北京厦大安普科技发展有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】北京市第三中级人民法院

【审结日期】2021.05.21

【案件字号】(2021)京03民终5537号

【审理程序】二审

【审理法官】杜丽霞龚勇超孙承松

【文书类型】判决书

【当事人】张正义;北京厦大安普科技发展有限公司;北京我爱我家房地产经纪有限公司

【当事人】张正义北京厦大安普科技发展有限公司北京我爱我家房地产经纪有限公司

【当事人-个人】张正义

【当事人-公司】北京厦大安普科技发展有限公司北京我爱我家房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】刘桂薇北京永勤律师事务所;郭殿江吉林睿旺律师事务所;王明亮河北英利律师事务所

【代理律师/律所】刘桂薇北京永勤律师事务所郭殿江吉林睿旺律师事务所王明亮河北英利律师事务所

【代理律师】刘桂薇郭殿江王明亮

【代理律所】北京永勤律师事务所吉林睿旺律师事务所河北英利律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】张正义;北京厦大安普科技发展有限公司;北京我爱我家房地产经纪有限公司

【本院观点】结合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.涉案合同目的不能实现的原因；2.张正义的损失范围应如何确定。第一，涉案合同明确约定厦大安普公司负有在2016年4月1日前办理抵押注销手续的合同义务，但厦大安普公司未能依约履行，导致张正义因涉案房屋的抵押而无法办理所有权登记手续，最终致使合同目的无法实现。其一，张正义在2016年2月收到厦大安普公司告知的抵押权人拒绝解押通知，应当认为张正义在明知涉案房屋存在案外抵押权且案外抵押权人拒绝解押的情况下，其应认识到涉案房屋的所有权转移登记将会受阻，涉案合同事实上存在履行不能的可能性。

【权责关键词】无效催告附条件代理实际履行违约金过错恢复原状合同约定诚实信用原则第三人自认诉讼请求反诉维持原判拍卖变卖

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【本院认为】本院认为，结合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.涉案合同目的不能实现的原因；2.张正义的损失范围应如何确定。一、合同目的不能实现的原因。厦大

安普公司主张涉案合同目的不能实现，是由于抵押权人不同意对涉案房屋进行解押而导致，并非因其行为而导致，其不存在过错，故不应承担违约责任。对此本院认为，第一，涉案合同明确约定厦大安普公司负有在2016年4月1日前办理抵押注销手续的合同义务，但厦大安普公司未能依约履行，导致张正义因涉案房屋的抵押而无法办理所有权登记手续，最终致使合同目的无法实现。第二，厦大安普公司自认系因其不能全额清偿案外本息，导致抵押权人不同意对涉案房屋进行解押，换言之，厦大安普公司未能履行涉案合同义务的根本原因为其未能履行案外义务，故本院对厦大安普公司的该项上诉主张不予采信。涉案合同因厦大安普公司的违约行为而导致合同目的不能实现，厦大安普公司应就张正义因此导致的损失承担赔偿责任。二、损失范围应如何确定。张正义上诉主张其没有怠于减少损失，也没有放任损失的扩大，不存在任何过错，故厦大安普公司应承担全部房屋价格差额损失。对此本院认为，其一，张正义在2016年2月收到厦大安普公司告知的抵押权人拒绝解押通知，应当认为张正义在明知涉案房屋存在案外抵押权且案外抵押权人拒绝解押的情况下，其应认识到涉案房屋的所有权转移登记将会受阻，涉案合同事实上存在履行不能的可能性。其二，张正义虽然就涉案合同提起了系列诉讼，但厦大安普公司以长期的诉讼行为明确表示不会履行涉案合同，张正义应认识到其提起的系列诉讼，不能达到强制抵押

权人解押的效果，也很难改变厦大安普公司拒绝履行涉案合同的意思表示，但张正义仍在数年中未采取其他措施减少自己的损失，故一审法院认定张正义对损失的扩大存在过错并无不当，本院予以维持。一审法院已经根据厦大安普公司、张正义的过错程度对厦大安普公司应承担的损失数额进行酌减，故本院对厦大安普公司的相应上诉主张亦不再支持。综上所述，张正义、厦大安普公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32085元，由张正义负担13695元(已交纳)；由北京厦大安普科技发展有限公司负担18390元(已交纳)。本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 00:26:27

北京厦大安普科技发展有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2021)京03民终5537号

当事人　上诉人(原审原告)：张正义。

　委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。

　上诉人(原审被告)：北京厦大安普科技发展有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇金马工业区8号。

　法定代表人：陈松柏，总经理。

　委托诉讼代理人：郭殿江，吉林睿旺律师事务所律师。

　原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。

　法定代表人：谢勇，执行董事。

　委托诉讼代理人：王明亮，河北英利律师事务所律师。

审理经过　上诉人张正义、北京厦大安普科技发展有限公司(以下简称厦大安普公司)因与原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称　张正义上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判厦大安普公司赔偿张正义经济损失2499520元；2.本案一审、二审案件受理费由厦大安普公司承担。事实与理由：一、一审法院已经认定厦大安普公司系根本违约，则厦大安普公司应对涉案合同的解除承担全部赔偿责任。二、张正义已采取了防止损失扩大的必要措施。2016年2月26日厦大安普公司通知我爱我家公司解除涉案合同，张正义在不到两个月的时间内即起诉厦大安普公司要求继续履行合同，就是及时解决纠纷、防止损失扩大的积极行为。但因诉讼周期较长，直至2019年12月16日一审法院才做出解除合同的生效判决，此后张正义随即提出要求厦大安普公司承担赔偿责任的诉讼，并没有对损失的扩大有任何放任的行为。三、一审法院认定张正义作为理性的购房人应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期，是错误的。张正义相信的是合同应实际履行的原则，是诚实信用原则，相信的是法律权威及公正原则，张正义在没有生效判决认定合同解除的之前，有理由相信涉案合同还能实际履行。

二审被上诉人辩称　厦大安普公司辩称，不同意张正义的上诉请求和事实理由，厦大安普公司不存在根本违约，坚持厦大安普公司的全部上诉请求。

　我爱我家公司述称，同意张正义的上诉请求和事实理由。

　厦大安普公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判厦大安普公司不承担赔偿责任；2.本案一审、二审诉讼费、保全费、鉴定费由张正义承担。事实及理由：一、一审法院认定厦大安普公司构成根本违约，与事实完全不符。涉案合同是一份附条件合同，即涉案合同的履行以解除抵押为前置条件，在该条件没有达成的情况下，后续的买卖关系也就自然终止。涉案合同签订后，厦大安普公司积极地向抵押权人中国xx银行股份有限公司泉州分行(以下简称xx银行)履行了申请解押义务，但厦大安普公司在2016年1月8日收到抵押权人不同意解押的通知，之后及时告知了张正义，并明确告知张正义涉案合同无法履行。由于涉案合同约定的前置条件无法实现，后续的买卖关系无论是在法律上还是事实上均属履行不能，故应自然终止，张正义所主张的溢价损失不应得到支持。二、因涉案房屋设置了抵押权，故厦大安普公司的处置权受限。房屋买卖合同未实际履行是由于抵押权人不同意出卖涉案房屋，并非厦大安普公司，故厦大安普公司不存在主观过错，不存在根本违约。三、

张正义、厦大安普公司对涉案合同的签订均存在过错。双方明知涉案房屋存在抵押，如转让必须事先征得抵押权人的同意，但双方均未去征询抵押权人是否同意转让。四、张正义恶意扩大损失，其请求不应得到支持。厦大安普公司于2016年2月26日就将抵押权人不同意解压的《告知书》送达给了张正义，其在收到《告知书》后恶意提起诉讼，致使涉案合同解除时间一拖再拖，故张正义在收到《告知书》后的“溢价损失”依法不应得到支持。

　张正义辩称，不同意厦大安普公司的上诉请求和事实理由，厦大安普公司系根本违约，应承担全部赔偿责任，坚持张正义的全部上诉请求。

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