张立志、刘杨房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】广东省深圳市中级人民法院

【审结日期】2020.06.05

【案件字号】(2019)粤03民终2137号

【审理程序】二审

【审理法官】梁乐乐李原许海锚

【文书类型】判决书

【当事人】张立志;刘杨;中原地产代理（深圳）有限公司

【当事人】张立志刘杨中原地产代理（深圳）有限公司

【当事人-个人】张立志刘杨

【当事人-公司】中原地产代理（深圳）有限公司

【代理律师/律所】庄灶群广东鑫涌律师事务所;唐泽栋广东鑫涌律师事务所;胡维刚广东深大地律师事务所

【代理律师/律所】庄灶群广东鑫涌律师事务所唐泽栋广东鑫涌律师事务所胡维刚广东深大地律师事务所

【代理律师】庄灶群唐泽栋胡维刚

【代理律所】广东鑫涌律师事务所广东深大地律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】张立志

【被告】刘杨;中原地产代理（深圳）有限公司

【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷，一审判决解除各方签订的《二手房买卖及居间服务合同》，各方对此均未提起上诉，本院予以确认。首先，案涉房产是价值一千多万的大宗交易，张立志作为完全民事行为能力人，其在签订房屋买卖合同前应详细查看房屋产权登记证书记载的信息，并实地核实案涉房产的现状（包括面积、装修等）；签订房屋买卖合同时应认真审查包括违约责任在内的合同条款及内容，谨慎签约；签订房屋买卖合同后应全面依约履行义务，包括按照约定的期限和金额支付相关款项。我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，违约金的功能主要在于弥补守约方的损失。

【权责关键词】完全民事行为能力无效显失公平催告撤销实际履行违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则第三人关联性合法性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行

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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。张立志二审庭审中当庭向本院提交了一

份其与中原地产公司员工王根辉之间的微信聊天记录（打印件），拟证明中原地产公司涉嫌虚假宣传案涉房产的实用面积和装修价值以及其明知上诉人已结婚但购买房产时未经过配偶同意。刘杨认为，张立志提交的上述证据不属于二审新的证据，已超过了举证期限，不应作为定案的依据。而且，微信聊天记录是可以进行删改的，张立志一审中就恶意地提供了内容不完整的聊天记录，二审中又采取证据突袭方式提交的上述证据，不应得到采纳。中原地产公司认为，张立志提交的上述证据是发生在一审开庭前的，已经超过了举证期限，不属于二审新的证据，不予质证。本院认证意见：张立志二审庭审中提交的微信聊天记录仅为打印件，无原始载体可供核对，内容的真实性和完整性存疑，本院不予采纳。张立志在二审庭审结束后向本院提交鉴定申请书，申请法院委托鉴定机构对案涉房产的面积及装修价值进行评估鉴定。刘杨在二审庭审结束后向本院补充提交了一份其与案外人杨丹签订的《深圳市二手房买卖合同》（复印件）和不动产权登记证书（复印件），拟证明其于2018年7月将案涉房产出售给案外人杨丹时，转让价仅为7338436.2元，故因张立志的违约造成刘杨在房屋差价上损失达到三百多万元。张立志提交书面质证意见认为，对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。该份合同系房产主管部门的制式合同，载明的转让价与登记价一致，系不动产登记中心备案所用，即所谓“阳合同"，并不能反映真

实的房产交易价格，除非刘杨能够提供银行交易流水证明实际成交价就是7338436.2元。而且，该区域房屋价格在2018年7月已上涨近50000元/平方米，也可推断出刘杨与案外人杨丹的真实成交价远远高于备案合同上载明的转让价格，故刘杨实际上并无损失。本院认证意见：刘杨二审庭审后提交的《深圳市二手房买卖合同》和不动产权登记证书复印件，未提供原件可供核对真实性，也未提供银行流水等佐证案涉房产实际交易价格，不足以证明其实际损失高达三百多万元，本院亦不予采纳。

【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，一审判决解除各方签订的《二手房买卖及居间服务合同》，各方对此均未提起上诉，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一是张立志是否应向刘杨支付违约金；二是一审确定的违约金标准是否明显过高。对于上述争议焦点，本院具体分析认定如下：对于争议焦点一，买方张立志与卖方刘杨及居间方中原地产公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》系各方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据一审查明的事实，案涉房产未成功交易的原因是张立志未依约足额缴纳定金超过五日。张立志违约的事实清楚，其应依法承担相应的违约责任。张立志辩称其拒绝履行的原因是中介公司涉嫌虚假宣传案涉房产的实用面积和装修价值以及其明知上诉人已结婚但购买房产时未经过配偶同意。对此本院认为，首

先，案涉房产是价值一千多万的大宗交易，张立志作为完全民事行为能力人，其在签订房屋买卖合同前应详细查看房屋产权登记证书记载的信息，并实地核实案涉房产的现状（包括面积、装修等）；签订房屋买卖合同时应认真审查包括违约责任在内的合同条款及内容，谨慎签约；签订房屋买卖合同后应全面依约履行义务，包括按照约定的期限和金额支付相关款项。其次，案涉合同明确约定“双方清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业"，并未约定案涉房产的实用面积及装修价值，故张立志该项抗辩理由不成立；再次，当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。张立志在二审庭审结束后申请本院委托鉴定机构对案涉房产的面积及装修价值进行评估鉴定，不符合法律规定，本院不予准许。至于张立志签订合同时是否征得其配偶同意，并不影响案涉合同的成立和生效。对于争议焦点二，案涉合同约定买方违约，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。本案属于买方违约的情形，根据合同约定，如选择要求买方支付转让成交价1060万元的百分之二十作为违约金则为212万元，如选择没收买方已支付的定金作为违约金则为3万元。刘杨选择前者提起诉讼要求张立志支付违约金212万元，张立志则主张违约金明显过高要求调低，一审法院酌情调整为按照转让成交价的百分之十计算出违约金106万元。张立志上诉主张一审调整

后的违约金仍然畸高，刘杨则辩称双方约定的违约金合理，只是基于诉累才没有对一审调整后的违约金提出上诉。对此本院认为，我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，违约金的功能主要在于弥补守约方的损失。违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，避免出现对一方利益过度保护而对另一方惩罚过于严厉的裁判结果。认定违约金是否过高还应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、是否适用格式合同条款等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，双方订立的违约条款适用的是格式合同条款，案涉房屋买卖合同仅实际履行至支付定金阶段，且近年来深圳房价总体处于上涨趋势，刘杨作为卖方并未充分举证其因张立志违约而实际遭受巨大损失。在此情况下，一审判决张立志向刘杨支付违约金106万元有违公平原则，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，应予调低。结合双方在案涉合同原本约定的定金为30万元，本院酌定张立志应向刘杨支付违约金30万元，扣除张立志已支付的定金3万元，故张立志还需向刘杨支付违约金27万元。同时，本案纠纷系因张立志的违约行为而引起，有违诚实信用原则，为体现对张立志该行为的否定性评价，本院确定由张立志承担一、二审全部诉讼费用。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分

支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

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