下三个月内收到该房屋的尾款55万元”的条款，因被告吴壮壮已实际占有并使用该房屋且履行房产过户登记负有过错，故原告要求被告吴壮壮给付55万元剩余房款的诉讼请求，本院予以支持。如被告沧州市亿家房产经纪有限公司未履行合同协助义务，给原告造成的实际损失，原告可另行主张。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约 —11— 定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中，被告吴壮壮负有给付原告剩余房款55万元的义务，故被告吴强强应对上述义务负有连带责任。

【二审上诉人诉称】吴壮壮上诉请求：1、请求法院判令撤销一审判决书中的第二项要求上诉人十日内支付55万元房款的判决；2、请求法院判令被上诉人按照合同约定，在房屋过户之后协助上诉人进行贷款方式支付55万元房屋尾款：请求法院判令房屋过户增加的税赋由原审原告承担；3、请求法院判令被告沧州市亿家房产经纪有限公司履行合同协助义务；4、诉讼费由被上诉人郭月梅、闫世君负担。事实和理由：沧州市亿家房产经纪有限公司答辩称，上诉人的上诉理由中贷款流程应当是先审批买方资质，能批下来55万元尾款才能综上所述，吴壮壮的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本

院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

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