经营性物业抵押贷款能否支付装修款 [经营性物业抵押贷
款调查报告]
关于***申请经营性物业抵押贷款950万元的调查报告借款申请人***自有物业位于**市*****，目前出租给**市**酒店有限公司作酒店经营之用，现计划以**大厦第一至八层（除首层1至6号商铺）作为抵押向我行申请借款人民币950万元，期限10年。为保障贷款的合法性、安全性、效益性，本调查员依据有关程序，对借款申请人进行了详细的调查，现报告如下： 1、借款人的基本情况 1、个人基本情况 ***，男，现年**岁，已婚，出生日期：***年10月15日， ___号码：***********，籍贯：****市，户口所在地为**市，原是**市西区食品公司职工，从事多年生猪屠宰工作，食品公司改制后其承包**市西部食品肉类联合加工厂，曾经营中山坦洲十四村、前山生猪批发行，参股经营市区“猪肉佬”连锁店。现为**市**酒店有限公司股东之一（占股41%）。
2、关联企业情况借款申请人***为抵押物业承租方**市**酒店有限公司股东之一，公司基本概况如下：企业名称：**市**酒店有限公司企业地址：**市**大厦法定代表人： ** 注册资本：人民币壹佰万元公司类型：有限责任公司经营范围：旅业、中餐制售、卡拉OK、保健按摩；洗浴服务；日用百货、建材、五金、家用电器、农畜产品的批发、零售；单位食堂管理服务；物业出租。
单位：元户名主要结算户所在行帐号 09年日均存款 *** **市**酒店有限公司合计：经查询人民银行信贷
咨询系统，借款申请人在我行贷款余额275万元，实际贷款余额为255万元，其中125万元于xx年08月06日到期，130万元于xx年05月09日到期，该两笔贷分别有两次及一次欠息记录，均当月结清，非恶意欠款，申请人是诚实守信的。目前借款申请人计划提前归还该两笔贷款，**市**酒店有限公司名下我行500万元亦拟提前归还。
3、申请贷款原因 **大厦为借款申请人于xx年以人民币**万元总价经拍卖行拍卖所得，后又补交了一定的报建款及过户税费，总投入约**万元。02年至今，**大厦作为酒店经营，经过几次大型装修（含各项酒店经营所需设备的购置），共投资约2200万元。申请人在**大厦项目的总投资约2980万元，其中1220万元为我行贷款资金支持（目前余额755万元，其中***名下我行贷款余额255万元，**酒店名下我行贷款余额500万元）。余下1760万元投资款中***自有资金约810万元，其余950万元为向黄**借款筹得。借款申请人***拟向我行申请经营性物业抵押贷款额度人民币950万元，期限十年，以**大厦作为抵押，采用按月等额本息还款方式，以租金收入归还贷款，用途为置换其购置及装修**大厦的第三方负债。
4、非财务因素分析优势分析： 1、抵押物位于**中心地带，地理位置优越，交通便利。根据**市政府将“工业强市”作为城市发展
方向，大力推动工业西进，城市西拓政策，预测**未来流动人口及常住人口将进一步增多，***市工业
重镇，流动人口较多，根据*有关部门统计，**目前约有350家企业和近15万人口，附近大学园区已经有省科技干部学院、**大学、**医学院，在校学生2万多人，**第三产业发展较落后，现阶段**比较上档次的酒店较少，**酒店有星级酒店的服务，经济型酒店的价格优势，成为**多家企业商务接待及旅行社旅游接待的定点酒店，**酒店目前客源稳定，经营状况良好，出现断租情况机会较少。
2、借款申请人将抵押物出租给**市**酒店有限公司，租约期限长达15年，有着长期而稳定、足够覆盖该贷款每月本息（约10.8万元）的租金收入（约14.8万元/月），并且该租金将不断递增，根据该贷款的供款额与租金收入的比较，抵押物的租金净收入为供款额的1.37倍，借款人的还款能力是有足够保障。因此，长远来讲，借款人的还款能力将不断增强。
3、贷款的抵押率仅为31.07%，抵押覆盖率为3.22倍，每平方米贷款额更是低至人民币1019元。物业有相当价值及较强的升值空间，因此对我行的保障是充足的。
5、还款分析 1、第一还款：借款申请人的第一还款为该抵押物业的租赁收入，具体租赁收入如下表：单位：面积：㎡，租金：万元
楼层名称租赁期限租赁面积月租金一至八层 **酒店 15年9322.55 14.8 第九层（加建，非抵押部分） **酒店办公室 15年900 抵押率及租金收入覆盖率分析：抵押物性质办公抵押物面积**平方米抵押物估价人民币30,577,964.00 贷款额度 950万元每月净租金收入 14.8万元每月供款金额 10.8万元抵押覆盖
率3.22倍贷款抵押率 31.07% 每平方米贷款额 1019元净租金收入覆盖率 1.37倍 2、第二还款：该借款以***名下位于**市**大厦作抵押担保，经评估，合计市场价值为人民币**元。950万元贷款额的综合抵押率为31.07%，抵押物足值，风险可控。抵押物清单如下：面积：平方米、单价：元/平方米、价格：元序号地址房地产权证号码建筑面积评估单价评估价值合计： 6、敏感性分析1、抵押物租金收入敏感性分析：每平方米平均月租金（元）净月租金收入（元）净租金收入覆盖率 % 根据上述分析，即使租金收入从现水平每平方米15.87元下跌至每平方米月租金11.60元（下跌幅度26.9%），仍然足以支付每月供款额。
2、抵押物市场价值敏感性分析：平均销售价（元/每平方米）市场价值（元）贷款抵押率（%）根据上述分析，即使抵押物市场价值从现水平均价每平方米 3280元下跌至每平方米1020元（下跌幅度66.46%），仍然足以覆盖贷款金额。
3、贷款利率敏感性分析：基准利率（‰）贷款月利率(按基准上浮10%) （‰）每月供款额（元）净租金收入覆盖率 % 根据上述分析，基准利率未来从现水平4.95‰上升到xx年至今的最高水平6.525‰，净租金收入覆盖率仍达125%，即使基准利率上升至10.6650‰（现水平的2.155倍），租金收入仍然足以支付每月供款额。
分析：从上述各表分析可以看出，由抵押物现时产生的租金收入已足以满足该贷款的每月供款要求（尚未考虑租约递增之租金），因此，我们认为该贷款的还款充足。
本贷款每平方米的贷款额为1019元，以抵押物评估价值
30,577,964.00元计算，抵押物每平方米的均价为3280元，我们从抵押物所处的地理位置，人流状况状况看，该抵押物价值充足，对我行控制该贷款的风险亦形成可靠保障。
总括来说，该贷款无论在租金，售价或利率市场波动的情况下，都有很好的风险承受能力。
7、风险提示和防范措施 1、断租风险：贷款第一还款为借款申请人的租金收入，抵押物业租户单一于**市**酒店有限公司，因而其还款能力对酒店经营状况依赖性较强，一旦出现酒店经营不善而断

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