朱立有、天津天安数码城有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】天津市第一中级人民法院

【审结日期】2021.07.07

【案件字号】(2021)津01民终3616号

【审理程序】二审

【审理法官】姜纪超张玉洁刘锟

【文书类型】判决书

【当事人】朱立有;天津天安数码城有限公司;深圳天安智慧园区运营有限公司天津分公司;深圳天安智慧园区运营有限公司

【当事人】朱立有天津天安数码城有限公司深圳天安智慧园区运营有限公司天津分公司

【当事人-个人】朱立有

【当事人-公司】天津天安数码城有限公司深圳天安智慧园区运营有限公司天津分公司深圳天安智慧园区运营有限公司

【代理律师/律所】张亚科天津天关律师事务所;胡欣会天津桑榆律师事务所

【代理律师/律所】张亚科天津天关律师事务所胡欣会天津桑榆律师事务所

【代理律师】张亚科胡欣会

【代理律所】天津天关律师事务所天津桑榆律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】朱立有

【被告】天津天安数码城有限公司;深圳天安智慧园区运营有限公司天津分公司

【本院观点】根据各方的诉辩主张，本案的争议焦点为三被上诉人是否应连带赔偿上诉人因房屋漏水所造成的经济损失106778元。

【权责关键词】合同免责事由证据不足质证证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，根据各方的诉辩主张，本案的争议焦点为三被上诉人是否应连带赔偿上诉人因房屋漏水所造成的经济损失106778元。根据上诉人的陈述，其所主张的上述经济损失由17000元、79778元、10000元三部分组成。其中，17000元涉及的是2017年7月地下室暖气主管道漏水造成的损失，79778元涉及的是2018年地下室两次漏水产生的维

修费用、物品损失费，10000元涉及的是2020年6月采光井漏水造成的损失。就第一部分损失，根据涉案《天津市商品房买卖合同》的约定，因上诉人擅自拆改造成损失的，天安数码公司不承担责任。涉案房屋在交付前已完成了隐蔽工程的验收工作，上诉人亦认可其在装修期间对地下室暖气管道进行了私自拆改。对于地下室暖气管道在拆改之后发生的漏水问题，上诉人应自行承担责任。就第二部分损失，该损失又可分为地下车库漏水、排污泵止回阀故障引发的倒灌造成的损失两方面。因地下室漏水等问题，上诉人在2016年收房时与天安数码公司达成免除2年物业费的协议，也即上诉人收房时对涉案房屋可能存在漏水隐患是明知的，收房后应及时采取有效应对措施，以避免新的损失出现。在地下室漏水原因未查明及处理的情况下，上诉人自行实施了改造地下车库的行为。三被上诉人以该行为属于合同免责事由作为抗辩，本院予以支持。对上诉人主张的该部分损失，本院不予支持。关于止回阀故障引发的倒灌问题，止回阀位于上诉人房屋专有区域内，且排污泵的质保期已于2018年6月30日截止，上诉人要求三被上诉人就2018年8月止回阀故障引发的倒灌问题承担责任，没有依据，本院不予支持。就第三部分损失，上诉人自行将涉案房屋采光井改造为封闭区域，各方对该事实均无异议。涉案商品房买卖合同已约定上诉人的自行改造属于开发商免责的事由，且上诉人将采光井改造为具有居住使用的内部居室，改

变了原采光井的设计使用功能，由此造成漏水及损失超出了三被上诉人的合理预期和责任范围。故该部分损失，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2435元，由朱立有负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-16 21:16:02

【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年10月16日，朱立有(乙方)与天安数码公司(甲方)签订《天津市商品房买卖合同》，购买位于天津市西青区房屋，合同第八条约定：在乙方正常使用下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损失的，甲方不承担责任。《天津市新建商品房住宅质量保证书》记载：本住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防漏的保修期至2021年6月30日。电气管道、给排水管道，保修期至2018年6月30日，墙面、顶棚抹灰脱落，保修期至2018年6月30日。 2016年9月30日，天安运营公司天津分公司(甲方)与朱立有(乙方)签订

《前期物业管理服务协议》，该协议约定：甲方对房屋共有部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序管理、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。别墅物业服务费用3.48元/每平方米·每月。关于涉案房屋入住使用情况，天安数码公司于2016年6月30日发出入住通知，朱立有于2016年9月30日正式办理入住手续，并于2018年1月份装修完毕。关于涉案房屋漏水及损失情况。2017年7月22日，涉案房屋地下室暖气主管道入户位置发生漏水，朱立有向物业报修。天安运营公司派人查看后，发现地下室积水、石膏防护板被泡，立即联系天安数码公司进行维修。天安数码公司于2017年7月23日派暖气施工人员到现场采取封堵措施进行维修。朱立有主张此次漏水原因系暖气管道未封堵严密，导致其产生清理积水、更换涂料等费用共计17000元，并提交工程预算单、往来收据及照片予以证明。天安数码公司及天安运营公司对上述证据不予认可，主张漏水系朱立有改造供暖管道导致，并提交整改通知书予以证明。 2018年8月，涉案房屋地下室漏水，朱立有报修，天安运营公司联系天安数码公司进行维修。经现场勘察，施工单位认为漏水系地下水排污泵止回阀倒灌导致，且排污泵设施已过质保期，未进行维修。此后，朱立有再次报修地下车库漏水，天安运营公司联系天安数码公司进行现场勘察，施工单位认为此次漏水系朱立有私自改造地下室车库所

致，未进行维修。朱立有主张漏水原因系车库位置存在漏洞导致。朱立有提交预算单、收据、照片只为证明两次漏水产生维修费用、物品损失费等共计79778元。天安数码公司及天安运营公司对上述证据不予认可，主张漏水系排污泵倒灌及朱立有改造地下车库导致，并提交整改通知书予以证明。朱立有承认由于地下室车库墙体一直处于潮湿状态，其对地下室车库进行了地面拆除、坡道填平改造。在改造车库地面时发现地面呈现泥浆状态，且存续大量积水。 2020年6月份，朱立有向物业报修采光井漏水。天安运营公司通知天安数码公司，派遣施工单位进行现场勘察，对屋面涂刷材料进行防水处理，现无漏水情况。朱立有主张此次漏水导致墙面、家具损坏，预计产生维修费用10000元，并提交工程预算书、照片予以证明。天安数码公司及天安运营公司对上述证据不予认可，主张漏水系朱立有改造采光井导致，并提交整改通知书予以证明。经现场勘查，涉案房屋采光井原为开放式设计，玻璃顶与墙体之间采用百叶铝合窗连接。朱立有将百叶铝合窗进行封闭改造，并将夹胶玻璃顶更换为中空玻璃顶。关于物业费减免情况。2016年9月29日《特殊申请单》记载：申请优惠两年物业费，请领导批示(因地下室漏水、车侧道路与规划不符)。朱立有陈述因涉案房屋地下有漏水情况，因此拒绝接收房屋，经双方协商减免两年物业费(2016年9月29日至2018年9月29日)。天安数码公司陈述朱立有提出涉案房屋有漏水情况因此减免两年物业费(2016年6月30日至2018年6月30日)共计38694元，让其自行维修。

【一审法院认为】一审法院认为，朱立有与天安数码公司系商品房买卖合同关系，现双方对涉案房屋质量是否存在缺陷，是否应由天安数码公司及天安运营公司承担维修、赔偿损失责任产生争议。法律规定当事人对自身提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，负有举证责任的当事人未能提供证据或证据不足以证明其主张的事实的，应当承担不利后果。本案中，朱立有提供的证据虽然能够证明地下室于2017年、2018年出现漏水情况，但2018年期间发生的排污泵止回阀倒灌是由于排污泵质量问题还是由于使用不当导致未能得到证实，且由于朱立有对地下室车库进行了改造，亦不能确定车库漏水的具体原因。同时，朱立有在接收涉案房屋时明知地下室存在漏水情形，对因地下室漏水可能造成的损失应采取措施予以防范，但其未要求天安数码公司进行检查维修，而是同意以减免两年物业费的方式进行补偿，故其接收房屋后因地下室漏水导致的超出补偿范围的损失应由其自行承担。对于朱立有主张对二层瓦顶进行维修及赔偿损失的问题。由于天安数码公司于2020年对二层瓦顶进行了维修，且维修后未出现采光井墙面及顶部渗漏的情况，故朱立有请求重新维修的主张一审法院不予支持。对于朱立有主张二层瓦顶防水存在质量问题导致采光井墙体渗漏、家具、窗帘损坏的问题，因采光井原系开放式设计，墙体与玻璃顶之间并非封闭空间，不具备防水、室内居住功能。朱立有进行封闭式改造，将采光井变为居

室，改变了采光井使用功能，天安数码公司对由此造成的采光井室内装修及设施损失缺乏可预见性，故不应承担赔偿责任。对于天安运营公司及天津分公司是否承担责任的问题。天安运营天津分公司与朱立有存在物业合同关系与本案非同一法律关系。根据物业合同的约定，天安运营天津分公司仅对涉案小区共有部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序管理、交通等项目负有维护、修缮、服务与管理义务。朱立有主张的维修范围系业主专有部分，不属于天安运营天津分公司维修管理范围。同时，天安运营天津分公司在朱立有报修时已履行了通知开发商维修的义务，其与朱立有主张的财产损失之间不存在因果关系，故朱立有要求天安运营公司承担维修及赔偿责任，缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告朱立有全部诉讼请求。案件受理费1218元，全部由朱立有承担。二审中，朱立有、天安数码公司均未提交新的证据。天安运营天津分公司、天安运营公司提交排污泵止回阀照片、地下室门槛照片各一份，用以证明止回阀所在位置就是露天的下沉式庭院，地下室设置的门槛可以阻挡积水进入地下室内，上诉人的物品损失系其自行拆改所致，与三被上诉人无关。经质证，上诉人对证据的真实性无异议，但不认可证明目的，地下室漏水的原因是止回阀功能损坏，上诉人拆改下沉庭院是为了避免雨水流入，该行为不会造成地下室漏水；天安数码公司认可天安运营天津分公司、天安运营公司

提交的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对天安运营天津分公司、天安运营公司提交的证据，本院予以采信。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。

更多推荐

漏水,公司,地下室,房屋,运营,维修,进行,上诉人