房地产住宅精装修设计管理要点及措施

房地产住宅精装修设计管理要点及措施

摘要：精装修设计是房地产住宅结构的重要组成部分，功能合理、风格独特、舒适优美的精装修设计能够满足人们对房屋建筑的艺术追求和物质需要。基于此，本文分析了提高房地产住宅精装修设计管理水平的重要，从前期准备、方案设计、设计进度管理和设计理念传递与进度管理等多个要点出发阐述了精装修设计管理的关键点，提出精选设计材料、明确设计重点、突出设计特色、各专业相互协调、把握空间尺寸等策略进一步提升设计管理的质量，以期为同类住宅精装修项目的设计管理提供一定可用参考。

关键词：房屋；精装修；设计；策略

伴随着社会经济的高速发展，我国的房地产企业和房地产项目数量逐渐增加，行业竞争烈度不断增加，为切实提升企业的竞争优势，房地产开发商从住宅精装修设计入手，努力提升装修设计的合理性、科学性和艺术性，增强自身的服务属性，通过高品质的房屋住宅装修设计风格增强营销效果，提升房屋对顾客的吸引力，提高客户服务水平和受众声誉，使房地产开发商能够在房产销售过程中获得更高的利润，为房地产企业未来的运营发展提供优势助力。

1提高房地产住宅精装修设计管理水平的重要性

传统毛坯房交付后业主需要自行装修设计房屋，整个装修过程从选定设计方案到购买装修材料，找工人施工，再到装修质量验收，消耗的时间成本、人力成本、资金成本较高，业主由于缺乏专业知识，对施工技术了解程度较为有限，因此在与施工人员交流沟通的过程中不可避免地会发生问题，进一步拉高装修成本。开发商统一进行房屋装修，一方面可以避免资源的无端浪费，另一方面住宅精装修会带来新的利益增长点，使建设企业获得更高的经营利润，且相比业主自行装修设计而言，房地产企业统一负责住宅装修能够在结合户型结构、环保要求和功能设施优化等要求的基础上给出设计方案，保证设计方案的专业性和精装修质量[1]。

2房地产住宅的精装修设计管理要点

2.1前期准备

影响房地产住宅精装修设计质量的关键因素在于设计团队和施工团队。为此房地产开发商应尽可能选择经验丰富，行业口碑过硬的高素质设计团队结合屋型和内部空间结构进行装修设计，在筛选设计师团队的过程中全面分析团队人员的资质信息及以往设计成果，并且进行设计前单位定标阶段的考察，确保目标团队的设计风格和设计经验与项目要求相一致。

在精装修设计方案制定前，建设项目部和设计团队需要充分沟通，包括对建筑结构、建筑风格、产品定位等大方向的沟通和把控，确保设计人员了解房屋住宅的设计理念和风格要求，提前出具设计概念方案，交由项目部设计管理团队进行审查，必要时可以运用建模技术渲染房屋内部装修设计图，方便项目部更直观了解设计方案的特点，确保其符合多方要求。必要时可以邀请业主代表将业主的精装修要求传递给设计师团队，要求设计人员务必在设计方案中体现相关承诺内容，满足业主对精装修风格和功能性的预期。

2.2方案设计

设计团队出具设计方案后，项目部设计管理团队需要组织专项会议，对设计方案进行讨论和审批，分析设计方案内容是否全面、科学、设计方案实现过程是否存在问题，成本支出水平是否符合预期规划等，同时要保证精装修设计质量与国家规定相符合。为保证审批结果的质量，在整个审批过程中首先由开发商团队的技术管理人员与该住宅项目的负责人、营销管理团队一同进行审查，从管理和技术角度分析设计方案是否符合要求，审批通过后精装修施工图交由项目施工管理团队及监理单位工程师进行二次审查，审核确定设计方案不存在安全问题、功能性问题后将设计结果报给开发商设计管理团队、成本管理团队进行终审，确保设计方案与宣传承诺相一致。

2.3设计理念传递和质量管理

精装修施工是设计成果复现的过程，施工质量直接影响房地产住宅的精装修效果。为此在精装修施工管理过程中，建设项目部工程负责人员首先需要督促施工队技术管理人员与设计团队代表进行交流，设计团队负责人和一线设计师共同组成培训队伍，负责对精装修施工负责人进行专业培训和业务交底，结合设计图纸和现场实际情况说明施工要点，将设计理念传递给一线施工人员，保证精装修工程的施工质量[2]。

打造样板间。为保证精装修工程质量，管理人员根据房屋类型，选择专业技能过硬的优秀班组结合设计图纸打造工艺样板间及交付展示样板间。样板间完工后开发商项目部和监理单位共同检查样板间的装修质量，通过验收后，监理单位依照样板房的施工流程制定施工控制标准，并将控制标准报给开发商项目部，审核通过后将施工经验和施工控制标准传递给其他施工班组，保证装修质量。

2.4设计进度管理

精装修住宅设计通常按照平面布置图、效果图、立面图、节点图的顺序依次完成，平面图主要影响住宅的使用功能，效果图是装修效果的直观展示，同样也是后续设计活动开展的重要基础和依据。立面图和节点图设计工作量较大，设计改动较为频繁，为保证设计进度符合开发商要求，提高设计进度管理水平，设计管理人员需要从两方面入手推进设计管理工作，将预计交图时间的60%用于制作平面布置图和效果图，确定精装修设计的功能定位、风格、分区规划以及设备系统的配置方案，预估剩余时间是否能够按时交图，如不能则考虑引入外包团队，设计团队与外包团队一同制作立面图及节点图，尽可能减少设计修改次数，保证出图效率和出图质量。

3房地产住宅的精装修设计管理措施

3.1优选设计材料，管控工程质量

优质的装饰材料是保证建筑装饰质量的关键，在材料选择方面设计人员应综合材料成本、材料装饰效果、材料环保效果等多方面因素选择材料，反复对比分析同一属性和同一类型的装修材料，保证所选装修材料的合理性和有效性。实地考察，了解各类装饰材料的视觉效果，不断积累材料选择经验，在选用新材料之

前充分与材料的生产厂家进行沟通，分析厂家提供的材料样品，判断装修材料的性能和优势性，尽可能选择正确的装修材料，保证精装修设计效果符合预期。

3.2明确设计重点，优化设计细节

为保证房地产住宅精装修设计质量，工作人员需要从可能影响住宅功能性的关键设计要点出发，优化设计方案，保证设计成果的合理性和科学性。

厨房、卫生间是住宅的重要功能区域，装修是否合理直接影响小业主居住使用的功能，为此设计人员在工作中需要亲临现场，考察建筑安装类预埋管线的布置情况和现场特征，结合日常使用需求规划厨房和卫生间的内部功能分区，预演洁具设备的排列结构，合理利用住宅内部的空间资源，保证洁、卫器具的安装质量，确保空间设计符合使用要求[3]。

3.3突出设计特色，积极营造卖点

开发商组织开展精装修设计的主要目的在于打造建筑品牌，更好地服务业主，满足业主的需求，因此如何在精装修设计中迎合业主的需求同样是设计人员的工作重点。为此设计人员应从民用住宅的实用性需求出发不断优化设计方案，达到吸引业主注意力，激发业主购买欲的设计目标。为此设计人员可以将节能减排理念融入装修设计工作中，如建筑所处区域冬季气候寒冷，气温较低，设计人员可以使用双层甚至三层密封塑钢窗代替传统窗户结构，提高保暖效果，如夏季气候较为炎热，选用可大面积开窗的设计方案，并在窗上增加安全护栏，提高夏季通风效果，减少需要开启空调的时间。在书房空间周围加装隔音材料，满足业主的办公和学习需求。在建筑外墙位置应用表层隔热保温技术，冬天减少热量散失速度，夏季隔离高温紫外线，降低室内温度，减少空调等制冷设施的使用时间，节约水电资源。为进一步突出建筑精装修设计的环保特性，吸引业主的注意力，设计人员可以使用绿色、无污染装饰装修材料代替传统材料，如无纤维材料的石膏板，补焊苯系物质的墙面漆，不含甲醛等添加物质的胶漆材料等，突出装修设计方案特色。

3.3专业彼此协调，保证设计质量

住宅精装修设计需要充分考虑到建筑、结构、水、电、空调、新风、地暖等专项设计的配套措施，在出具设计方案的过程中需要将多个因素纳入考量范围内，结合施工需求优化设计方案，确保设计方案与现有的施工技术条件相符合。综合多项因素优化设计方案，例如在设计屋顶吊顶结构时，设计人员除了需要将美观度和人体工学要求纳入考量范围内，还要将房屋结构的梁位现状、设备管路分布、桥架走向、空调位置等其他专业中可能影响设计方案的因素纳入到考量范围内，因此在每个设计方案正式敲定之前需要经过反复讨论，考量所有可能影响设计成果的因素，确保各方充分领会设计意图后，明确目标，出具设计图纸，避免各专业反复修改图纸，影响出图效率。

3.4把控空间尺寸，满足装修要求

由于住宅内部的空间有限，因此设计人员在工作中需要结合施工现场的空间参数选择部品部件，一旦出现部品部件尺寸超出规范要求的情况，很可能会影响住宅的功能性。为此设计人员在拿到一手的文件资料后，应提前到施工现场检查资料中房屋结构尺寸数据的准确性，为后续的设计工作的展开奠定基础。加强与建设单位的沟通合作，积极了解材料库中各类产品的规格、样式、品质以及安装方式，模拟排列方案，并将各类住宅设备的使用需求纳入考虑范围内，避免住户在日常生活中出现家具或者设备功能性受限的情况。为此设计人员在制定设计方案的过程中需要提前模拟施工情况，保证设计方案的可行性[4]。

结束语

综上所述，在房地产住宅精装修设计管理过程中，为抢占房地产市场，满足业主拎包入住需求，开发商需要不断优化精装修设计流程，从影响设计方案的关键要点入手进行强化式管理，保证设计方案的科学性，满足业主的购置需求，使房地产开发商的经济投入得到应有的回报。

参考文献

[1]吕勋.住宅房地产开发的装修设计管理[J].江西建材,2021,No.274(11):107-108.

[2]余绍卿.预制装配式精装修住宅的建筑设计管理流程分析[J].江西建材,2021,No.273(10):166-167.

[3]解冰怡.住宅项目批量精装修设计管理的要点探讨[J].住宅与房地产,2020,No.585(24):114.

[4]高能.浅析房地产住宅精装修设计的管理[J].居舍,2020(06):13.