彩石山庄（莱普瑞山庄）建筑、规划深化与产品研究
PART 1    研究篇
说明：
本篇研究以中规院规划方案为基础，以加拿大海地土地顾问咨询公司开发策略研究为前提，对建筑专题进行的深化研究。旨在研究建筑设计各环节操作的可行性，并在建筑设计层面上整合景观、营销、物管等各个环节。为后续工作提供相关指导建议。
建筑专题研究要解决的主要问题
一．一期产品低价入市与后期产品升级的矛盾
由于项目资金运作的限制，本项目预售价极低，对未来收益将产生重大负面影响。所以对后期开发的要求是：建筑产品应逐步升级，售价逐次提高，以取得开发利益的最大化。
二．户型产品在总图上的分布及比例
根据前期产品预售结果及对项目的深入分析，确定各种产品的比例及分布
三．户型产品总体设计原则----确立三联品牌未来产品标准化样板
未来三联产品应像国内万科、中海等知名品牌一样，建立自己的开发产品标准，代表自身特点及企业价值观。希望以本项目为基点，为未来确立相应技术规范。
本项目规模较大，我们对未来普通户型设计提出控制标准、设计原则，如房间开间、面积等。以利于在开发商、设计单位、以及未来面对业主的销售之间建立共同的评价机制。而对高端产品，如联排别墅等，我们确定详细各层设计内容及要求。
四．地形处理与小尺度院落空间设计的矛盾
场地为坡地，设计产品为小尺度的低密度院落式布局。院落式布局形式强调有秩序的围合，与变化较大的地形容易产生矛盾。
五．院落围合空间的形成
小尺度的院落空间应有围合界面的形成，这与日照要求、建筑覆盖率冲突较大。
六．成本造价的控制
山地建筑地形处理对造价的影响较大，结构形式的选择对造价影响也较大，很多细节的处理也都会对造价产生影响，以上均为设计应考虑的重要问题。
七．总平面图的深化设计
规划文本对交通、景观、管理模式等提出初步的纲领性的构想，对其下一步的深化、细化应为后续建筑设计的重点。
八．院落立体绿化与地库的矛盾
地下车库的建设与院落的立体绿化存在矛盾，特别对大树的种植影响较大，从而对院落的景观产生较大的影响。
九．建筑覆盖率与低层高密度建设的矛盾
建筑覆盖率严格限定在20%，但低密度的开发，特别是TOWNHOUSE的建设与之产生矛盾，需要在设计中综合各方面的因素，加以解决。
一○．建筑形象的定位.
#;
一．一期产品低价入市与后期产品升级的矛盾
由于项目资金运作的限制，本项目预售价极低，对未来收益将产生重大负面影响。所以对后期开发的要求
是：建筑产品应逐步升级，售价逐次提高，以取得开发利益的最大化。
研究结论
将产品类型细化，分为普通多层住宅、宽景洋房、花园洋房、联排别墅、双拼别墅共5大主类。其中普通多层住宅、宽景
洋房、别墅花园洋房按垂直向划分，分为上跃式、下跃式、中间层三种；普通多层住宅、宽景洋房、别墅花园洋房、联
排别墅按水平向划分，分为一般户型及端单元；联排别墅按开间大小划分，分为带内院、大面宽、及小面宽三种类型；
双拼别墅按面宽分为紧凑、舒展、豪华型三种。
总体定价策略按从低到高排列：普通多层住宅<；宽景洋房<；别墅花园洋房<；联排别墅<；双拼别墅
其中细分的类型中一般上下跃比中间层单价高；有景观的端单元比一般户型高；联排别墅带内院、大面宽、小面宽类型单
价依次降低；双拼别墅中紧凑型、舒展型、豪华型单价依次降低。
PS ：五大主类住宅产品详细介绍见本文本的设计篇。
深入探讨
预售户型(原白领公寓）及与之品质类似的升级产品-水晶公寓（即宽景洋房）之间价格提升难度较大。这里提
出2种办法供选择：
1.白领公寓采用市场认可的成熟的普通户型平面，而水晶公寓采用宽景户型平面；在其他硬件方面，白领公寓比水
晶公寓档次低（综合造价每平米差别在200元左右））---推荐方案
①景观因素：白领公寓景观投入较小，水晶公寓投入较大；建议将东西区的水晶公寓和与白领公寓位置重新分布
（见右图，绿色为水晶公寓，黄色为白领公寓。但本轮设计暂按原定分区执行）
②外装修：白领公寓外装修以涂料为主，水晶公寓有部分面砖和石材饰面；
③电梯品牌：白领公寓为国产电梯，水晶公寓为合资电梯；
④车库：白领公寓以地面停车为主，绿地率低；水晶公寓以半地下停车为
主，绿地率高；
⑤可视对讲等设备：白领公寓比水晶公寓品牌档次低；
⑥楼电梯、卫生间、公共门厅等内装修：白领公寓比水晶公寓档次低；
⑦门窗：白领公寓为铝合金窗，一般入户门，水晶公寓为断桥铝合金窗，
品牌入户门；
⑧立面风格：白领公寓比水晶公寓档次低；
⑨
送地下储藏空间：水晶公寓送部分地下储藏空间。
2.
两种产品采用完全相同的宽景户型平面；在其他硬件方面，白领公寓比水晶公
.#;
研究结论
在对基地充分分析基础上，
根据业主的开发要求，将高
端产品如花园洋房、联排及
双拼别墅等分布在线性中央
公园周围，然后向外分布其
他产品，如预售普通多层住
宅（白领公寓），宽景洋房
（水晶公寓）。
二．户型产品在总图上的分布及比例
根据前期产品预售结果及对项目的深入分析，确定各种产品的比例及分布
住宅总户数2825户
户型户数
户数比面积面积比多层住宅1411户49.95%  164370  42.30%宽景洋房
1080户38.23%  154500  39.76%花园洋房144户  4.83%  25920  6.67%.
#;

更多推荐

公寓,产品,水晶,建筑,设计,院落,别墅