滨海型城市综合办公项目设计研究——以保利洋浦国际贸易中心项目为例

2023年12月31日发(作者：温碧霞)

滨海型城市综合办公项目设计研究——以保利洋浦国际贸易中心项目为例

摘要：项目为国际贸易中心高端办公楼设计，在具体的设计环节存在较多难点，一是项目前期招投标未能获得规划部门批准，甲方对项目造价与建筑功能的要求较高，需要在充分保障甲方利益的情况下，设计出与市场要求相匹配的产品；二是总图的竖向设计存在较大难度，需要对沿街商业与道路之间的高差进行控制；三是对项目的所有专项设计进行统筹。在具体设计中，首先做好前期分析、其次明确设计理念与总体规划原则，并注重建筑优化设计，最后项目取得良好效果，不仅能够确保建筑按期竣工，而且为行业人员提供了重要参考。

关键词：高层办公楼；滨海型城市；建筑设计；空间规划

引言

当下，高层办公、商业综合项目的开发越来越多，市场关注度也越开越高，如何做好项目规划，融入新的设计理念，是项目能够成功的关键。并且，在新时期生态、绿色、可持续发展是一个全球性的话题，绿色建筑理念与项目设计结合程度加深，做好生态布局与建筑空间规划是提高项目设计水平的关键。在此背景下，为实现预期设计理念与目标，有关人员应参考现有技术手段和项目实际情况，制定合适的设计方案。

1 前期分析

1.1 地理位置及项目概况

本项目位于洋浦经济开发区，地块东至横七路，北达新英大道，西侧为办公区域，南侧为住宅区域。施工地块和海口市中心的直线距离在100km左右，距儋州25km，开发区位于北部湾中心，西侧临近越南，北侧临近广西，方圆200海里范围内有20余个港口，不仅是北部湾最靠近国际主航线的港口，还是非洲油气、

中东油气到达我国的“第一站”。此外，该开发区坐拥我国的一类开放口岸——洋浦港，这点同样需要引起重视。

图1 项目区位图

1.2 定位分析

本项目的定位是以高端写字楼为主体，融合了企业展厅、交易中心、商业和配套服务用房，是一个典型的滨海型城市办公楼群，项目用地总面积为25045.91m²，计算所得容积率为2.5，建筑总面积为80462.79m²，对应容积率为62614.42m²。

1.3 现状环境分析

施工地块紧邻海岸线，主体建筑为高层建筑，视野较为开阔。街道沿线的城市界面相对完整。新英大道拥有大量优质景观资源，可有效降低市政部门所投入成本。项目售楼处和车站的距离较近，为客户前往现场提供了便利。

1.4 SWOT分析

本项目的优势主要体现在以下方面：其一，洋浦开发区是连接我国和东南亚地区的主要通道，现已拥有相对成熟的高端制造基地和石化产业基地。作为一带一路重要支点，该开发区能够享受到保税政策所提供的利好。其二，作为临海商办地块，本项目对大型、中型企业的吸引力有目共睹。其三，地块与新英湾的距离不足600m，属于典型的一线海景项目。其三，项目紧靠杨浦大桥、北部湾大道，交通相对便捷，这也给项目招商带来了积极影响。

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在前期设计阶段，设计人员需要考虑四个问题，首先是公交车站、市政绿化均会在一定程度上遮挡商业，如何对城市界面进行科学处理，增强项目所具有的吸引力。其次是施工地块北侧和城市道路的高度不一致，如何对高差进行处理，实现无障碍通行的目标，为业主、客户提供便利。再次是消防车道贯穿中心庭院，将庭院一分为二，如何使场地具备应有的连续性。最后是如何对消防登高面进行弱化，确保相关功能得到有效植入。

2 设计理念及原则

2.1 地域性

建筑的地域性从广义上来讲，它首先受地理的气候，区域的影响，由于项目所处的区域是海南洋浦，滨海新区，设计必须充分挖掘地方潜力，明确海南当地独有的建筑属性和性格的特色，对特点鲜明的贸易中心进行塑造，必须使其扎根于当地，成为一个“土生土长”的建筑，同时也能成为开发区在商业领域的“名片”。

设计首先从海南和洋浦新区已有项目进行搜集与分析，分析地域建筑的性格色彩，分析区域城市规划的导向与定位，最终总结出海南当地建筑的特色是：现代的、简洁的、具有阳光沙滩的浅色系风格，这是符合本土特色的一个定位。也成为了指导设计的第一原则。

2.2 生态保护

绿色生态和可持续发展一直是建筑追求的目标，这体现在两个方面：

1、准确把握资源保护、资源开发和资源利用的关系，始终坚持以生态保护为前提，适度开发并利用生态资源。对项目进行规划设计时，应保证现场环境风貌、景观资源均可得到应有的保护，将项目与周围环境充分融合，以此为环境多样化提供保护，使持续发展目标具备实现的先决条件。

2、建筑自身必须是低碳的、节能的、生态的，这将通过引入自然通风，屋顶绿化，这样隔热等措施，降低建筑自身的能耗，达到节能减排的终极目标。

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图2 形象定位分析

2.3 整体性

每一个项目都不是孤立存在的，必须是和周边环境协调的，统一的，才会形成统一的片区风貌，所以本项目从洋浦开发区的立场出发，对建筑肌理、空间布局、颜色风貌等进行整体规划，保证本项目和现有浆纸产业区、生活区、物流区处于相对平衡的状态。

2.4 可操作性

所有的设计理念和创意构思，最终必须是落地的，可实施的，从设计方案到施工图的绘制、材料的选用、工程施工质量的控制及后期装修等多个方面，所以本项目所用的材料是普遍可得的，施工技术是成熟可靠的，如此，基于项目的优化，推动经济持续发展，通过营造景观、保护环境的方式，为产业优化助力，根据现场情况和土地所表现出经济性，对项目规划进行设计，确保所制定规划具备应有的实用性。

3 总体规划设计

3.1 整体空间规划设计

施工地块的布局为半围合布局，各塔楼需错位布置，同时沿城市道路对商业区进行建设，保证空间收放合理且拥有开阔的视野，在对景观资源进行充分利用的前提下，对商务区独有的品质感进行凸显。

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本项目的空间规划可以被概括为两轴、三核及四片区，两轴是指南北向的渗透轴、东西向的序列轴，三核是指轴线两侧的产业区、生活区以及物流区，四片指的是上述各功能片区。设计人员计划通过序列轴串联各片区，赋予本项目相应的整体性与规律性，渗透轴的作用则是促使贸易中心尽快融入周围环境，通过对建筑进行切割的方式，确保其与城市肌理高度契合，以此为城市今后的发展助力。另外，本项目所涉及各组团均需要遵循核心布局展开，在保证各组团和城市肌理相契合的基础上，对地块特色进行嵌入，确保项目能够表现出更加突出的融合度还有辨识度。

图3 总体空间规划

3.2 功能分区

本项目的管理模式较为特殊，通常需要政府、管委会等部门参与其中，受复杂背景影响，业主对本项目提出了三点要求，首先是使创新能力得到提高，其次是为经济发展助力，最后是确保盈利达到预期。现将功能分区所遵循原则归纳如下：一是业态完善。施工地块南侧有大量已建成企业，企业规模相对较大，小型企业、商业休闲类企业数量有限。设计人员计划引入片区商业形式，增强项目所具有吸引力，赋予项目更加突出的亮点。二是灵活多变。本项目占地总面积较大，满足分期建设的条件，鉴于此，设计人员指出可酌情调整分期顺序，为地区发展助力。如果计划先建设商业区，则可以将其作为亮点，在保证业主需求得到满足

的前提下，促使资金尽快回笼；如果计划先建设办公楼，则应将其打造成“名片”，对项目风貌进行展示；如果计划先建设办公区，则需要集中更多资源，对优势产业进行发展，为商业发展提供有力支持。

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图4 建筑功能分区设计

3.3 交通系统

本项目分别在横七路、新英大道沿线设置机动车出入口，通过对车行、人行、交通和消防车流线进行科学设计的方式，确保人车分流相关问题可得到合理解决。

图5 交通流线设计

4 建筑设计

4.1 平面布局

本项目以前期测算所得出结论为依据，对功能配比进行设置，在确保主次安排合理的前提下，分别对闹/静和内/外的关系进行协调。在布置商业设施、配套设施时，应着重考虑布局的开放性以及便捷性。办公区则需要具备良好的私密性、标识性，真正做到各得其所，在此基础上，以业主所提出要求为依据，结合人流顺序对各区域位置进行调整。在划分、重新组合各个空间时，应始终坚持将主要空间作为切入点，以保证空间功能得到充分发挥的目的，对次要空间进行合理安排。一般情况下，内部空间所强调重点为隐蔽性，外部空间则要尽量靠近城市道路，确保空间关系得到科学且有效的处理。

4.2 形体生成

本项目生成形体的步骤如下：

第一步，以形成良好的城市形象和完整的沿街界面为首要设置原则，以环境特质为依据，对界面进行统一，在此基础上，严整组群体块。

第二步，对地形肌理进行强化，尽快完成建设视觉通廊的工作，依托视觉通廊对景观进行渗透，确保项目能够充分融入周围环境。

第三步，从立面比例修正和完善入手，综合各种技术要求，对建筑形体的高度，比例划分等进行不同尺度上的揣摩与推敲，推拉建筑模型，突出强调地块空间在轴向上的联系。

第四步，综合考虑地域特色、文化属性、内嵌景观等因素，植入空中庭院，明确景观平台并对城市界面进行丰富与展示。

第五步，细化立面设计和空间处理方案，得出最终形体。

图6 建筑形体生成

4.3 立面造型

设计人员以经济开发区定位、发展规划为依据，引入了洋浦之窗的概念，用来指导立面设计相关工作的开展。强调以形式转化为切入点，在对建筑体量进行分割的前提下，在建筑、环境间搭建起对话的桥梁，确保本项目能够作为城市之窗，对洋浦特征进行展示。

在确定立面造型时，由于高层塔楼均为L型形体，高宽比例矮胖，设计通过横向分段的手法，将一个立面均分为4份，以此来调整高宽比例，达到建筑的完美比例。设计风格着重突出了“简洁”和“鲜明”两个词汇，指出应对竖向线条进行统一处理，在楼身，以绿色环保的理念融入亚热带元素的方式，设置高低错位的空中花园，作为办公人员休息的场所，通过渲染独特的氛围，以此来赋予建筑立面更强的视觉冲击力。

4.3.1 幕墙设计

由于LOFT办公采用的是分体式空调，立面上的室外空调机的设置位置及方式将直接影响建筑的立面形式，所以方案必须合理的解决室外空调机的位置和美观问题。

对幕墙进行设计时，为保证空调安装合理，同时不会给外立面观赏性造成不利影响，设计人员联合技术人员、施工人员，对室内机安装位置展开讨论，在综合考虑幕墙美观性、室内装修效果、冷凝水排放等多方面因素后，最终决定将空调机位设置成为立面竖向的主要构成要素，如此，建筑的玻璃外窗在立面上形成了变化的窗格，空调机百页成为了组合窗格的间隙空间，成为了立面的有机构成元素！

图7 立面构造详图

4.3.2 外立面泛光照明

本项目需要将幕墙、泛光照明相结合，为保证施工效果理想，设计人员决定在深化幕墙构件期间，根据现场情况对泛光照明所适用设计方案加以确定，通过隐藏灯槽、相关构件的方式，使设计效果达到预期，并将后期更改方案的概率降至最低。

图8 建筑立面效果图

5 项目成果

在设计人员、技术人员和相关单位的共同努力下，设计工作顺利完成，随后，施工方以设计方案为依据，对项目进行了施工，在保证施工质量的前提下，对施工速度进行了提升。项目如期交付并顺利投运，办公及LOFT获得了社会各界的一致认可，实施效果基本达到了业主的预期。

图9 项目成果

6 总结与展望

本项目可以认为是一个在地性凸出的项目，认真吸取了海南当地的文化、气候、建筑等因素，同时融入了生态与可持续发展的建筑理念，注重项目可操作性、

整体性与特色性，促使项目设计与市场要求相符合。同时也总结了高层办公楼项目设计方法，通过分析项目地理位置信息、做好空间定位与环境现状分析，明确项目优势、劣势、机会与威胁，使得设计方案更加合理。未来，在高层综合办公项目的设计中，有关人员应关注平面布局、建筑形体、立面造型等重点设计环节，通过做好幕墙设计、照明设计，提高设计方案有效性。另外，在设计过程中，也需要关注环保与生态理念的应用，使得建筑设计效果满足市场要求。

参考文献：

[1] 李冰, 井泉, 金良, 等. 皖新文化创新广场办公楼超限高层建筑结构设计与分析[J]. 建筑结构, 2020(S01): 7.

[2] 高亮, 孙澄, 斯托夫斯·卢迪, 等. 基于计算性设计思维的超高层办公建筑及其核心筒设计探讨[J]. 建筑学报, 2020(10): 4.

[3] 郑世伟, 刘燕辉. 基于本土设计谈我国新时代党政机关办公建筑设计的理念——以北京城市副中心行政办公区A2项目为例[J]. 建筑学报, 2020(3): 5.

[4] 杨扬, 李纳. 高层建筑平面设计研究——评《高层建筑标准层平面设计100例》[J]. 工业建筑, 2020, 50(4): 1.

[5] 徐文静, 孙育英, 郝莹莹, 等. 电致变色玻璃窗在北京某办公楼节能改造中的设计方案优化研究[J]. 建筑科学, 2021, 37(10): 7.