007探盘绿城云栖玫瑰园,被安置房包围的都市桃源

007探盘绿城云栖玫瑰园，被安置房包围的都市桃源

当下的南京楼市，不分区域、不分板块、不分产品，“限价”是彼此共同的标签。

在限价红线不松动的背景之下，⼈们开始更多的⽐较楼盘所在的板块。“同样的价格，买哪⾥更好？”成了买房⼈的关注

点。

能够傍上⼀个热门板块，成了开发商宣传过程中⼀个不错的选择。⽐如河西，之前板桥、江宁滨江都⾃诩奥南之后，房

⼦倒也卖得风⽣⽔起。

如今，河西⼜被“盯上了”。绿城在岱⼭的项⽬——云栖玫瑰园，创造性的提出了“河西鱼嘴南岸”的概念。

戏真多。

“鱼嘴南岸”离鱼嘴有多远？

探盘看点⼀

绿城云栖玫瑰园项⽬⾃诩河西鱼嘴南岸。

鱼嘴南岸的概念是什么？秦淮新河以南的范围似乎都可以称之为鱼嘴南岸。

这就好⽐奥体以南都可以称为奥南，以⾄于板桥、江宁滨江都给⾃⼰贴上了“奥南”的标签。

⽽从地图上看，⾬花台区天保⽚区似乎更符合鱼嘴南岸的定义。

那么，绿城缘何称⾃⼰是河西鱼嘴南岸的项⽬呢？近⽇，我们对该项⽬进⾏了⼀次实探。

从河西奥体出发，沿江东路向南，在江⼭⼤街上绕城，由岱⼭东路出⼝下来，沿岱⼭南路⾏驶，在与单家村街交汇处，

就可以看到绿城云栖玫瑰园的标志。

全程在11公⾥左右，耗时25分钟左右。

半⼩时内可以直通河西，后期岱⼭东路北延线通车后，将进⼀步拉进与河西南的距离。

距离河西20分钟左右的⾃驾通勤，或许是项⽬借势河西鱼嘴南岸唯⼀的⽴⾜点。

但就⽬前来看，项⽬除了⾃驾，出⾏并⽆更好的选择。⽆论是距离鱼嘴商圈、还是河西CBD商圈，公共交通都还没有能

够形成快捷衔接。

项⽬⽤“距离河西鱼嘴直线距离3公⾥”的说法掩盖“实际10公⾥的路程”，有偷换概念之嫌，⽚⾯夸⼤了项⽬的交通便捷程

度。

云栖玫瑰园与鱼嘴之间还夹着岱⼭⼤⽚的安置房、西善桥⽚区、天保⽚区等社区组团，⽽项⽬在宣传过程中则直接忽略

了这些要素的存在。

世界珍藏的中式院墅，配套如何？

探盘看点⼆

探盘看点⼆

绿城云栖玫瑰园宣传的是中式院墅，项⽬⽆论是容积率、还是设计理念，从其宣传中，可以看出档次不低。

开发商甚⾄把绿城云栖玫瑰园项⽬称之为“中国屋檐下的世界珍藏”。

据项⽬销售⼈员表⽰：绿城·云栖玫瑰园整体规划了53幢2-6层的住宅，项⽬包括6层的平墅、4层的叠墅、以及合院产

品，户型建筑⾯积约108-480㎡。

从项⽬的规划图可以看出，项⽬平墅占⽐较⼤，所谓的新中式院墅，更多的不过是电梯洋房罢了。

作为绿城旗下的⾼端产品，在探盘过程中，我们对项⽬周边的配套也是格外关注。

驾车围绕着岱⼭安置房⽚区内的道路转了⼀圈，整个岱⼭⽚区内的各项配套都没有什么特⾊。

周边配套（2公⾥范围左右）

医疗：江苏省公安边防总队医院、岱⼭社区卫⽣服务中⼼、上海梅⼭医院分院

教育：岱⼭实验⼩学、南京市⼒⾏⼩学、南京市岱⼭第⼀幼⼉园、西善花苑⼩学⾬花外国语⼩学分校、南京市岱⼭实验

绿城云栖玫瑰园处在岱⼭⼤⽚安置房的包围之中，⽆论是教育、医疗还是商业，各项配套都没有亮点点缀。

项⽬的宣传中，也似乎有意规避了这些，只字不提，反⽽⼀直在强调距离项⽬更远的河西板块的相关配套。

房⼦是⽤来住的。周边完善优质的配套是⼀个优秀楼盘不可或缺的要素，绿城云栖玫瑰园依赖的是安置房的底商，宣传

的却是远在10多公⾥外的河西CBD配套。

买房⼈出⼿前，还是需要细细斟酌⼀番。

限价，⼀道迈不过去的坎⼉！

探盘看点三

绿城云栖玫瑰园项⽬的前⾝是⾬花岱⼭G100地块，由绿城在2017年2⽉14⽇的⼟拍中，以总价38.1亿元拿下，成交楼

⾯价21745元/㎡。

在探盘过程中，据置业顾问表⽰，项⽬的建筑成本已经达到了35000元/㎡，⽽且还需要现房销售。

⽬前，项⽬周边新房断供，秦淮新河对⾯的禹洲映⽉溪⼭洋房成交价在25000元/㎡左右，建发善⽔湾⼆⼿房均价在

28000元/㎡左右，云栖玫瑰园的上市价格⼜会在多少呢？

项⽬其他信息

物业公司绿城物业

物业管理费4.2元/平⽶/⽉

绿化率35%

总户数1123户

车位数待定

交房时间待定

➤探盘总结

这是⼀个宣称在鱼嘴南岸的中式院墅

也是⼀个被安置房“包围”的楼盘

不论是冲着中国百强房企TOP10

还是低密⼭居的舒适度

作为理想主义者的实践作品

绿城早已成为不少买房⼈⼼⾥的桃花源

但对于居住者⽽⾔

完善的配套是不得不考量的因素

END

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