静安南片城市萸新实践
——以老工业园区更新项目为例
文/姚方敏
［摘要］本文对上海三十余年的城市更新背景及演变过程进行回顾，从静安南片现有的老工业园区更新案例入手，分析静安南片老工业园区的更新背景、运作模式与运营业态等关键要素，并以正在更新改造过程中的某项目为例，探索符合中心城区老工业园区需求的有效更新路径。
［关键词］老工业园区；更新；探索与实践
―、上海城市更新的背景及
演变
城市更新是城市在发展过程中的
自我调节，不断以全新的城市功能代
替原有衰落的功能空间，从而增强城
市的整体机能，改善城市居民的生活
环境，应对城市衰退。上海的城市更
新起始于20世纪80年代末，主要是
大规模的旧区改造。近年来，随着中
心城区成片旧区改造基本完成，城市
更新已逐步过渡到旧区再开发，从而
更加突出城市更新的可持续性。
2014年，上海出台《关于本市盘
活存量工业用地实施办法（试行）》，使工业用地的更新向前大幅推进。2015年与2017年，上海分别出台《上海市城市更新实施办法》与《上海市城市更新规划土地实施细则》。这两项政策对原有的规划与土地政策进行了重大调整，为城市更新项目的开展提供了重要的政策支持。2017年初，时任市委书记韩正同志在实地调研上海历史建筑风貌区保护工作后提出，上海必须下更大的决心、花更大力气保留更多历史建筑，要从"拆改留并举，
以拆为主".转换到"留改拆并举，
以保留保护为主二2017年中，时任
市长应勇同志又进一步提出："建筑是
可以阅读的，因为建筑里有历史传承
和文脉记忆，我们将坚持’以保护保
留为原则，拆除为例外I"两位主要
领导的讲话，体现了上海城市更新指
导思想的重大调整。2019年，上海市
旧改工作相关部门合并成立上海市城
市更新和旧区改造工作领导小组，城
市更新被提升至全新的战略高度。新
时期的城市更新将着力提升城市功能
与公共空间，注重城市历史文脉的有
机保留。
二、静安南片老工业园区改
造的迫切需求
老工业园区在每个主要城市中心
城区都普遍存在，它代表着城市工业
化的发展历程，反映了工业浪潮兴起
时的盛况。上海是20世纪中国最重要
的工业基地，加工制造业使上海赢得了近百年来无可替代的经济地位。伴随着改革开放的不断深入，上海又被推到了最前沿，肩负起国家发展新战略的重要使命，并逐步转向优先发展第三产业、积极调整第二产业的发展新阶段。
上海的工业基础是在半殖民地时期至1949年前逐渐发展形成的，因而工业厂房密布于中心城区。随着房地产市场的快速发展，中心城区空间已
基本饱和，有边界的城市中心与无边界的产业发展，开始出现空间与功能上的不匹配------些新生业态受此影响只能退而求其次，被迫扎根于城市核心区域外缘。这种错位式的衰败与发展，使城市中心空间开始与其被赋予的功能分裂，一些已经不适应城市发展的业态急需淘汰升级，而装载它们的空间也需要被重新赋能。
静安南片区域面积仅7.62平方公里，全部位于内环内，可谓寸土寸金，但开发空间却早已饱和。因此，在成片可开发用地稀缺的静安南片区域盘活存量资产是持续发展的重点。老工业厂房在失去原有功能后，由于权利人自身经营状况不佳，或长期闲置荒废带来安全隐患，或随意出租给小微
企业及个人，从而造成管理混乱。这
不仅给城市管理与城市风貌改善带来
许多负面影响，还与"国际静安，卓
越城区"的发展目标格格不入，也使
静安南片紧张的公共空间与城市绿地
愈显局促。
然而，静安南片的老工业园区内
往往还同时存在具有不同时期特征的
历史风貌建筑，这些历史风貌建筑记
录了上海的百年兴盛史，是不可磨灭
的城市记忆。结合上海城市更新的政
策看，放任不管与拆除都不是最好的
解决办法，对静安南片老工业园区进
行改造成为一个亟待解决的问题。
三、静安南片工业园区改造
项目案例
在过去的10余年中，静安南片区
域始终在探索与实践工业园区的更新
改造，并且已经形成典型案例投入运
I——I o
(―)由国有企业主导改造案
例—
—00秀
800秀位于昌平路、常德路口，
紧邻地铁7号线昌平路站，总建筑面
积约30000平方米，是原静安中部区
域的重要节点。800秀是静安南片最
早启动改造、运营的工业园区改造项
目之一。2007年，上海某国有企业对
原有园区厂房进行改建，2009年正式
对外运营。
1.国有企业主导。800秀的改造
与运营主体为静安区属国有企业。在
原静安试水园区改造时，区属国企先
行先试，逐步探索出可行的路线方案，
使相关职能部门在政策制定上积累了
宝贵经验。800秀的运营过程也为区
域经济发展与产业转型升级提供了优
良载体。
2.历史积淀厚重。800秀前身为
1945年建立的新安电机厂，是红色资
本家周志俊为实业救国所创办的"三
新"公司之一。周志俊还曾立志将其
打造为"中国的西门子\1949年后，
新安电机厂更名为人民电机厂，这里
曾生产了国内第一台潜水泵，是名副
其实的功勋企业。
3.保留工业风格。800秀的改建
以"修旧如旧"为原则，保留了原有
115米长的木质顶梁结构厂房及周边
数幢小型历史建筑。同时，厂房原有
的砖红外墙与铁质门窗均在修缮后予
以完整保留，厂房内部墙面上还留有
工业用照明灯。
4.定位时尚创意。800秀着重引
入以GAP为代表的服装设计类企业、
以HBA为代表的室内家居设计类企
业和以开心麻花为代表的影视创意企
业。同时，通过承办上海时装周、现
代戏剧谷及各类设计、艺术论坛等重
大活动，在较大范围形成了曝光量与
影响力，逐渐形成圈层式的时尚创意
产业结构。
(二)
由市场资本主导的案例—
—
静安NEO
静安NEO位于万航渡路、武定西
路，处在静安寺商圈与曹家渡商圈之
间非传统意义上的商办区域，建筑面
积约7000平方米。2017年，某资本
公司收购原静安律德大厦，改造后,
于2018年12月对外运营。
「市场资本主导。静安NEO由成立于2015年的某资本公司牵头，完成对律德大厦的股权收购。项目引入某知名酒店集团以及多个知名投资机构联合投资。市场化的投资运作模式,—方面使该项目从前期股权收购、设计、改造到招商运营都效率较高，仅用时16个月，另一方面，众多联合投资者都拥有十分丰富的市场运营经验与庞大的客户群体，使该项目在设计之初即已充分考虑了目标客户的深层需求。
2.二次更新。该幢建筑始建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂，后更名为律德大厦，并多次加建改建。经过40余年，楼内基础设施陈旧，房屋权利人不参与日常管理，由二房东将其长期分散租赁给快递、餐饮、零售等服务行业的小微企业。某资本公司的这次收购改造是项目在原有工业用途调整为商办用途后的一次升级，对不符合中心城区形象、不匹配现代产业发展的老旧楼宇进行二次更新。
3.业态重构。静安NEO的主要业态为酒店与共享办公，酒店方面引入某知名酒店集团旗下城市轻奢酒店品牌，共享办公方面引入创意办公模式。对某资本公司而言，项目招商伊始即达到近乎满租的状态，且由于某知名酒店集团为联合投资方，双方利益绑定，运管统筹。
4.注重社交共享。静安NEO使整个楼宇的用户共用大堂、餐厅、酒吧、商务会议配套、屋顶花园等空间与设施。首层与屋顶露台是群聚社交的核心，首层设置了酒店大堂、餐吧、酒吧，使之成为酒店住户与办公租户和谐互动的社交空间，屋顶露台则被打造为"社交客厅"，提供聚会、驻唱、品牌活动空间。
四、老工业园区更新的探索
与实践
该项目位于静安区中心区域，园
区内共有5栋工业建筑，总建筑面积
约5700平方米，权利人为上海某公司。
(—)项目更新改造背景
2018年11月，经区政府常务会
议通过，静安区正式对外发布《静安
区南京西路后街经济建设的实施方
案》。陕西北路作为南京西路后街"矩
阵"之一，定位为补充南京西路主街
功能的"文化体验轴陕西北路沿线
云集了名人旧居、典型风格建筑、革
命遗迹等历史文化景观，在2013年被
命名为"中国历史文化名街"。然而数
年来，受产权、管理、资金等多方面
-、；
-<
1
限制，陕西北路沿线的历史风貌建筑
大多处于圭寸闭状态，缺乏市场化、商
业化开发，缺少公共体验与人文社交
空间，因此迫切需要在陕西北路沿线
寻找合适的改造目标，使之成为具有
广泛影响力的品牌项目，为后续项目
提供改造运营经验，从而带动整条陕
西北路文化街能级提升。该项目具有
位于陕西北路第一街坊的区位优势,
且权利人希望将该处厂房整体出租，
因此成为现阶段最为合适的更新改造
目标。
(二)
项目合作模式的探索
国有资本具有资金雄厚、稳定可
控、注重民生保障和社会效应的特点,
因此国有资本始终是上海城市更新过
程中最为重要的发起者与推动者。然
而，分析近年来老工业园区更新项目
的运营情况，不难看出，纯国资项目
往往在开发运营效率、成本控制、招
商渠道方面存在一定劣势，而市场资
本逐渐为城市更新带来更加多元化的
融资渠道、更加契合市场需求的产品
与运营模式。
该项目尝试整合国有资本与市场
资本的优势，探索"混合所有制"的
工业园区更新合作模式。该项目由区
属国有企业与市场化运作的专业公司
合资成立项目公司，以项目公司为主
体整体租赁厂房。在项目公司中，第
—大股东为区属国有企业，其承担服
务区域发展、承担社会责任的义务,
可利用政策优势履行政府完善公共服
务的职能。同时，以区属企业身份取
得该项目开发经营权，实际也是为区
政府储备稀缺的市中心区域内房地产
资源，有利于区政府相关政策调整落
实。市场公司的加入为项目运营提供
现代化且高效的组织管理模式。同时，
市场公司在方案设计、项目营销等环
节上发挥其优势，从而进一步对接市
场需求，培育客户黏度，制造舆论热点。
(三)
项目运营与业态布局的探索
「保留历史文脉。基于保留园区历史文脉的要求，园区的更新改造将完整保留现有建筑布局：建筑的立面与主体结构将不进行大规模改建，从而继续保留原有建筑的工业风格；建筑内部墙体通过清洁与修补，最大程度保持原有肌理与红砖墙筑起的历史记忆。
2.社群的打造与维护。在项目内开设时尚、艺术、家居、书店等创意品牌与艺术精品的零售，定期开设面向本土与独立生产商的袖珍市场，以吸引周边人群定期购买并重复来访。吸引品牌在项目内开设工作室，展示品牌主题与对未来的思考，积极影响和聚拢特定社群。
3.充满活力的创意空间。项目内可同时满足独立办公与共享办公需求，确保其成为充满活力的创意环境空间。其中，共享办公区域由中间脊柱分隔，可根据需求分配区域以配置不同大小的空间，便于企业随着业务增长而扩张。项目内布置有灵活可变的公共会议空间，除满足入住企业日
常会议使用外，还可以根据企业需求
被改造成创意空间，如工艺角落、交
换式商店、录音棚、摄影棚等。
4.自由交互的公共空间。项目本
身建筑密度较高，且紧邻道路或居民
区，项目内部公共空间较为缺乏。因
此，在改造方案中，在不同楼栋之间
设置连廊，既作为交通设施紧密链接
不同功能区域，也作为交互枢纽提供
人员协作与交流空间，同时还可作为
非正式会议与休息空间使用。
此外，在主要楼栋顶层设置屋顶
花园，使之成为带有绿化景观的公共
空间。屋顶花园为城市公共绿化作贡
献的同时，可作为别具一格的户外主
题活动空间，举办烹饪比赛、户外健
身等活动。
(四)
项目更新改造的实践
该项目由静安区属国有企业主导
发起，前期已完成项目可行性分析、
租赁合同谈判及签订工作，并取得了
该园区20年的运营权。同时，该国有
企业发起成立了项目公司，通过大量
考察与多次谈判，引入了具有多年园
区项目成功运营经验的市场合作方，
明确了项目公司的人员配置、组织架
构与运作方案，并向项目公司委派了
董事长与财务管理人员。在继续深化
设计方案的同时，为了确保老厂房的
结构安全，在完成相关的施工审批流
程后，先期启动了建筑的加固与基础
装饰工程。截至目前，项目已具备了
二装条件。合作双方正在积极引进与
该项目主体契合的国际化品牌商家，
预计2021年可正式对外运营。
该更新项目是落实静安区政府静
安后街区建设相关工作的重要载体。
目标不仅是要打造一处符合静安后街
区建设要求的园区，更是希望在陕西
北路区域范围内形成一处具有国际影
响力的品牌街区。笔者期待该更新项
目能够贯穿本土经典、海派文化与现
代创意，最终成为体现海派文化特质
的上海时尚交流盛地，并为静安南片
老工业园区的更新改造提供可复制的
案例参考。E
(作者单位：上海静安投资［集团］
有限公司)
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