石岩市场调研报告 精品

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

《石岩第一工业区旧改商业项目》

二 零 零 六 年 月 四

1

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

目 录

一、 宝安宏观分析 ................................................................................................ 3

1.1 宝安区概况 ········································································ 3

1.2 宝安经济发展状况 ······························································· 4

1.3 人口构成与分布 ································································ 11

1.4 宝安区整体发展规划 ·························································· 12

1.5 宝安房地产发展状况 ·························································· 15

二、 石岩宏观分析 ..............................................................................................16

2.1 石岩概况 ········································································· 16

2.2 石岩经济发展状况 ····························································· 17

2.3 石岩人口分布及收入状况 ···················································· 20

2.4 石岩交通发展状况 ····························································· 23

2.5 石岩城市发展规划 ····························································· 24

2.6 石岩房地产发展现状 ·························································· 26

三、 石岩商业调研分析 ......................................................................................30

3.1 石岩商业发展总体状况及特点 ·············································· 30

3.2 石岩中心商业区调研分析 ···················································· 31

3.3 项目周边商业调研分析 ······················································· 46

2

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

一、

宝安宏观分析

1.1 宝安区概况

宝安位于深圳西部，是深圳市六大辖区中面积最大的辖区，地处深圳西北面。

全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里，辖8个镇及新安、光明2个街道办

事处，设34个居民委员会和126个村民委员会。宝安南接深圳经济特区，北连东莞

市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是深圳市政府规划未来现代化经济中心城

市——深圳的工业基地和西部中心。

3

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

宝安地理位置较优越，交通发达，107国道贯穿辖区，机场、码头、长途汽车

站等交通设施为本区带来大量人流，建设中的地铁一号线延伸线及四号线、深港西

部通道、宝安大道与深南大道接驳工程，将改变一个新的住宅及商业模式。

1.2 宝安经济发展状况



区域经济发展水平

二零零四年，宝安区实现国内生产总值786.16亿元，按可比口径计算，比上年

增长24.3%，与全市百分之十七（17%）的增长水平相比，增长率快7个百分点。二

零零五年，宝安区1-12月份累计完成地区生产总值为1163.445亿元，同比增长百

分之十九（19.0%）。

90070.00%

800

700

600

500

400

300

200

100

00.00%

1998199920002001200220032004

增长率历年宝安国内生产总值

168.5

195.6

223

362

433

50.00%

518.32

40.00%

30.00%

20.00%

10.00%

786.16

60.00%

单位：亿元

（以上数据均由宝安统计局提供）

4

美格行商业经营管理（深圳）有限公司



产业结构

2005年第一产业完成增加值7亿元，下降17%；第二产业完成增加值587.66亿元，

增长27.9%，增长速度居三大产业之首，其中，工业完成增加值549.5亿元，增长28.5%；

第三产业完成增加值191.5亿元，增长16.4%。三次产业构成为0.9：74.74（工业69.89）：

24.36。人均国内生产总值39564.56元(折4766.8美元)，比上年增长14.3%。

年 份 三大产业比值

1999年 4.7：58.7：36.6

2000年4.2：59.4：36.5

2001年2.6：61.3：36.1

2002年2.2：64.5：33.3

2003年1.6：69.5：28.8

2004年0.9：74.8：24.4

第一产业增第二产业增加第三产业增加

加值（亿元） 值（亿元） 值（亿元）

9.17 114.83 71.62

9.26 132.44 81.35

9.42 221.92 130.67

9.40 279.20 144.40

8.43 360.47 149.42

7.00 587.66 191.50

5

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

1999-2004年宝安区三大产业发展图

600.00

500.00

400.00

300.00

200.00

100.00

0.00

第一产业第二产业第三产业

1999年

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

（以上数据均由宝安统计局提供）

从以上图表可以看出，从1999年至2004年，宝安区的第一产业增加值的数量

和所占比例都在减小；第二产业增加值的数量和所占比例都在增加；第三产业增加

值的数量在增加，但所占比例正在逐步减小。

 实际利用外资形势较好，外贸出口继续增长

全年实际利用外资额13.38亿美元，增长20.6%。其中，直接投资额完成8.27

亿美元，增长26.62%；间接投资完成额5.11亿美元，增长12.1%。新批外商投资项

目915宗，增长4.51%。外资已成为宝安经济支柱，各行业都和外资密切相关，由

于外资带动，宝安拥有上百万外来劳务工。

6

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

1999-2004年宝安区利用外资额(万美元)

160000

140000

120000

100000

80000

60000

40000

20000

0

133793

110898

93044

63590.6

46862.7

76083

1999年2000年2001年2002年2003年2004年

外贸进出口增长迅速。二零零四年全年外贸进出口总额560.76亿美元。其中出

口总额309.9亿美元，比上年增长百分之二十八点三（28.3%）;进口总额250.82亿

美元，比上年增长百分之三十六点一（36.1%）。在外贸出口总额中，加工贸易出口

299.93亿美元，增长27.59%；一般贸易出口8.39亿美元，增长43.43%。

1999-2004年宝安区利用外资额(亿美元)

600

500

400

300

200

100

0

19992年0002年0012年0022年0032年004年

进出口总额出口总额进口总额

7

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

 城乡居民收入继续增加，商业、旅游业增长明显

2004年户籍城镇居民人均可支配收入27768.12元，剔除物价指数，比上年实

际增长4.63%；居民人均消费性支出21256.92元，比上年下降8.42%，剔除物价上

涨因素比上年下降9.86%；居民储蓄存款余额470.65亿元，比上年增长23.5%。

目前宝安区有商业网点55625个，500平方米以上的中型网点有470个，大型

商业网点118个，其中营业面积在1万米以上的特大型网点有39个。另外，营业面

积在500平方米以上的专业批发市场有177个。从限额以上批发零售业商品零售统

计数据看，食品、饮料、烟酒类零售额增长23.9%；服装、鞋帽、针织类增长4.5%；

家用电器和音像器材类增长9.4%，日用品类减少10.6%，中西药品类减少32.3%。

旅游业发展升温。我区有26家星级酒店，其中五星级1家，四星级3家，三星

级12家，二星级9家。自然风景区2个，其他纳入统计的旅游景点6个。全年旅游

业总收入27.52亿元，其中，国内旅游收入20.01亿元，国际旅游收入7.51亿元。

我区共接待游客540.72万人次，其中，国内游客491.81万人次，占全部游客90.95%，

海外游客48.91万人次，占全部游客9.05%。在所有游客中，一日游游客有330.78

万人次，占61.17%；过夜游客209.94万人次，占38.83%，过夜国内游客174.44万

人次，过夜海外游客35.50万人次。（以上数据均由宝安统计局提供）

种 类 国内 国外 总额

旅游收入（亿元） 20.01 7.51 27.52

游客数量（万人次） 48.91 540.72

491.81

8

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

 消费市场活跃

消费市场持续旺盛。2004年社会消费品零售总额为149.2亿元，比上年增

长20.7%。从行业看，限额以上批发零售业完成销售额为59.04亿元，增长33.8%；

限额以下批发零售业完成销售额为75.71亿元，增长11.9%；餐饮业完成销售额

14.45元，增长22.6%。

16030.00%

140

120

100

8015.00%

60

40

20

00.00%

2000年2001年2002年2003年2004年

增长率社会零售消费品总额（亿）

66.27

80.33

95.84

123.63

149.2

25.00%

20.00%

10.00%

5.00%

 宝安区人均收入、消费支出与深圳市比较

深圳 宝安

指标

2001年

2002年

2003年

2004年

人均可支配收入 人均消费支出 人均可支配收入 人均消费支出

23544.24 17809.05 23512.42 17847.42

26940.68 18925.92 25369.90 19650.01

25935.84 19960.32 26539.75 23211.60

27596.4 19569.6 27768.12 21256.92

资料来源：深圳统计局

9

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

 其它经济指标

截至2005年12月，根据宝安政府网站公布数据，宝安区十二月份的主要经济

指标如下表表示：

指标名称 本月数 1-12月累计

计算 同比增减

单位 （±%）

1、宝安区生产总值（季报） 亿元 —— 1163.445 19.0

2、规模以上工业总产值 亿元 426.57 3997.55 35.7

3、规模以上工业增加值 亿元 —— 624.83 23.8

4、农业总产值 亿元 —— 10.55 -24.9

5、社会消费品零售总额 亿元 —— 284.99 15.4

6、全社会固定资产投资完成额 亿元 28.14 287.07 23.1

7、地方财政一般预算收入 亿元 5.15 50.84 27.7

地方财政一般预算支出 亿元 18.89 70.10 40.5

8、国税收入 亿元 4.46 89.65 44.9

9、地税收入 亿元 4.70 53.82 19.9

10、金融机构人民币存款余额 亿元 1160.94 —— 比年初28.2

金融机构人民币贷款余额 亿元 463.14 —— 比年初11.1

11、实际利用外资（全口径） 亿美元 1.12 16.23 37.1

0.32 8.46 25.8 12、实际利用外资（商务部新口径） 亿美元

69.01 429.02 38.1 13、出口总额 亿美元

102.7 101.3 —— %

10

14、居民消费价格总指数

（以上年同期为100）

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

1.3

人口构成与分布

2004年全区年末总常住人口1987031人，比上年增长8.74%。年末全区户籍总

人口为330986人，增长7.21%，其中男性171550人，占51.8%；女性159436人，

占48.2%。暂住人口1656045人，增长9.05%。全年全区户籍人口出生率为12.12‰，

比上年增加1.11个千分点；户籍人口死亡率为3.19‰，比上年上升0.36个千分点；

户籍人口自然增长率为9.63‰，比上年上升1.45个千分点。

外来人口与户籍人口比例图

1656045 ,

83%

330986 ,

17%

户籍人口外来人口

资料来源：宝安统计局

 2005-2008年宝安人口增长预测

年份 常住总人口(万人) 新增人口(万人)

2001 144.1 ——

2002 160.6 16.5

2003 182.7 22.1

2004 198.7 16.0

2005 220.4 21.7

2006 239.7 19.3

2007 259.0 19.3

2008 278.3 19.3

资料来源：宝安统计局

11

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

1.4 宝安区整体发展规划

 城镇功能规划

宝安区的未来规划草图按功能分为四大组团，各组团基本情况如下表：

组团名称 组团范围 口控制规模 设用地面积功能定位

2020年人2020年建

总面积

（k㎡）

（万人） （km2）

100 84.6 宝安中心组团 162.1

西部发展轴

的综合服务新安、西乡、

中心，物流福永南

基地

先进制造业沙井、松岗、

基地 福永北

高新技术产

业基地和生221.2 西部高新组团 75 87.4

态旅游基地

市中心区的

配套综合服203.5 中部综合组团 99 119.4

务区

—— —— 合计

156.5 西部工业组团 76 91.4

公明、光明、

石岩

龙华、观澜、

坂雪岗

743.3 350 382.8

 新安、西乡－福永组团，重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和

高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融

和文化中心。航空城规划为机场物流集散中心、配套生活和商业服务基地，规

划占地面积约6-7平方公里，人口约10万。宝安中心区规划为宝安区的行政，

经济，文化中心，深圳市次中心

之一，规划占地面积7.03公顷，

五年后规划人口数17.5万。

 沙井－松岗组团，以发展工业为

主，积极发展资金、技术密集型

12

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。组团现有经济总量

大部分来自“三来一补”为主的加工工业，第三产业发展相对滞后。组团功能

定位是深圳市先进制造业基地。至2020年，组团人口估计将达到76万人；规

划将按91.4平方公里的总量来控制建设用地；并划定43.7平方公里作为基本

生态控制用地来保护。未来的组团内将集聚更具规模的先进的现代制造业。房

地产、外贸、金融、文化产业等也将会有长足进展，区域内的基础设施和生产

服务功能将日益完善和强大。

 龙华－观澜组团，重点发展仓储业，并相应发展一些工业、商贸业和第三产业，

成为福田中心区的延伸和后备服务基地。观澜中部组团中心区规划为宝安区中

部发展轴线组团中心，深圳市次中心之一，规划占地面积约3-4 k㎡，人日约

6-8万。龙华新技术产业开发区规划与石岩高新技术产业区结合为一体，规划

用地约5-6平方公里，人口 4-5万。观澜高新技术产业园区规划为宝安区级高

新技术产业园区，规划占地面积约3-4平方公里，人口 3-4万。

 石岩－光明－公明组团，主要保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻

工业、高科技产业生态农业、旅游观赏农业。石岩高新技术产业园区为宝安区

级高新技术产业园区，规划用地约5－6平方公里，人口 4-5万和4-5个就业

岗位。光明高新技术产业园区为深圳市高新技术产业基地之一，规划总用地约

28 平方公里，规划建设用地约15 平方公里，人口约7万。

13

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

 交通现状及规划

宝安大道、宝安滨海大道、广深沿江高速、地铁1号线等四大黄金通道的相继

建设和开工，将会为宝安插上腾飞的翅膀，极大地释放宝安西岸的地域力量，营造

一个血脉畅通、生机勃勃的深圳西岸。

宝安大道。宝安大道规划全长约32.8公里，8车道，南接深南大道最西端，北

至松岗镇，预计投资额超过40亿元，并将于今年年底通车。以其长度、管线、景观

综合设计指标看，宝安大道和深南大道相连后，将成为全国第一乃至世界著名的一

条大道。

宝安滨海大道。拥有30.62公里海岸线的宝安区正在建设一条沿西部海岸线的滨

海大道，将来宝安滨海大道东接南山区的西部通道，西接深圳机场。

广深沿江高速。广深沿江高速将与深港西部通道相接，届时，广州到香港的车

程将从目前的两个多小时缩短至1小时左右。按照规划，该高速路起于广州黄埔区

笔村，沿途经过南岗，跨过东江，随后经过东莞，止于深圳蛇口，是一条货车专用

通道，全长97公里，初步预计投资达150亿元，2006年动工，预计2007年建成通

车。

地铁1号延长线。地铁1号延长线工程全长23.37公里，工程总投资87.2亿元，

有近14公里在宝安境内，初步设计的14个车站中有7个在宝安区，预计将于2008

年通车，地铁1号线会将罗湖中心区、福田中心区、南山中心区、宝安中心紧密相

连。

14

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

1.5 宝安房地产发展状况

小结：

 近几年宝安经济平稳增长，各项指标保持平稳增长。居民消费能力进一步

提升，消费层次有所提高。商业空间增长的背景是社会消费的增长，宝安

经济持续快速增长为商业市场提供坚实的基础；

 第三产业比重逐年偏低，但规模在不断扩大，预示未来发展空间极大。政

府会加大力度发展，提供相应的优惠政策，第三产业的快速发展也为本项

目带来强有力的推动作用；

 宝安目前是深圳市所有行政区域中经济活力最强的，当地居民收入的水平

远远超过全国水平的3倍，小康、中产阶层的家庭很大的比例，工厂加工

业还是主要的产业之一，外来人口较多；

 目前宝安的人均可支配收入和人均消费支出均高于深圳市的平均水平，消

费力强，消费欲望大，给本项目的推出带来有力的支撑点。

 宝安大道、宝安滨海大道、广深沿江高速、地铁1号线等四大黄金通道的

相继建设和开工，给宝安未来经济的发展起了举足轻重的作用。同时从侧

面也给本项目的发展带来更多的机遇和人流。

15

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

2、 石岩宏观分析

2.1 石岩概况

石岩街道位于深圳市西北部、宝安区中部，南依深圳特区，北连公明、光明，

东邻龙华，西接新安、西乡。全街道总面积65.9平方公里，下辖8个居委会，总

人口约23万人，其中户籍人口1.05万人。石岩街道是深圳政府未来规划的西部高

新组团的副中心和四组综合服务区之一。

石岩街道是深圳西北部的交通枢纽，机荷高速公路、石观公路、松白公路及在

建的龙大公路形成了对外联系的交通网络；距深圳机场13公里、蛇口港18公里、

罗湖口岸23公里，海陆空交通便捷。

16

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

2.2 石岩经济发展状况

2004年全街道工业产值达189亿元，外贸出口21亿美元，税收收入7.15

亿元，财政综合预算收入2.63亿元。2005年全街道完成工业产值264.35亿元，

同比增长12.1%。

 区域经济发展水平

石岩历年工业总产值（单位：亿元）

3000.8

250

200

1500.4

100

50

00

2002200320042005

73.38

12.19%

133.2

74.39%

189.83

42.52%

264.35

0.6

0.2

工业总产值增长率

 产业结构

2005年全街道完成工业总产值264.35亿元，农业总产值4484万元，社会

消费品零售总额1.34亿元。

17

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

 工业结构

辖区内现有内外资企业710多家，主要涉及电子、计算机、塑胶制品、机电、

家用电器等行业，规模（年产值500万元）以上工业企业226家，产值超亿元的

企业28家。

2004年，高新技术产品产值达到了154.35亿元，占全街道工业总产值的

81.67％，占全区高新技术产业产值的1/6。

81.67%

18.33%

高新技术产业产值其它工业产值

其中25家高新技术企业的产值达154.35亿（90不变价），占工业总值

81.31%。

81.31%

18.69%

25家高新技术企业的产值其它企业的工业总产值

18

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

 社会消费品零售总额

2005年，全区社会消费品零售总额达13.4亿元，同比增长14.9%。

2005年社会消费品零售总额月度累计（单位：万元）

16000025.00%

140000

120000

20.00%

100000

15.00%

80000

60000

10.00%

40000

5.00%

20000

00.00%

1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月

412184845855507646917857386129134001

19.00%18.20%18.00%17.80%20.50%21.00%14.90%

 固定资产投资总额

2005年，全社区完成固定资产投资17.6亿元，同比增长85.3%。

2005年社会固定资产投资总额月度累计（单位：万元）

20000090.00%

180000

80.00%

160000

70.00%

140000

60.00%

120000

100000

50.00%

80000

40.00%

60000

30.00%

40000

20.00%

20000

10.00%

00.00%

1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月

605357348991771129477172666173935176410

16.00%0.20%11.50%49.10%85.00%85.50%85.30%

19

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

2.3 石岩人口分布及收入状况

 人口分布

全街道总面积65.9平方公里，下辖8个居委会，总人口约28万人，其中

户籍人口1.05万人。石岩人口集中分布

在两个区域，一是沿宝石东路分布，主

要居委会有，水田、官田、上屋与石岩，

总共人口约15万人；二是沿宝石南路分

布，主要居委会有塘头、罗租、浪心与

应人石，总共人口约12万人。

水田、官田、上屋、石岩，

总共人口约15万人

各居委会人口分布如下：

辖区面积

(平方公里)

6.8 41848 1898

15 36200 1126

3 31150 1150

9.21 60000 2300

0.35 5000 2450

13.2 50000 1222

12.5 39238 638

6 20000 413

塘头、罗租、浪心、应人

石，总共人口约12万人

居委会 总人口 户籍人口 居民小组

官田居委会 官田、黎光、塘坑

浪心居委会

罗租居委会 ---

上屋居委会

石岩居委会 ---

水田居委会 三祝里、石龙仔、水田

塘头居委会 ---

应人石居委会 ---

浪心、石岩、砖厂、

龙眼山、料坑、麻布

上屋、下屋、上排、下排、

元径、径背、坑尾、元岭

20

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

石岩人口结构如下图：

 收入状况

2004年宝安区城镇居民（指户籍人口）人均可支配收入27768元，高于同

期深圳各区指数，位列珠三角第一。

宝安历年人均可支配收入、人均消费支出与同期深圳均值比较

深圳 宝安

指标 人均可支配收入 人均消费支出 人均可支配收入 人均消费支出

2001年 23544.24 17809.05 23512.42 17847.42

2002年 26940.68 18925.92 25369.90 19650.01

2003年

2004年

25935.84 19960.32 26539.75 23211.60

27596.4 19569.6 27768.12 21256.92

21

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

小结：

 石岩地处深圳西部中心，是连接市内与西部的重要枢纽，具有一定的地区

位优势；

 石岩经济发展迅速，经济总量水平不断提高，为项目开发奠定了较为坚实

的宏观经济基础；

 石岩经济是以工业占绝对主导地位，其中高新技术产业是工业体系的主导

产业，而大型高新技术企业是支撑起石岩整个工业的巨擎；这种产业结构、

工业体系结构及企业规模结构不利于商业的集中与扩大；

 石岩社会消费水平发展较快，平均保持18%的年度增长率，这显示出石

岩市场涵含着较大的消费需求；

 社会基础建设投资力度加大，石岩整体交通、形象、房地产市场的状况将

得到较大改善。

 石岩人口集中分布在两个区域，一是沿宝石东路分布，主要居委会有水田、

官田、上屋与石岩，总共人口约15万人；二是沿宝石南路分布，主要居

委会有塘头、罗租、浪心与应人石，总共人口约12万人。本项目地处第

二个区域的核心地带，拥有较为稳定的人口人流。

 宝安人均可支配收入列珠三角第一；石岩人口中暂住人口占96%，多为

工业区的员工，其中有一部分为高新企业白领，收入水平较高；户籍人口

约1万人，收入较为稳定，消费能力较强。

22

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

2.4 石岩交通发展状况

石岩是深圳西北部重要的交通枢纽，其过境的主要交通道路及其规划线路如下：

高速路 机荷高速公路 松白公路

快速路 南光快速通道 宝石公路

龙大快速通道（在建） 澜石公路

大外环快速线 外环路

广深港客运专线 北环路

京广深客运专线 石观路 铁路

杭福深客运专线西线（选线） 宝石东路

轨道6号线（选线） 田心路 地铁

主干道

其具体位置如下图：

大外环快速

轨道6号线选线

南光快速路

龙大快速

外环路

北环路

宝石东路

澜石公路

广深港客运专线

京广深客运专线

杭福深客运专

线西线选线

机荷高速

松白公路

宝石路

23

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

2.5 石岩城市发展规划

 西部高新组团规划

石岩未来城市规划系属于深圳西部高新技术组团规划，西部高新组团是深圳市

重要的高新技术产业基地和生态旅游基地。

西部高新组团位于深圳市西北部、宝安区北部，规划范围包括公明、光明及石

岩街道，规划总用地面积221.2平方公里。2004年底，组团现状总人口71万人（户

籍人口5万人）；城市建设用地61.7平方公里，至2020年，组团人口控制规模为

75万人；城市建设用地控制规模为87.4平方公里。

组团重点发展产业主要有：以高新技术产业和先进制造业为主导产业、以产业

集聚基地为主要形式，发展深圳市传统优势产业、利用农业资源优势，发展高新生

态农业以及利用旅游资源优势，发展现代休闲观光、旅游度假生态旅游业。

24

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

 石岩城市发展趋势

根据西部高新组团“两河穿城、三面环山”的自然环境特色，深圳政府规划该

组团为“三组城市建设区、四类生态保护区”的总体空间布局结构，

“三个集中、一个疏散”的布局是石岩未来城市发展的必然趋势。“三个集中”

是指工业向工业园区集中（工业进园），居住向居住社区集中（居住进区），大型

商业金融及公共建筑向中心区集中。“一个疏散”就是街道老城区的人口向新社区

疏散。

 石岩城市规划定位

根据政府关于西部高新组团的规划，组团城市的功能结构是：两级城市中心、

四组综合服务区、六片主导产业区。

 两级城市中心即组团主中心和组团副中心，主中心是由公明和光明中心共

同组成的中心区联合体，是组团的行政、商贸、信息、文化和服务中心，

副中心即石岩城市综合服务中心；

 四组综合服务区即公明、光明、玉田和石岩综合服务区；

 六片主导产业区即光明高新产业园区、产业集聚基地、圳美产业园区、径

贝产业园区、塘头产业园区和石龙产业园区。

25

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

2.6 石岩房地产发展现状

 石岩房地产市场还处于“萌芽”状态

石岩镇商品住宅市场还不太发达，还处在“瞌睡”状态。石岩曾面市的商品房

项目很少，受关注度高的有两个，一个是苑都新村，为上世纪90年代早期项目，一

栋独体建筑，项目规模小，档次低，与当地农民房差别不大，市场影响力小；另一

个是阳台山庄，规模也比较小，仅有几栋多层住宅，无论建筑产品的档次，还是小

区人文氛围，都与市区里的住宅相距较远，市场影响力不大。

 市场供给主要是集资房与自建房

在石岩镇商品住宅市场不发达的前提下，石岩镇住宅的主要供应来源是单位集

资房与自建房。石岩镇单位集资房主要集中在各单位的办公与经营场所周边，有的

甚至是楼下办公、楼上住宅，带有明显的公房性质；也有些大型单位的集资房在远

离办公场所的地方修建，有简单的小区概念，但整体来说，集资房的居住氛围差，

居住质量低。

石岩镇还有部分居民自主规划的小区，其模式主要是由居民集中自己的居住用

地，通过统一规划道路、统一主要建筑类型、统一园林建设及物业管理等，然后由

居民自己进行房屋建设。这种模式虽然不可能达到开发商统一开发的档次与水平，

但在商品房供应十分稀缺的石岩，也能极大地调动渴望入住高档小区的人群的积极

性。

由于集资房、自建房的发展，使商品房市场的发展受到限制，以当地客户为主

的楼盘十年来仅有两个小盘，几乎处于停滞，而一度被普遍看好的阳台山庄也并没

有有效地启动石岩镇的商品房市场。

26

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

 正在发售的地产项目

2004年5月28日，佳华地产从石岩政府拍卖中竞得号称“石岩第一拍”的编

号为A711－0158地块，开发了佳华豪苑，由此拉开了石岩房地产市场萌发的序幕。

石岩现正发售的项目仅有佳华豪苑与如意豪庭，其具体情况如下表：

项目名称 佳华豪苑 如意豪庭

地理位置 宝安石岩石岩大道西侧 宝安区石岩街道如意路

深圳市佳华房地产开发深圳市雨霖投资有限公

开发商

有限公司 司

占地面积（㎡）

14630.78 8142.96

总建筑面积（㎡）

41023 30000

均价（元/㎡）

5500 4700

开盘时间

2006-3-19 2006-1-8

27

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

入住时间

---- ----

总户数（户）

240 212

停车位（个）

377 186

物业管理费

2.0 1.9

（元/平方米/月）

28

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

小结：

 石岩是深圳西北部重要的交通枢纽，其过境或规划中的主要道路有：高速

路1条，快速路3条，铁路3条，轨道1条，主干道9条。对内对外交通

较为便捷。

 石岩未来城市规划系属于深圳西部高新技术组团规划，西部高新组团将成

为深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地；石岩的“绿色经济”

形象将更加明显。

 “三个集中、一个疏散”的布局是石岩未来城市发展的必然趋势，城市建

设将日益规范化，城市布局将更加科学合理。

 石岩未来规划为西部高新组团的副中心和四组综合服务区之一，石岩将在

片区经济中扮演更加重要的角色。

 石岩房地产市场一直处于“瞌睡”状态，至今仅有几个项目面市，苑都新

村、阳台山庄和如意豪庭均为上世纪90年地块所建；现正发售的佳华豪

苑是石岩第一个真正意义上商品房项目。

 石岩镇住宅的主要供应来源是单位集资房与自建房。由于集资房、自建房

的发展，使商品房市场的发展受到限制。

 随着经济发展、城市化进程加速和市场需求日益增大，已有较多品牌地产

商加入到了石岩房地产开发的竞逐，石岩房地产市场正从“瞌睡”中醒来，

将进入一个较快增长期。

29

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

二、

石岩商业调研分析

3.1 石岩商业发展总体状况及特点

石岩街道地处西丽湖与石岩湖两大旅游胜地之间，南依深圳特区，北连公明、

光明，东邻龙华，西接新安、西乡，是深圳西北部的交通枢纽。总体来看，石岩商

业还比较落后，处于起步阶段，商业整体形象不佳，设施老化。石岩商业经过长时

间的发展，目前也形成了自有的商圈，商业以“T”字型商业街形式分布于宝石南路

与宝石东路交汇处。（图3.1）。

图3.1

石岩T型商业区

从石岩商业的发展历程看，目前，石岩最繁华、最具代表性的商业是以万联百

货为中心，向东及向南沿街展开的T型商业街，商业辐射面涵盖了整个石岩街道。

其他商业分布较零散，形成不了规模效应，辐射面较窄。

30

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

3.2 石岩中心商业区调研分析

石岩大型知名的商业很少，目前比较有知名度和影响力的大型商业有万联百货

和南城百货；石岩的街铺主要分布在以万联百货为核心的宝石东路和宝石南路两条

街道上。

（一）石岩大型商业调研分析

 万联百货：万联百货无论从形象还是档次上都代表了石岩商业的最高水平，

它是整个石岩商业的核心代表，辐射面较广，服务于整个石岩街道。

以下是万联百货的基本资料：

31

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

万联百货 项目名称

1楼 手机、烟酒、茶叶、家电、vcd碟、cd碟、珠宝、生活用品

业态分布 2楼 超市、手表、首饰、化妆品、眼镜、参茸补品

面积 单层面积 1500㎡ 中庭面积 200㎡

总面积 4500㎡

柱间距 4m×8m

层高

电梯

1楼 4m 2楼 3.5m

3楼 3.5m

1楼 2台手扶梯

2、3楼 2台手扶梯

3楼 服装

主要品牌 老爷车、以纯、佰奇美、七匹狼、金盾、露友、PLAYBOY、PARNICE

本站名 万联百货

公交线路

626 光明中心站——恒生医院 789 水田捷家宝——白芒村

326 石岩镇——皇口码头 16 变电站——公交大厦

325 变电站——皇口码头

 南城百货：

南城百货是石岩的又一大型百货,位于石岩大道西侧临近石岩影剧院，商业

经营状况较好，辐射面不广，主要服务于周边居民。

以下是南城百货的基本资料：

项目名称 南城百货

业态分布

—1楼 生活超市

1楼 生活用品、保健品、烟酒、茶叶、药店、手机、

32

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

2楼 服装、皮具、美容院、内衣、玩具

面积 单层面积 1500㎡ 中庭面积 0㎡

总面积 4500㎡

柱间距 8m×6m

层高

1楼 2楼 3m

3楼 3m

电梯

1楼 1台平板梯

2楼 2台手扶梯

3.2m

华伦天奴、曼蝶莉、梦迪、丽天玛、堡狮龙、韩菲妮、凡思.茗、温妮、

主要品牌 Weipeng、明翠、法国帝蓬、法国梦特娇、生活几何、互动地带、班

尼路、欧妮尔、真维斯

（二） 石岩街铺调研调研分析

石岩的主要商业街铺分布于宝石东路和宝石南路。

 宝石东路

宝石东路商业主要以街铺形式分布，其中以宝石东路南面的商家形象相对较好，

集合了一定的知名商家和一些规模较大、形象较好的美容、数码通信商家。代表商

家有高登眼镜、双星运动、佐丹奴、诺基亚专卖店、家顺电等； 宝石东路北面的商

业普遍形象较差、档次较低，以五金建材、自行车行为主，但也有少量形象较好档

次较高的商家，代表商家有毛家饭店、蓝山咖啡等。

33

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

以下宝石东路商铺基本情况：

序号 商家名称 业态 开间 进深 层高 楼层 实用面积 经营状况

1 流行美 FS 2 6 3.2 1 12 一般

2 上屋客家菜馆 CY 8 10 3.2 1 80 一般

3 喜德盛自行车专卖 WJ 5 8 3.2 1 40 一般

4 中兴摩托电动车行 WJ 12 12 3.2 1 144 一般

5 新百惠鞋业 FS 12 12 3.2 1 144 一般

6 时尚精品服饰 FS 1.5 8 3.2 1 12 一般

7 复印店 FW 3 8 3.2 1 24 一般

8 回春堂凉茶 CY 3 4 3.2 1 12 一般

9 烟茶酒专卖 FW 5 6 3.2 1 30 一般

10 佑臣鞋店 FS 8 8 3.2 1 64 一般

11 梵迪蒙服装 FS 6 10 3.2 1 60 一般

12 装饰材料 WJ 2 6 3.2 1 12 一般

13 成人用品 FW 3 5 3.2 1 15 一般

14 名片印刷店 FW 5 6 3.2 1 30 一般

15 广告牌制作 WJ 3 5 3.2 1 15 一般

16 便利店 FW 3 6 3.2 1 18 一般

17 明月眼镜 FS 6 10 3.2 1 60 一般

18 星月神自行车 WJ 5 6 3.2 1 30 一般

19 车行 WJ 8 10 3.2 1 80 一般

20 兰州拉面 CY 4 10 3.2 1 40 一般

21 峰记快餐 CY 4 10 3.2 1 40 一般

22 华光眼镜 FS 8 10 3.2 1 80 较好

23 万佳摩托车行 WJ 10 10 3.2 1 100 较好

24 乔丹专卖 FS 6 8 3.2 1 48 较好

25 鸿宝丝印材 WJ 3 6 3.2 1 18 较好

26 松吉自行车行 WJ 3 8 3.2 1 24 较好

27 宝安药业连锁店 FW 25 8 3.2 1 200 较好

28 金玉良缘婚纱影楼 FW 10 6 3.2 1 60 较好

29 裕昌五金灯饰 WJ 5 10 3.2 1 50 较好

34

30 裕华烟酒行 FW 6 6 3.2 1 36 较好

31 土渣儿烧饼 CY 4 2 3.2 1 8 较好

32 华越电脑组装 SM 6 5 3.2 1 30 较好

33 名流坊专业美发 MR 10 10 3.2 1 100 较好

34 业兴装饰材料 WJ 5 10 3.2 1 50 较好

35 中国联通 SM 6 10 3.2 1 60 较好

36 毛家饭店 CY 30 15 3.5 1 450 较好

37 蓝山咖啡 CY 30 15 3.5 1 450 较好

38 电动维修 WJ 4 8 3.5 1 32 一般

39 鸿源烟酒行 FW 3 6 3.5 1 18 一般

40 便利店 FW 3 5 3.5 1 15 一般

41 模具五金 WJ 2 6 3.5 1 12 一般

42 兰州拉面 CY 3 6 3.2 1 18 一般

43 华励模具五金 WJ 4 12 3.2 1 48 一般

44 永华五金交电 WJ 3 12 3.2 1 36 一般

45 东成专业电动工具 WJ 5 6 3.2 1 30 一般

46 紫荆花漆 WJ 6 8 3.2 1 48 一般

47 便利店 FW 2 2 3.2 1 4 一般

48 天眼数码 SM 8 8 3.2 1 64 一般

49 名片印刷店 WJ 2 3 3.2 1 6 一般

50 顺兴五金电器行 WJ 15 10 3.2 1 150 一般

51 白铁不锈钢 WJ 3 2 3.2 1 6 一般

52 永发电器维修 WJ 4 2 3.2 1 8 一般

53 电热器材 JJ 2 2 3.2 1 4 一般

54 格力空调展厅 QT 10 10 3.2 2 100 较好

55 质保商务中心 FW 3 10 3.2 1 30 较好

56 高登眼镜 FS 3 8 3.2 1 24 较好

57 老爷车 FS 3 8 3.2 1 24 较好

58 嘉年华时装 FS 7 6 3.2 1 42 较好

59 华昌商店 FW 3 5 3.2 1 15 较好

60 亲恩母用品连锁 JJ 10 8 3.2 1 80 较好

61 明新冲印 FW 5 3 3.2 1 15 较好

62 中国工商银行 FW 20 10 3.2 1 200 较好

63 农村信用社 FW 20 10 3.2 1 200 较好

64 烧腊茶餐厅 CY 8 10 3.2 1 80 良好

65 恒隆饼屋 CY 5 10 3.2 1 50 良好

66 三诚玉饰 JJ 3.5 8 3.2 1 28 良好

67 佐丹奴 FS 6 8 3.2 1 48 良好

68 灰鼠 FS 3.5 10 3.2 1 35 良好

69 超越通讯 SM 8 7 3.2 1 56 良好

70 诺基亚专卖 SM 4 10 3.2 1 40 良好

71 名店 FS 3 12 3.2 1 36 良好

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

35

72 温绮 FS 7 9 3.2 1 63 良好

73 现代手机特卖场 SM 7 10 3.2 1 70 良好

74 蓝星通讯 SM 12 8 3.2 1 96 良好

75 宇鹏顺航空 FW 4 2 3.2 1 8 良好

76 土家烧饼 CY 1.5 2 3.2 1 3 良好

77 百美佳 FS 2.5 4 3.2 1 10 良好

78 恒美瑜珈美容会所 MR 10 15 3.2 2 150 较好

79 家顺电器 JJ 12 10 3.2 1.2.3. 360 一般

80 文兴白铁不锈钢 WJ 8 5 3.2 1 40 较好

81 裕华文体包材 QT 25 8 3.2 1 200 较好

82 百穴堂休闲会所 MR 25 12 3.2 2 300 较好

83 双星运动 FS 6 8 3.2 1 48 较好

84 华达玻璃 WJ 3 6 3.2 1 18 较好

85 飞龙精密数码剪板 WJ 20 8 3.2 1 160 较好

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

宝石东路商业业态面积和数量比例统计如下：

业态 面积（㎡） 比例（%） 数量（个） 比例（%）

餐饮 1，231 21.0 11 12.9

服饰精品 810 13.8 17 20.0

服务配套 918 15.7 17 20.0

家居 472 8.1 4 4.7

美容 550 9.4 3 3.5

手机数码 416 7.1 7 8.2

五金建材 1，157 19.8 24 28.2

其他 300 5.1 2 2.4

合计 5，854 100 85 100

业态比例图示如下：

36

美格行商业经营管理（深圳）有限公司

石岩宝石东路商业业态面积比例

五金建材

19.8%

手机数码

7.1%

美容美发

9.4%

餐饮服务配套家居美容美发服饰精品

手机数码其他五金建材

家居 8.1%

其他 5.1%

餐饮 21.0%

服饰精品

13.8%

服务配套