由中美之异同浅析我国房地产中介的发展
房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。它是市场经济体系和房地产业发展到一定程度出现的一种特殊行业。房地产市场要不断发展-I~大， 仅靠政府行为难以实现，需要～ 定数量的专门机构及相关专业技术人员加入到该行列为其助威呐喊，共同实现房地产市场的繁荣。房地产中介就是在这种情况下应运而生，并对房地产市场的发展起到了积极作用。物流时代，房地产中介不仅填平了产权人与置业者之间的“地点性间隔”、 “时间性间隔” 和“社会性(所有权)间隔”， 而且还形成了不动产市场的扩散效应和波及效应，是房屋商品形态变化运动过程中各种关系的集合。由于房地产自身的高成本、不可移动性、融资的需要和市场信息不对称等一系列特征，使得房地产与其他商品比较起来更需要借助中介来实现价值 也正因如此， 房地产中介知识的准备需要法律、规划、设计、建设、配套、建材、楼市、营销、物业、消费、环保、心理和商业等一系列专业知识。随着我国房地产市场的发展， 房地产中介作为其中一个环节发挥着日益重要的作用，逐步呈现出与美国在内的国际趋同特征：
1．市场不断细分
细分化是我国房地产市场开始走向成熟的表现。房地产中介以往面对所有消费者，现在针对不同类型的客户推出更加专业的服务。比如南京“我爱我家”推出会员制，为集体消费的企业设立“大客户部”：针对学生消费者推出“暑期特惠活动” 到拆迁现场办公，为拆迁户进行租赁、购房、咨询服务。
2．产品服务日益丰富， 业务范围不断扩大
从业务上来说， 房地产中介的服务范围不再局限于租赁、置换等业务，而是走向多样化。如住房抵押贷款、房屋银行、装修代理、产业期刊的房地产服务， 以至全套居家综合服务，房地产产中介都有涉及。
房地产业务不断扩张的同时也得到了重新整合。如房屋银行业务， 由于被中小不良中介做“烂”了，风险增大，北京就有鑫尊地产宣布退出， 并引起京城部分中介也纷纷退出。随着市场的优胜劣汰，“房屋银行” 等房地产业务将集中在具有更合适的经营模式的房地产中介手中，形成核心竞争力。
3．更加重视品牌的培养和维护
房地产中介比以往更加重视树立良好的品牌，维护良好的企业信誉。2oo3~a1月12日，北京市房地产中介事务所与东城区房地局在东城区房地产交易服务中心组织了“放心中介服务东城” 活动， 京城16家中介参与了这次活动， 这是北京今年“放心中介” 的第一次亮相。从全国来看，各地中介公司也都逐步按照建设部有关文件要求，与房地产公司一道接受公众监督，由消费者对其经营行为进行考核，争作“放心中介”。
4．业务创新，提高服务水平
房地产市场的繁荣与中介机构自勺工作密切相关， 只有规范化的房地产中介才能保护消费者权益、增强消费者信心。有数字显示，我国存量房与增量房的交易比例平均约为1：9， 而国外的这一比例是5：1甚至10：1。2oo2~ 上海达到了4：6的水平， 这与上海房地产中介的活跃有很大关系。5trl-~而言，北京二手房市场放开虽然已有两年，但是公房不能自由上市， 二手房交易手续繁杂，房地产中介进行二手房交易困难重重。为了开拓房源， 中介公司各出其谋，我爱我家推出“二手房限时速递”，声称3O天售出二手房：信一天、金丰易居推出“现金收购”， 预付60％ ～8O％ 的房款：金丰易居还推出了代理公积金买二手房服务。其他新的业务模式还有我爱我家的“以旧换新”、 “会员制”，置业家园的“买房为您先垫付”、“零距离交易” 等等。
5．规模化经营
房地产中介出现规模化经营，既是中介服务业快速扩张的需求，也是中介服务业飞速发展的表现。近年来， 我国房地产中介经营规模化表现在：
第一，连锁经营地区范围不断扩大。我爱我家上半年继续向外地扩张。2002~ 2月， 温州我爱我家开业；4月， 我爱我家第一家特许加盟店太原分公司对外营业：6月7日， 我爱我家上海分公司正式开张，标志着京城房地产中介开始抢滩上海。首创、金丰易居自2001年底在北京诞生，2002年就将连锁店逐步拓展到200家，将客户服务中心拓展到15至30家， 全面覆盖北京城八区、五环以内的居民住宅小区。
第二，中介公司经营规模不断扩大。2oo2~3月底， 北京首家房屋中介超市— — 国东房屋中介超市正式开业，市民可以在同一场地享受100家单位的服务。这是房地产中介扩大规模的又一有益探索。
加强对房地产中介服务业的规范管理
房地产中介是伴随着市场经济体系的建立而发展起来的一个重要行业，它是房地产业发展
的必然产物，也是房地产市场走向成熟的重要标志。近年来，我国房地产中介服务业有了迅猛发展，截至2004年底，全国已建立26000多家房地产经纪中介公司，从业人员近65万人．渗透到房地产业的各个方面，大大活跃了市场，加速了流通。而在长三角地区，房地产中介服务业更是发展迅猛，上海出现了一家挨一家的房地产中介一条街，南京、杭州、宁波、绍兴、苏锡常地区，“中介多过米铺”，不再仅仅是一个夸张的形容，而成为一个事实。一些已初具规模．且有一定知名度的房地产中介机构还把触角伸向了周边地区，不惜重金进行广告宣传，打开了当地房地产中介服务市场，掀起了房地产交易特别是二手房产交易和房屋租赁的热潮。
作为这种迅速发展趋势的适应，相关法制建设也取得了一些进展。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产中介服务的概念、中介服务机构的设立、中介服务人员资格认证制度等做了原则性的规定。另外，为了配合《房地产管理法》的施行，规范房地产中介服务行为，细化《房地产管理法》中关于房地产中介服务的内容，建设部发布或建设部和相关部委发布了一系列关于房地产中介服务的法规，主要有：《城市房地产中介服务管理规定》，《关于房地产中介服务收费的通知》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》等。这些法规的颁布为房地产中介服务业的规范发展奠定了坚实的法
律基础，有力地促进了房地产业的健康发展。
房地产中介连锁的培训体系
房地产中介的内涵
中介组织是社会发展的产物，它是介于政府、企业和个人之间，从事沟通、协调、公证、评价、监督、咨询等活动的机构。房地产中介组织是房地产市场发展到一定阶段的产物，其定义有狭义和广义的两种。狭义的房地产中介是以我国《城市房地产中介服务管理规定》(1996年1月8日建设部第5O号令)为依据，将房地产中介定义为：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。其中，房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务经营活动；房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。可见，狭义的房地产中介仅指为交易提供服务的经营性的中介活动。显然，不论从理论还是从实践的角度，狭义的房地产概念都有很大的局限性。对广义的房地产中介的讨论更有意义，房地产中介的外延很广，我们认为房地产市场中具有上述中介组织内涵特征的机构都可列入广义房地产中介的范畴。
中国房地产中介组织运营与管理模式研究
关于 中 介 张云德(2003)认为，中介作为一个概念，是诸如过渡、渐进、融合、中性、中观、媒介、联络、维系、缓解、交流、协调等方面之集大成。中国汉字的“中”字，其解释主要是指位置在两端中间、跟四周距离相等、不偏不倚的意思;而“介”字除了一些大众较少掌握和认识的涵义外，主要的理解大部分集中在“介绍”的那一个或那一层特定涵义上。将中与介结合成为一个词组，基本的内涵应是中间、中性、媒介、联结等，人们一般是在“在中间起媒介作用的”涵义上使用这一范畴的，因而简称为“中介气
早期 有 学 者认为中介就是居间活动，把中介纳入经纪业务。李春涛(1994)指出，房地产经纪业务主要有三类:中介是房地产交易(地块的有偿转让、商品房买卖等)中的居间活动:代理是接受买方或卖方单方委托完成其委托的交易，或是书证、手续的代办;咨询是主要是投资咨询和管理咨询等。在此 后 的 书中，如葛洪玲(2003)把房地产经纪纳入中介，并对房地产中介服务从广义和狭义两个方面去理解。
广 义的 房 地产中介服务，是指在房地产经济活动中，为房地产的生产、流通、消费等环节广泛提供的委托代理、投资咨询、价格评估、经纪业务等多元化的居间服务的业务。它
包括着广泛的业务内容和多种业务形式，如房地产咨询、策划、广告、测量、会计、经纪、估价、金融、保险、信托、法律、监理、物业管理等多种业务。
狭义 的 房 地产中介服务，是指在房地产市场中，以为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托代理、价格评估和经纪服务等居间活动。
我国 《城 市房地产管理法》规定，目前，我国房地产中介服务主要表现在为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介服务做了狭义的理解。
张跃 庆 ( 1997)对房地产中介组织管理及发展的对策建议进行了比较详尽的阐述:
房地 产 中 介服务管理体系，一般来说，是由国家房地产管理部门，房地产中介自律性组织，房地产中介企业(公司)构成的。在这个体系中，国家各级房地产管理部门，是房地产中介组织的领导和主管部门;房地产中介自律性组织或协会等，是政府房地产主管部门和房地产中介组织之间的桥梁:房地产中介服务组织(公司)，是房地产中介的基层组织，也是房地产中介市场的主体。
关于 中 介 (张云德，2003)认为，中介作为一个概念，是诸如过渡、渐进、融合、中性、中观、媒介、联络、维系、缓解、交流、协调等方面之集大成。中国汉字的“中”字，其解释主要是指位置在两端中间、跟四周距离相等、不偏不倚的意思:而“介”字除了一些大众较少掌握和认识的涵义外，主要的理解大部分集中在“介绍”的那一个或那一层特定涵义上。将中与介结合成为一个词组，基本的内涵应是中间、中性、媒介、联结等，人们一般是在“在中间起媒介作用的”涵义上使用这一范畴的，因而简称为“中介”，。
关于 市 场 中介组织的涵义，李恒光(2001)认为，在商品经济中，介于市场主体之间，为保证其合法权益、降低其交易费用所需要的沟通、协调、监督等服务活动。由于市场主体一般有政府、企业和居民家庭，市场中介的服务作用主要有沟通、协调、公证、评价、监督、咨询等，因此又可顺理成章地得出:所谓市场中介，就是介于政府、企业、居民三者之间的，为提高市场运行效率而从事沟通、协调、公证、评价、监督、咨询等服务活动的个人或机构。在商品经济发展初期，市场中介往往由个人充当，这就是中介人。随着市场经济的产生的发展，逐渐由联合起来的个人形成的机构从事中介工作，就成为市场中介组织。总之，市场中介组织都是为市场主体服务、为维护市场秩序服务、为消费者服务的专业性机构，本身不从事实物性生产经营活动。
关于 社 会 中介组织的含义，(张云德，2003)认为，社会中介组织是指在政府、企事业单位和个人之间起桥梁和纽带作用，为经济、社会活动提供服务的各种组织、机构的总称。如各类工商业协会、行会，各类社团，各类事务所，信息咨询机构，计量和质量检验认证机构等。它是经济、社会主体之间进行活动的介体，自身既不生产商品，也不经营商品，只向社会提供服务，而且一般是以专业技术为基础的较高层次的服务。
我国房地产中介企业发展战略研究
房地产中介的概念
中介 是 指 中介活动或中介行为，主要包括信息服务、技术咨询、价格评估、公证协调、经济代理等活动或行为。中介业，即中介行业，是由各种中介人及其中介活动集合而成的系统。其中的中介人是中介活动或行为的主体，包括从事中介活动的自然人和法人。经纪、中介和代理三个概念非常接近，经纪与中介的主要区别在于:经纪活动中经纪人不直接参与交易，而中介过程的中介人实际参与交易:经纪与代理的区别在于:经纪人以自身名义在经纪活动中独立表达委托人的意志，而代理人是以委托人的名义在授权范围内独立表达自身意志的。在现实经济生活中，经纪人往往身兼代理人身份，从事委托代理活动。人们往
往也将三者笼统称为中介。

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