丁娟、黄丰与沈冬华、江春华等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院

【审结日期】2020.07.10

【案件字号】(2020)苏05民终3509号

【审理程序】二审

【审理法官】王稚群郑雄黄学辉

【文书类型】判决书

【当事人】丁娟;黄丰;沈冬华;江春华;苏州我爱我家房地产经纪有限公司

【当事人】丁娟黄丰沈冬华江春华苏州我爱我家房地产经纪有限公司

【当事人-个人】丁娟黄丰沈冬华江春华

【当事人-公司】苏州我爱我家房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】章国平浙江民理律师事务所

【代理律师】章国平

【代理律所】浙江民理律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】丁娟;黄丰

【被告】沈冬华;江春华;苏州我爱我家房地产经纪有限公司

【本院观点】案涉房屋买卖合同合法有效，一审法院对此认定正确。

【权责关键词】无效法定代理共同共有违约金过错恢复原状支付违约金合同约定诚实信用原则第三人法定代理人关联性罚款拘留限制出境诉讼请求变更诉讼请求反诉维持原判迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖

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【本院认为】本院认为，案涉房屋买卖合同合法有效，一审法院对此认定正确。根据案涉房屋买卖合同的约定，双方当事人于2019年4月30日前共同申请办理资金托管手续，由沈冬华、江春华将首付款打入资金托管账户。双方当事人对于办理资金托管手续，均有义务参与。根据中介工作人员的陈述，因丁娟、黄丰提供的物业费发票不合格至首次送审失败。重新开具物业费发票后，于2019年4月30日送审成功。我爱我家公司工作人员多次联系双方当事人办理资金托管手续。2019年5月23日，丁娟、黄丰至现场办理资金托管。我爱我家公司工作人员将丁娟、黄丰发送给其的身份证原封不动提交，因丁娟、黄丰身份证

正反面放错被退回。丁娟、黄丰未能证实因沈冬华、江春华的原因导致未能办理资金托管手续。资金托管手续暂时未能办理成功，并不导致合同不能履行。双方当事人应互相给予合理期限，积极共同办理资金托管手续。丁娟、黄丰认为沈冬华、江春华直接将合同约定的托管资金支付给其或提存以继续履行合同，变更付款方式并非沈冬华、江春华的合同义务，对丁娟、黄丰该上诉意见本院不予支持。丁娟、黄丰拒绝履行案涉合同义务，构成根本违约，应向沈冬华、江春华承担违约责任。综上所述，丁娟、黄丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21360元，由丁娟、黄丰负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-23 00:20:12

【一审法院查明】一审法院认定事实：位于江苏省苏州市吴江区松陵镇梅石路某某阳光悦湖豪苑某某某某房屋系丁娟、黄丰共同共有，房屋建筑面积为116.84平方米。二审对一审法院认定的事实予以确认。

【一审法院认为】一审法院认为，涉案房屋买卖合同能够履行，理由如下：1.涉案房屋买卖合同对房屋坐落位置、房产证编号、建筑面积、总价款、交易的税费承担、违约责任等事项均进行了明确约定，已具备房屋买卖合同的主要核心条款；2.结合房屋买卖合同第三条及合同补充协议第10条约定，可以得出首付款金额为552000元。房屋买卖合同第4.3条及合同补充协议第9条均约定了办理资金托管手续的时间，待资金托管手续完成后，沈冬华、江春华方能将首付款汇入资金托管账户，待沈冬华、江春华将首付款汇入资金托管账户后方能办理银行贷款。若银行贷款审批未通过，合同补充协议第10条亦约定由沈冬华、江春华现金补齐银行贷款部分。故对丁娟、黄丰主张涉案房屋买卖合同无法履行的抗辩意见，一审法院不予采纳。对沈冬华、江春华及我爱我家公司主张涉案房屋买卖合同能够履行的意见，一审法院予以支持。一审法院认为，沈冬华、江春华与丁娟、黄丰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，一审法院对其效力予以确认，当事人双方均应依约和遵循诚实信用原则履行合同，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等各自的合同义务。因丁娟、黄丰开具的物业费发票问题，导致送审被退后于2019年4月30日方重新送审成功。2019年4月30日送审成功后，我爱我家公司员工陶某于当晚即通知丁娟、黄丰办理资金托管，丁娟、黄丰拖延不办理。后，丁娟、黄丰虽于2019

年5月23日配合办理资金托管手续，但因丁娟、黄丰证件复印件的原因未办理成功，丁娟、黄丰应继续配合办理资金托管手续，但丁娟、黄丰于2019年5月28日明示解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，丁娟、黄丰无权解除涉案房屋买卖合同。对丁娟、黄丰主张解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。因丁娟、黄丰于2019年7月5日向一审法院提出请求解除房屋买卖合同的反诉请求，沈冬华、江春华于2019年8月8日向一审法院提出解除房屋买卖合同的请求，故一审法院认定沈冬华、江春华与丁娟、黄丰协商一致，涉案房屋买卖合同于2019年8月8日解除。对丁娟、黄丰主张因我爱我家公司原因导致2019年5月23日资金托管不成功的抗辩意见，一审法院不予采纳。对丁娟、黄丰主张沈冬华、江春华于2019年4月30日支付首付款，逾期15日未支付，其有权解除合同的抗辩意见，诚如上述，在资金托管后方能支付首付款，因涉案房屋买卖尚未进行资金托管，故对丁娟、黄丰的前述抗辩意见，一审法院不予采纳。丁娟、黄丰主张其未违约的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决如下：一、沈冬华、江春华与丁娟、黄丰签订的《房屋买卖合同》于2019年8月8日解除；二、丁娟、黄丰返还沈冬华、江春华定金5万元，并赔偿沈冬华、江

春华损失889499.24元，合计939499.24元，前述款项于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回丁娟、黄丰的全部反诉请求。本诉案件受理费21360元，保全费5000元，评估费19490元，合计45850元，由丁娟、黄丰负担。反诉案件受理费减半收取10680元，由丁娟、黄丰负担。

【二审上诉人诉称】丁娟、黄丰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院归纳争议焦点错误。双方当事人讼争合同违约及违约赔偿问题。由于2019年4月30日前并未按照合同约定办妥资金托管账户，沈冬华、江春华未将约定的托管资金打入托管账户。5月23日，双方再次一起去办理资金托管账户，还是没有办妥。5月28日，沈冬华、江春华再次要求我方去办理资金托管账户，我方提议解除合同。我方提交了办理资金托管账号申请，在约定的时间后协助去办理资金托管账户，只是办理资金托管账户未被审核批准，在整个资金托管账户的过程中，我方并没有任何违约行为。物业费发票在4月12日开具完成，4月17日已经上网登记，我方对于资金托管该办理的前期手续已经提前完成。因此4月30日之前未能办理资金托管账户的过错不在我方。后我方提议解除合同，是对无法履行的合同重新进行协商，并不违约。我爱我家公司工作人员陶某与本案存在利害关系不符合证人的条件，其证言不能采信。陶某不具有居间经纪人资格，并不具有参与居间活动

的资格，其与我方之间的所有沟通和交流与本案争议没有关联性。陶某违法居间导致双方合同未能按约履行。在双方约定的结算方式无法实现时，沈冬华、江春华应以其他方式来履行支付价款的义务，将款项直接支付给丁娟、黄丰或提存。沈冬华、江春华未按合同约定支付价款构成违约，应承担违约责任。综上所述，丁娟、黄丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

丁娟、黄丰与沈冬华、江春华等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

(2020)苏05民终3509号

当事人　上诉人（原审被告、反诉原告）：丁娟。

　上诉人（原审被告、反诉原告）：黄丰。

　两上诉人共同委托诉讼代理人：章国平，浙江民理律师事务所律师。

　被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈冬华。

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