沈阳广田房地产开发有限公司、韩馨宇房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院

【审结日期】2021.10.26

【案件字号】(2021)辽01民终14409号

【审理程序】二审

【审理法官】徐亮安一凌张伟

【文书类型】判决书

【当事人】沈阳广田房地产开发有限公司;韩馨宇

【当事人】沈阳广田房地产开发有限公司韩馨宇

【当事人-个人】韩馨宇

【当事人-公司】沈阳广田房地产开发有限公司

【代理律师/律所】房华辽宁卓政律师事务所;戚亚坤辽宁卓政律师事务所;李晓霖辽宁首丰律师事务所

【代理律师/律所】房华辽宁卓政律师事务所戚亚坤辽宁卓政律师事务所李晓霖辽宁首丰律师事务所

【代理律师】房华戚亚坤李晓霖

【代理律所】辽宁卓政律师事务所辽宁首丰律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判二审改判

【原告】沈阳广田房地产开发有限公司

【被告】韩馨宇

【本院观点】根据当事人之间的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.广田公司应否赔偿韩馨宇损失；2.如应赔偿，赔偿数额、标准及期限如何认定；3.一审法院关于鉴定是否程序违法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理缺席判决维持原判发回重审

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【本院查明】本院二审查明的事实与沈阳市浑南区人民法院(2020)辽0112民初12383号民事判决查明的事实一致。另查明，在另案(2021)辽01民终11067号广田公司与周奕彤房

屋买卖合同纠纷一案中，经广田公司申请，本院通过本院技术处以摇号方式随机选取沈阳建大工程检测咨询服务有限公司对案涉房屋是否存在工程质量问题进行司法鉴定，沈阳建大工程检测咨询服务有限公司于2021年8月6日以根据该项目竣工图纸中地下室及屋面防水做法，混凝土抗渗性能，防水材料性能及涂膜喷涂遍数无法进行检测为由，予以退卷。又经广田公司申请，本院通过本院技术处以摇号方式随机选取沈阳市建设工程质量检测中心有限公司对案涉房屋是否存在工程质量问题进行司法鉴定，沈阳市建设工程质量检测中心有限公司于2021年8月27日以委托事项超出技术服务能力，无法完成预期鉴定为由，予以退卷。

【本院认为】本院认为，根据当事人之间的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.广田公司应否赔偿韩馨宇损失；2.如应赔偿，赔偿数额、标准及期限如何认定；3.一审法院关于鉴定是否程序违法。 1.关于广田公司应否赔偿韩馨宇损失问题。韩馨宇与广田公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。韩馨宇作为房屋买受人依约向出卖人广田公司交付了购房款，广田公司应在2012年6月30日前向韩馨宇交付符合居住条件的房屋。在本案中，韩馨宇虽已办理了涉案房屋的产权证书，但根据韩馨宇提供的照片、视频等证据以及韩馨宇、广田公司的历次庭审陈述可以认定涉案房屋确

实存在漏水、渗水等诸多质量问题，且从2013年起多年来涉案房屋一直处于反复维修的状态，而对于涉案房屋存在的质量问题，广田公司应负有维修的义务。关于案涉房屋存在的质量问题是否足以影响韩馨宇居住和使用。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据本条规定，广田公司作为案涉房屋的销售方，在韩馨宇初步提供证据证明案涉房屋存在质量问题的情况下，广田公司有义务提供证据证明案涉房屋存在的质量问题不足以影响韩馨宇的居住和使用。广田公司虽举证了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，但此证据只能证明案涉房屋已经竣工验收，并不能证明案涉房屋不存在质量问题，广田公司应进一步提供证据证明案涉房屋存在的质量问题不足以影响韩馨宇的居住和使用。广田公司就案涉房屋是否存在质量问题申请司法鉴定，但均被予以退卷，故广田公司应承担举证不足的不利后果，在案涉房屋存在漏水、渗水等诸多质量问题的情况下，对韩馨宇主张案涉房屋存在的质量问题影响其居住和使用的事实应予以确认。韩馨宇购买案涉房屋后不能居住和使用，广田公司应赔偿韩馨宇相应损失。 2.关于赔偿数额、标准及期限如何认定问题。一审

法院参照《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准作为计算韩馨宇不能居住和使用案涉房屋的损失及房屋维修费用的计算标准，广田公司主张按此计算标准金额过高，对此，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据本条规定，案涉房屋由于存在质量问题一直不能居住和使用已近9年，故不应以总房款的30%作为判断违约金高低的标准。因案涉房屋不能居住和使用处于持续状态，故应以韩馨宇的实际损失作为判断标准，而广田公司未提供证据证明韩馨宇实际损失数额，应承担相应不利后果，因此一审法院确定的韩馨宇损失标准并无不当。《商品房买卖合同》第八条约定广田公司应于2012年6月30日前将经验收合格的商品房交付韩馨宇使用，因广田公司交付的商品房存在质量问题，导致韩馨宇不能居住使用，故应自2012年7月1日起开始计算韩馨宇不能居住和使用房屋的损失。至鉴定机构退鉴之日即2021年3月30日案涉房屋由于存在质量问题而不能居住和使用的状态一直持续，一审法院判决广田公司赔偿韩馨宇此期间的损失及维修费

用并无不当。 3.关于一审法院关于鉴定是否程序违法问题。一审法院在辽宁省建设科学研究院有限责任公司对广田公司提出的鉴定申请予以退卷的情况下，未询问广田公司是否继续申请鉴定，存在不当之处。在与本案案情相似的另案(2021)辽01民终11067号广田公司与周奕彤房屋买卖合同纠纷一案二审审理期间，本院依广田公司申请，又先后随机选取两家鉴定机构对广田公司的鉴定申请进行鉴定均被退卷，本案不再重复委托鉴定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，广田公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9292元，由沈阳广田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 18:54:59

【二审上诉人诉称】广田公司上诉请求：1.撤销(2020)辽0112民初12383号民事判决；2.改判驳回韩馨宇的诉讼请求；3.判令韩馨宇承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，广田公司无须承担韩馨宇经济损失。广田公司已经依约履行了交付房屋义务，韩馨宇已于2014年4月8日办理了案涉房屋所有权证，在韩馨宇验房

期间提出问题时，广田公司也积极给予维修。维修完毕后，广田公司告知韩馨宇案涉房屋已达到交付标准，要求韩馨宇收房，但韩馨宇以种种理由拒绝收房，其不办理入住的损失应由韩馨宇自行承担。另外，由于北方特殊气候原因，地下室返潮或结露均属于自然气候现象，且也与长时间无人居住有关。2019年，广田公司及韩馨宇在现场经过除湿机处理，将近两年已没有结露及返潮现象。二、一审法院程序违法。案件在发回重审期间，双方均提出鉴定申请，韩馨宇仅提出鉴定维修造价金额及维修方案，而广田公司提出案涉房屋是否具有质量问题的鉴定应是本案查清事实的依据，然而一审法院在司法鉴定部门退卷的情况下，无故剥夺了广田公司申请鉴定资格，也没有按照市法院下发的裁定内容查清案涉房屋是否具有质量问题，严重损害广田公司的合法权益。三、即便广田公司需支付韩馨宇损失，一审法院判决的损失达购房款的50%，明显属于金额过高的情形，法院应根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。四、一审法院仅依据韩馨宇提供的照片等证据就认定广田公司交付的房屋存在质量问题，并判令广田公司赔偿韩馨宇违约金及房屋维修费用没有事实及法律依据。即使广田公司交付的房屋存在质量问题也仅需承担维修义务，且广田公司已经将车库入库门台阶及房屋漏水等问题进行了维修，已经不存在韩馨宇所述的问题。案涉房屋不是不能入住，而是韩馨宇不愿入住。五、一审法院按照逾期交房违约金标准计算违

约金及房屋维修费用至鉴定机构退鉴之日没有任何依据。综上，一审判决认定事实不清，程序违法，严重侵犯了广田公司的合法权益。

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