阳台、露台到底能不能封闭？算不算违章建筑？
⾃家阳台可以封闭吗？露台呢？为什么有的被认为是违章建筑，有的没⼈管？
近⽇，北京某新建⼩区因众多业主将开发商赠送的露台进⾏封闭被城管部门叫停，并要求限期拆除，⽽引起业主们的不满和⼤家的关注。
据笔者了解，之所以会产⽣激烈的⽭盾，是因为业主们购房时对房屋户型有独⽴露台的设计⽐较满意，开发商售房时承诺各家的露台可以⾃⾏封闭，并且业主收房后按照⼩区物业公布的统⼀材料、颜⾊、样式标准进⾏了装修封闭，没想到城管部门突然介⼊，才引发争议。
为此，笔者查阅了相关的案例和资料，试做分析。
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什么是阳台？什么是露台？
有顶的室外平台是阳台，没顶的是露台
笔者翻阅的《民⽤建筑设计术语标准》（GB/T50504-2009）中规定：“阳台，附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供⼈活动的室外空间。”关于露台，笔者没有查到相关的国家标准，《民⽤建筑设计术语标准》中与之类似的术语是“平台，⾼出室外地⾯，供⼈们进⾏室外活动的平整场地，⼀般设有固定栏杆。”《住宅设计规范》（GB50096-2011）中，也有类似的术语：“平台——供居住者进⾏室外活动的上⼈屋⾯或由住宅底层地⾯伸出室外的部分。”百度百科的解释是，“露台，⼀般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求或改善室内外空间组合⽽在其他楼层中做出的⼤阳台。由于它⾯积⼀般均较⼤，上边⼜没有屋顶，所以称作露台。”⽽民间⼀般⽐较普遍的认为，上⾯有顶遮盖的室外平台是阳台，没顶的是露台。
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阳台、露台是谁的？
阳台是⾃⼰的，独⽴的、连房⼦⼀起销售的露台也是⾃⼰的
在实践中，对于各家阳台属于业主所有，⼀般不存在争议。⽽对于露台的所有权属性，因其在设计和使⽤上存在着差
在实践中，对于各家阳台属于业主所有，⼀般不存在争议。⽽对于露台的所有权属性，因其在设计和使⽤上存在着差异，需要区别对待。《最⾼⼈民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼆条规定，具有构造上和利⽤上的独⽴性，能够明确区分、排他使⽤，并且能够登记成为特定业主所有权的房屋、车位、摊位等特定空间，专属于业主所有。并明确规定，“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列⼊该特定房屋买卖合同中的露台等”专属于业主所有。
因此，对于露台空间，如果在构造和使⽤设计上具有排他的独⽴性，或者专属于房屋、连同房屋⼀起销售的，应为专属业主所有；反之则不是。当然，这⾥的“销售”也包括开发商在售房时的“赠送”，⽺⽑出在⽺⾝上的道理不⾔⾃明。
本⽂所讨论的露台，指专属于业主所有的露台，从法律上与阳台具有同样的性质，可以⼀并讨论。对于与其他业主共有的露台，不在本⽂讨论范围。
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阳台、露台可以⾃⾏封闭吗？
可以，但不能损害他⼈权益和公共利益
笔者查阅的因业主⾃⾏封闭阳台、露台引发纠纷的案例，依案件类型可分为两类。⼀类是与邻居之间因相邻关系，或者与物业公司之间因物业管理关系发⽣的民事纠纷，⼀类是与市政城管等部门之间因⾏政执法引发的⾏政争议。
处理的基本原则是，业主对阳台、露台享有占有、使⽤、收益和处分的权利，并排除他⼈⼲涉。但业主同时也负有义务，如⾏使权利时不得妨碍建筑物的正常使⽤和损害其他业主的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他业主的安宁、安全、卫⽣及相邻义务；应接受物业管理公司的检查、检修等。并且，在有些情况下对业主的使⽤进⾏了限制。常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物⽤途、危害建筑物的安全，尤其对于建筑物的承重结构不得进⾏拆改。
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邻居管我怎么办？
没影响到就不⽤理，影响了就要改
关于因相邻权引发的纠纷，法律规定：不动产的相邻权利⼈应当按照有利⽣产、⽅便⽣活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。所以法院裁判的依据主要是看封闭阳台、露台的⾏为是否
损害到相邻业主的通风、采光等合法权益，以及是否造成漏⽔、危及安全等不良后果。
相关的案例很多，不是本⽂的重点。以下重点讨论业主与物业公司、城管执法部门发⽣的冲突。
5
物业公司管我怎么办？
据理⼒争，格式条款⽆效
关于因物业公司⾏使管理职责发⽣的纠纷，有两种不同的结果。
案例1
成都的张某夫妇为购买某⼩区房屋，于2009年10⽉与开发商签订《商品房买卖合同》，并与物业公司签订《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《室内装饰装修管理服务协议》等⽂件，并出具《承诺书》，约定不得封闭阳台。后因张某⾃⾏封闭⼊户花园和阳台，物业公司以违约为由向法院起诉，要求其拆除封闭的阳台、恢复原状。
法院认为，业主对包括阳台、⼊户花园在内的专有部分享有专有所有权，但其权利的⾏使并⾮不受任何限制。业主⾏使其权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主与物业的物业管理协议中关于不得封闭阳台的约定，是出于对全体业主的利益考虑⽽对业主建筑物专有权的任意⾏使作出了部分限制，此协议是合法有效的。业主封闭阳台的⾏为违约，应予恢复。
【见中国审判案例要览案例——四川省成都市中级⼈民法院（2011）成民终字第3005号成都某物业服务有限公司诉张某、董某专有权⾏使案】
案例2
北京的王某于2018年3⽉购买⼀套⼆⼿房，为防尘、防噪⾳和安全等因素，在装修时拟在阳台的三⾯安装有滑道可移动的玻璃，且不封顶，被物业公司以违反业主公约为由进⾏阻⽌，并扣留了王某拟装阳台的10块玻璃。王某诉⾄法院，提出其在⾃家专有阳台上安装玻璃门的⾏为并未改变建筑结构和外貌，要求排除物业公司的妨碍并返还玻璃。
法院判定，根据⼩区的业主公约规定，业主不得擅⾃变更房屋结构、外貌和⽤途，王某封闭阳台的⾏为确会对房屋的外貌产⽣影响，王某作为⼩区成员之⼀，应遵守⼩区业主公约。物业公司有义务劝阻⼩区业主采取的违反业主公约的⾏为，但扣留其玻璃缺乏法律依据。故判令物业公司返还玻璃，驳回王某要求排除妨碍的诉求。
【见北京市朝阳区⼈民法院（2018）京0105民初92944号王某诉北京某物业管理有限公司物业服务合同案】
案例3
北京的尹某于2014年8⽉份从他⼈处购买某⼩区房屋，重新装修时，尹某在其房屋北侧敞开式露台上搭建了长宽2．7⽶、⾼2．4⽶的半封闭钢架结构阳光房；北侧厨房顶部⼩平台上搭建了长2．5⽶、宽
1．2⽶、⾼1．9⽶的半封闭钢架结构阳光房。该搭建⾏为未经相关部门审批。后该⼩区物业公司以尹某违反了该⼩区《业主公约》的约定，存在私搭乱建⾏为诉⾄法院，要求拆除搭建的阳光房。
最终法院判定，尹某在楼顶平台和露台上搭建封闭、半封闭钢结构阳光房的⾏为，违反了《业主公约》的约定，物业公司基于管理职权，可以要求业主予以拆除。
【见北京市房⼭区⼈民法院（2018）京0111民初5417号北京某物业管理有限公司与尹某等物业服务合同纠纷案】
案例4
汪某等12⼈于2001年6⽉⾄7⽉购买北京某⼩区的房屋，2002年6⽉，为办理⼊住，汪某等与物业公司签订了《物业管理服务合同》和《室内装饰装修管理细则》，对不得封闭阳台做出了约定。因该⼩区1号楼房屋的北阳台为封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。汪某等业主⼊住后认为南阳台不封闭存在不安全、不卫⽣、不保暖、不节能等弊端，多次与物业公司协商，要求封闭南阳台，并向物业公司递交有1号楼100位业主签名的“封闭阳台的决议暨送达通知”；在物业公司仍不同意的情况下，汪某等于2003年1⽉使⽤与北阳台⼀致的材料，将⾃家居室的南阳台封闭。后物业公司以未经批准并违约为由向法院起诉，要求其拆除封闭的阳台。
准并违约为由向法院起诉，要求其拆除封闭的阳台。
法院认为物业公司为履⾏物业管理职责与业主签订的物业管理服务合同为格式合同，双⽅是物业经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权⼈，对阳台具有专有所有权，可⾃主使⽤。物业公司在合同中强制不准
许“擅⾃封闭阳台”的约定不合理，该内容⽆效。业主只有在对房屋实施法定的特殊装修措施时才需要向有关部门提出申请，并在获得许可后⽅可施⼯。阳台属于业主房屋的专有部分，业主对阳台的装修措施不属于需经许可的装修项⽬，所以，业主在对其所有的房屋的专有部分进⾏装修时，物业公司不能以业主未将装修项⽬向有关部门上报审批为由，要求停⽌装修或将已装修部分恢复原状。
鉴于：12名业主封闭阳台使⽤的材料及样式统⼀，并未影响⼩区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，故驳回物业公司的诉讼请求。
【见中国审判案例要览案例——北京市第⼆中级⼈民法院(2003)⼆中民终字第05574号北京市某物业管理公司诉汪某物业管理纠纷案⼆审民事判决书】
案例5
裴某于2003年5⽉为购买江苏南通某⼩区房屋，与开发商签订了《商品房买卖合同》，并在附则中约定了业主不得封闭阳台（除北阳台），并约定业主与物业公司签订物业管理合同后才能领钥匙。同年
11⽉，裴某同物业公司签订了《物业管理公约》《补充协议》《装修管理协议》，也对不得封闭阳台做出了约定。裴某⼊住后为防⾬、防尘、防噪⾳，⾃⾏将北阳台封闭，并在南侧阳台上加装了平推开合式玻璃窗。物业公司以违约为由向法院起诉，要求其将南阳台恢复原状。
法院认为，物业公司以未与业主协商、亦⾮遵从业主⼤会的决定或业主委员会授权的格式条款，限制业主封闭阳台，排除业主的主要权利，该条款⽆效。裴某作为阳台的专有所有权⼈，有权对阳台正当⽀配使⽤，裴某因居住安全、防尘、防噪⾳之需封闭阳台，采⽤之⽅法已顾及⼩区环境的整体美观，且未损害其他建筑物区分所有⼈的合法权益和社会公共利益，亦⽆来⾃业主整体意志的限制。其⽬的、⽅式和结果正当，不属于法律法规禁⽌业主从事的⾏为。在存在利益冲突的情况下，业主基于专有所有权⽽享有的居住利益⽐建筑物和⼩区整体美观这样的表层利益等次更⾼，也更为重⼤，应得到优先保护。故驳回物业公司的诉求。
【见中国审判案例要览案例——江苏省南通市中级⼈民法院(2006)通中民⼆终字第0109号南通某物业管理有限责任公司诉裴某物业管理合同案】
案例6
2017年4⽉，某⼩区业主吴某因其⼥⼉患有精神疾病，且该⼩区曾发⽣坠楼事件，为保证安全，在⾃家33层露台处加建6⽶钢架。后经城管部门责令整改，吴某将钢架改为玻璃幕墙护栏，并经居委会、
城管等相关部门确认整改完毕。后物业公司以吴某违反装修管理服务协议中关于禁⽌搭建建筑物、构筑物，不得改变住宅外⽴⾯的约定，诉⾄法院，要求判令吴某恢复原状。
法院认为，吴某对露台加建的钢架，已经整改并经有关部门确认，露台护栏系为安全所需，吴某增加并增⾼安装的玻璃幕墙护栏是为其⾃⾝家庭⽣活所需，并未危及建筑物安全、社区⽣活公共安全或损害其他业主合法权益，故驳回物业公司的诉求。
【见北京市第三中级⼈民法院（2019）京03民终3134号吴某与北京某物业管理有限公司恢复原状案】
从以上案例可以看出，司法实践在对待业主与物业之间产⽣的冲突时，不同的背景和境况下可能出现不同的结果。
笔者认为，物业公司对⼩区秩序的管理职权，来源于⼩区业主的授权，是业主们为了共同的利益，让渡出⼀部分对物业的管理权，交由物业公司代为⾏使。两者之间的关系，是服务与被服务，经营与消费的关系，⽆论是物业公司还是业主个⼈，都要正当⾏使权利，不得随意超越⾃⼰的权限。遇有冲突，要优先从全体业主的整体利益上考虑，在整体利益没有明显损害的基础上，适当兼顾业主个⼈的利益。具体到封闭阳台、露台的问题，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督。是否对阳台、露台进⾏封闭是业主的权利，⾮经业主⼤会或者业主委员会的授权，物
业管理合同不应进⾏约定。
因此，个⼈封闭阳台、露台时，只要同时符合以下三个条件，就应当认为是正当⾏为：
⼀是业主⼤会或业主委员会没有禁⽌；
⼀是业主⼤会或业主委员会没有禁⽌；
⼆是安全可靠且不向外侧扩展、延伸；
三是符合建筑外观整体风格和美观。
6
城管管我怎么办？
协调、反映、整改，尽量不要诉讼
关于因市政城管等部门的⾏政执法⾏为引起的⾏政争议中，笔者所查阅到的判例中，除个别因处罚程序不当，被判令撤销处罚决定的案例外，其余均判定业主未经批准封闭阳台的⾏为违法，未发现⼀例从实体上⽀持业主的案例。
究其原因有⼆：⼀是⾏政争议进⼊诉讼程序前，还有听证、复议等前置程序，⼀些确有理由的业主可获得救济，使问题能够得以解决；
⼆是对封闭阳台、露台是否系违章建筑的认定，是法律赋予⾏政机关的职权，⾏政机关有较⼤的⾃由裁量权，若⽆明显错误，司法机关不宜否定⾏政机关的认定。笔者试引其中⼀个案件的裁判⽂书内容供⼤家参考。
“虽然从⽬的上看，龚某出于保障居住安全和提⾼⽣活质量的考虑，采⽤⽆⾊玻璃、银⽩⾊铝合⾦边框加装于原有的围墙上，没有构成不当损毁，但是，基于以下理由，城管局认定龚某的搭建⾏为构成违法建设并⽆不当。
⾸先，⾏政机关实施⾏政处罚过程中具有⾃由裁量的权限，司法审查必须对⾏政机关的裁量权给予⼀定尊重，因为某些执法领域属于⾏政机关专业知识的范围，法院在合法性审查的基础上，应当审慎审判⾏政⾃由裁量权。当然，⾏政裁量权不是没有界限的，在其超越、滥⽤时可依据⾏政合理性原则予以审查。本案中，城管局认定龚某构成违法搭建，并未明显超越《中华⼈民共和国城乡规划法》第四⼗条、《某省城乡规划条例》第六⼗⼆条关于违法建设⾏为的规定，属于⾃由裁量的范围；
其次，龚某对住宅原有的构筑物进⾏了改造是不争的事实，建筑物、构筑物不以⾯积、⽤料作为判断的根本标准，在法律对何种程度构成违法搭建未有明确规定的情形下，应当严格执⾏法律规定，否则，不仅导致城管部门在执法过程中缺乏统⼀的标准，反⽽可能因认定标准模糊产⽣怠于履⾏职责的情形，不利于对⽬前我国违法搭建现象⽐较普遍的治理。
⾄于龚某提出的城管局选择性执法的问题。《中华⼈民共和国城乡规划法》对城市规划区的建设活动作出了明确规定，在城市规划区内建设，应当符合规划的要求，同时应当申请办理建设⼯程规划许可。即便龚某提出的某某⼩区中许多住宅类似违法搭建的⾏为客观存在，并不意味着法律准许该种⾏为，也不能成为龚某违法建设免予处罚的正当理由。仅是因为过去⾏政执法⼒度⽋缺，未能⼀⼀制⽌或者处罚，这需要城管部门在今后的执法过程中充分履⾏职责，加⼤执法⼒

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