淮南市房屋建设开发集团有限公司、陈启明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】安徽省淮南市中级人民法院

【审结日期】2020.09.11

【案件字号】(2020)皖04民终1246号

【审理程序】二审

【审理法官】李永张晨魏宁

【文书类型】判决书

【当事人】淮南市房屋建设开发集团有限公司;陈启明;童晓梅

【当事人】淮南市房屋建设开发集团有限公司陈启明童晓梅

【当事人-个人】陈启明童晓梅

【当事人-公司】淮南市房屋建设开发集团有限公司

【代理律师/律所】史军安徽云君积贤律师事务所;陈洋洋安徽云君积贤律师事务所

【代理律师/律所】史军安徽云君积贤律师事务所陈洋洋安徽云君积贤律师事务所

【代理律师】史军陈洋洋

【代理律所】安徽云君积贤律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】淮南市房屋建设开发集团有限公司;陈启明

【被告】童晓梅

【本院观点】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。涉案违约金属于合同债权，适用于诉讼时效有关规定。根据合同相对性原则，合同只在特定的双方当事人之间才产生法律的约束力，只有合同的其中一方当事人能够基于合同的约定向另外一方当事人提出诉讼请求，合同当事人不能向非合同当事人提出诉讼请求。根据本案已查明事实，涉案房屋的301号、401号已网备于陈启明名下，陈启明一审中也陈述房屋交付时间是2013年。

【权责关键词】代理民事权利违约金过错支付违约金合同约定第三人证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求反诉发回重审执行诉讼时效

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【裁判结果】一、维持安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初4503号民事判决第二、三项，即“驳回淮南市房屋建设开发集团有限公司的其他诉讼请求"“驳回陈启明

的反诉请求"；二、变更安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初4503号民事判决第一项“陈启明于本判决生效之日起十日内一次性支付淮南市房屋建设开发集团有限公司购房款5758420元、违约金1140167.16元（暂计算至2019年7月1日），合计6898587.16元，并应以5758420元中未支付部分为基数按照日万分之五的标准支付自2019年7月2日至购房款实际付清之日止的违约金"为“陈启明于本判决生效之日起十日内一次性支付淮南市房屋建设开发集团有限公司购房款5758420元、违约金2047380.38元（暂计算至2019年7月1日），合计7805800.38元，并应以5758420元中未支付部分为基数，按照年利率7.8%支付自2019年7月2日至购房款实际付清之日止的违约金"。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费用负担方式按一审判决执行；二审案件受理费137234元，由淮南市房屋建设开发集团有限公司负担105039元，陈启明负担32195元。本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 06:15:43

【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年12月18日，房开公司与陈启明签订《瑞鑫大

厦1-4层转让协议》，约定：“一、转让房屋的基本情况：买受人购买的瑞鑫大厦1-4层为准现房，目前已进入工程收尾阶段。位于朝阳西南侧。共24层，其中买受人购买的为1-4层商业用房，建筑面积：8307.43平方米（预测面积）。最终销售面积以房产局测绘部门实际测绘报告为准。二、转让价格：1-4层整体房屋转让均价为11000元／平方米，总价为：11000元／平方米＊8307.43平方米＝91381730元。房屋实际转让价格以房产局测绘报告的实际建筑面积予以调整。三、付款方式：买受人按分期付款方式付款。具体付款时间为：1、自双方签订本协议后，在2013年1月5日前支付购房款人民币贰仟万元（20000000.00元）；2、在2013年3月15日前支付房款人民币肆仟万元（40000000.00元）；3、余款31381730元在2013年4月30日前付清。四、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按双方约定的时间支付首期房款，双方签订的买卖协议自行解除。买受人如未能按双方约定的时间付款（二、三期），逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖方支付应付款总额万分之五的违约金，协议继续履行。逾期超过30天后，出卖方有权解除协议。出卖方解除协议的，买受人应按全部房款的20％向出卖方支付违约金。买受人愿意继续履行协议的，经出卖方同意，协议继续履行。自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，

买受人按照迟延金额的日万分之十支付滞纳金，出卖方在买受人付清全部房款及滞纳金后办理交房手续。五、交付期限：出卖方应当在买受人全部支付房款之日起10日内，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人。六、交楼：在买受人全部交清房款后，出卖方书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交楼，并签署房屋交接单。（此次转让的1-4层商业房为现状移交，没有以下设施：扶梯／货梯，中央空调，吊顶），只提供水、电源至各楼层，毛坯装修。交付时出卖方应出示有关验收合格的证明文件，因是现房买卖，关于该商品房装饰设备等标准以现场实物为准。买受人在签订协议前可实地确认。七、车位的约定，本物业东侧地面车位及北侧地面一半车位（从北门中线东侧算）由买受人使用。……十、出卖方在买受入付清全部购房款后，需协助买受人按买受人的要求对该房产进行分割、测绘（不得违背该物业的规划设计），签订房屋买卖合同、网上备案、开具发票等事宜，费用由买受人承担。……"房开公司在出卖方处签字并加盖公章，陈启明在买受人处签字。一审另查明，2013年1月25日，瑞鑫大厦工程竣工，2013年3月27日，瑞鑫大厦工程竣工验收备案。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但计算违约金欠妥，予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：

【一审法院认为】一审法院认为，法律规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，陈启明与房开公司签订的《瑞鑫大厦1-4层转让协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议明确约定房款余款在2013年4月30日前付清，故陈启明应按照合同约定向房开公司支付尚欠购房款5758420元。房开公司主张陈启明支付购房款8758420元的诉讼请求，差额部分在于房开公司为陈启明贷款提供保证的保证金300万元，关于该300万元应否从陈启明已支付的购房款中扣除，一审法院认为，通过庭审查明，房开公司陈述“（300万元保证金）是银行从原告名下的账户里直接划扣的，陈启明贷款的2990万元已经全额通过银行打入原告账户里"，300万元保证金系房开公司与陈启明、银行之间的担保法律关系，与本案审理的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，本案中不作处理，房开公司可另行主张解决。关于陈启明提出的反诉请求，其主张房开公司立即交付瑞鑫大厦3-4层并赔偿无法使用房屋的损失10万元，一审法院认为，陈启明的代理人于2019年10月9日到庭陈述“（涉案房屋）交付时间是2013年"，庭审时又陈述“3、4层房屋一直未完成交付"，但其未提供充分证据推翻之前的陈述，如认定涉案房屋3-4层已于2013年交付，其主张的上述诉请便缺失依据。即使涉案3-4层至

今未予交付，按照双方协议约定“出卖方应当在买受人全部支付房款之日起10日内，将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人"，陈启明至今未付清购房款，房开公司交付房屋的条件未成就，房开公司有权拒绝交房。另外，陈启明还主张房开公司立即交付合同约定的车位并赔偿无法使用车位的损失10万元，一审法院认为，双方并未在协议中明确约定交付车位的具体时间，按照房地产行业交易习惯，最早应于交付房屋之日交付车位，如上分析，本案交付房屋的条件尚未成就，何谈交付车位。本案审理过程中，陈启明提出对涉案房屋漏水等问题进行鉴定以及对房屋租金损失、车位收益损失等进行评估的申请，结合以上分析，其申请事项已无实际意义，未予准许。故陈启明的反诉请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。

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