民商法案例分析题及答案
甲乙两人为夫妻，多年前花100万买了一套房，由于房价暴涨，二人商量尽快将房屋卖掉套现。经过丙中介公司的撮合，丁看中房屋欲以1000万元购买，在甲和丁磋商过程中，丙中介以房价还要继续大涨为由多次催促丁赶快购买，丁和甲签订了房屋买卖合同。合同签订后，房价立刻涨到了1100万元，甲十分后悔，乙心生一计，出面告知丁说甲未经其同意出卖夫妻共有的房屋，丁不能取得房屋。丁认为是甲恶意违反诚实信用原则，在甲丁发生纠纷期间，甲乙二人将房屋以1100万元卖给了第三人戊，并办理了过户登记手续，丁遂起诉至法院要求解除合同以及赔偿损失，案件终审时，房价已经跌到900万元。
第一问：如果丁无法证明甲出卖房屋时取得了乙的同意，甲丁之间的合同效力如何？（5分）
【解析】
本题涉及出卖他人之物的合同效力。
【详细答案】
在不认可负担行为和处分行为区分的背景下，无权处分合同就是出卖他人之物的合同。《民法典》第597条第1款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任，事实上认为，出卖他人之物合同有效。这是对《合同法》132条第1款（出卖的标的物应当属于出卖人所有或者其有权处分）以及《合同法》第51条（无权处分效力待定）规定的价值判断之“变”。
由于《民法典》第595第1款，出卖他人之物合同尚且有效，只是出卖人不能履行主合同义务时对方有权解除合同，要求其承担违约责任。举重以明轻，出卖他人之物合同中出卖人无处分权合同效力尚且不受影响，一方处分夫妻共有财产违反全体一致决的，合同效力也应不受影响。
第二问：丙中介在甲和丁磋商过程中以房价还要继续大涨为由多次催促丁赶快购买，进而收取了2%的手续费，结果在案件终审判决作出时，房屋价格下跌到了900万元，丁能否要求丙承担责任？如果可以，请求权基础是什么？（5分）
【解析】
本题涉及中介报酬请求权与买卖合同是否顺利履行完毕的关系与中介义务。
【详细答案】
（1）丁不能要求丙承担责任，买卖合同成立，中介人丙已依约完成委托事项，买卖合同能否顺利履行，会否解除，不影响中介人丙收取中介费。
丁、甲之间存在房屋买卖合同，丁、丙之间存在中介合同，中介合同，是指双方当事人约定一方为他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，他方给付报酬的合同。其中报告订约机会的中介，称为报告中介；提供订立合同媒介服务的中介，称为媒介中介。在中介合同中，报告订约机会或提供交易媒介的一方为中介人，给付报酬的一方为委托人。
中介人的义务主要有：
①报告订约机会或媒介订约的义务
②忠实和尽力的义务：中介合同的中介人就自己所为的中介活动，有忠实义务。
中介人的忠实义务包括以下几方面的要求：其一，中介人应将所知道的有关订约的情况或
商业信息如实告知给委托人。如我国《民法典》第962条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”其二，不得对订立合同实施不利影响，影响合同的订立或者损害委托人的利益。其三，中介人对于所提供的信息、成交机会以及后来的订约情况，负有向其他人保密的义务。
中介人在负有忠实义务的同时，还负有尽力义务。判断中介人是否有尽力义务及其范围如何，应就其合同依照诚实信用原则来解释。报告中介人的任务在于报告订约机会给委托人。媒介中介人的任务除向委托人报告订约信息外，应尽力促使将来可能订约的当事人双方达成合意，排除双方所持的不同意见，并依照约定准备合同，对于相对人与委托人之间所存障碍，加以说合和克服。
③负担中介活动费用的义务
（2）房屋中介丙在合同磋商之际，以房价会大涨为由多次催促不构成对忠实尽力的中介义务的违反，则丙未违反中介合同，故丁也无法要求丙承担违约损害赔偿责任。
第三问：丁能否要求宣告甲乙和第三人戊之间的买卖合同无效？（5分）
【解析】
本题涉及合同相对性原则。
【详细答案】
（1）合同作为一种民事法律关系，其不同于其他民事法律关系（如物权法律关系）的重要特点在于合同关系的相对性。所谓合同关系的相对性，是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼；与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务和责任；非依法律或合同规定，第三人不能主张合同上的权利。
（2）在一房二卖情形下，后一个买家戊已经与卖家完成交易并完成登记的，前一个买家丁不能请求后一买家戊与卖家签订的合同无效，只能请求赔偿。故此丁不能以甲、乙双方与戊之间的合同侵犯自己与甲之间的合同为由主张甲、乙双方与戊之间的合同无效。
第四问：当丁起诉要求甲解除合同时，合同的效力如何？（5分）
【解析】
本题涉及合同解除的法律效果。
【详细答案】
依据《民法典》第563条第1款第4项规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当买卖合同一方无法履约，导致合同根本目的不能实现的，构成根本违约，无过错方享有法定解除权。此时涉及合同解除的溯及力问题。合同解除的溯及力，指的是合同解除是否对已经履行的部分具有效力。若解除效力溯及既往，则对于已经履行的部分双方应当返还，此时涉及恢复原状或采取其他补救措施；若合同解除不具有溯及力而仅向将来发生效力，则已经履行的部分不需要返还，不涉及恢复原状或采取其他补救措施。因此，合同解除的溯及力所涉的真正问题是，针对已经履行的部分，是否要恢复原状。《民法典》第566条第1款中规定，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。
所谓根据履行情况，是指根据履行部分对债权的影响。如果债权人的利益不是必须通过恢
复原状才能得到保护，不一定要采用恢复原状。当然，如果债务人已经履行的部分对债权人根本无意义，则债权人可以请求恢复原状。

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