限价后深圳房地产市场情况分析
深圳中原二级市场战略研究中心
ShenZhen.05..2011
9温总理在今年两会上答记者问时表示，今年对于房价的调控将是三管齐下，政策将从流动性、税收、地方政府问责方面对房地产市场进行调控。
收紧流动性抑制需求实施问责制
>要控制货币的流动性。对于物价这一点也是重要的，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。>运用财政、税收和金融的手段来
调节市场的需求。
>加强地方政府的责任，无论是物
价和房价，地方都要切实负起责
任来。
¾当前流动性过剩、通胀压力大困扰着中国经济的发展，2010年货币和政策转为稳健以来，央行已经加息4次，开发商融资渠道收紧，居民购房压力加大。目前，5年期贷款利率已经高达6.8%，居民供楼负担比不断增加，二手房租金供楼比已经超过2007年房地产高峰时期。
深圳二手房租金供楼比
0.50
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
200701
200707
200801
200807
200901
200907
201001
201007
201101
房价上涨期
调整期
房价上涨期
9
2011年以来，央行已经连续4次提高准备金率了，存款准备金年率已经达到20.5% 的历史高位，4次上调冻结资金1.4万亿元。央行行长周小川表示，货币政策从紧还将持续一段时间，存款准备金率上调没有绝对上限。
9
房地产行业资金链继续从紧，目前不少开发贷款利率已经上浮至1.1倍，事实上现在对开发商而言，更大的问题是能否贷到款而不是贷款成本问题。
9
开发商需要关注多次紧缩政策的累积效应，注意经营现金流风险。
存款准备金率变化
20.50%
8.0%
17.50%
200607200611200702200704200708200710200712200802200805200809200811201001201005201011201101201103
¾
经过2010年的两轮调控之后，房地产市场并未出现预期中的降温，市场仍在高涨之中，虽然量出现了下调，但价格稳步上涨。中央在传统春节前出台“新国八条”，堪称史上最严厉的政策。
4月17日：“新国十条”提
高二套房贷门槛
4月17日：“新国十条”提高二套房贷门槛9月：限贷令+限购令
9月：限贷令+限购令>二套房贷首付比例提高至6成，利率为基准利率的1.1倍；
>5年内转让的物业按照全额征收营业税；
>限购令范围扩大、从严执行；>地方政府确定新建商品住宅价格控制目标并于一季度公布
>二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍
>大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平
>暂停第三套住房贷款>首套房贷首付提高至3成
>二套房贷首付比例至少5成，利率上浮10%
>各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购一套住房）

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