踩盘！这个号称西贵金沙的五百万级楼盘为啥走不动？
又是一年 “ 双十一 ” ：在一片 “ 剁手 ” 声中，这场价值4982亿的狂欢落下帷幕。不过退货通道重新开放后，无数买家启动了后悔模式。尾款人变 “ 退款人 ” ，终究还是冲动惹的祸，好在网购世界宽容，犯错成本低。
而在房地产这样的低频、大宗交易行业，退货换货就不是那么简单了， “ 买定离手 ” 是常态，因此绝少有购房者脑热上头。就开发商而言，东西好就是好，不好就是不好，市场就是最好的 “ 照妖镜 ” 。
△ 来源：网络
这不，向来“ 出一个火一个 ”的成都主城区，也有一个疑似 “ 卖不动 ” 的楼盘：五矿·西棠。
今年9月18日，该项目204套房源取证，但某小程序数据显示：时隔两月，其仍有169套在售。
11月16日，我们在透明房产网查询到：五矿西棠雅园1期（备案名）有8套房源“ 已售 ”，17
套房源处于“ 拟定合同 ”状态，加起来不过25套。算上系统可能存在的时间差，与上面的情况大致吻合。
△ 来源：透明房产网截图
平均下来，它几乎2-3天才能卖出一套，即便放在二、三圈层，这个表现也有些尴尬。就是日前被爆出“0人摇号”的某盘，也在十多天内去化上百套。地段次？产品差？关于五矿·西棠，一段公开描述是这样的 ——
“ 项目位于西3.5环的青羊新城，集成都深厚的历史文化底蕴与产业新城的蓬勃创新力于一体。五矿尊重这座城市的历史与文化，力求将高端地产开发经验与成都深厚的历史文化底蕴充分融合……于双地铁、多配套、双学区等的优越条件之上，打造属于城西的诗意栖居和高端名片。 ”
△ 五矿·西棠效果图
确认过眼神，是 “ 高端 ” 、 “ 壕宅 ” 没错。项目2.6万元/㎡起步，总价最高近560万元，毫无疑问瞄准成都第一梯队。UP君亦不止一次听闻，身边的朋友表示这个盘 “ 还可以 ” 。
那么到底咋回事呢？成都的购房者是不是不识货哦？是时候做一回鉴 “ 房 ” 师，UP君现场实踩，为大家带来第一手报告 —— 或者说 “ 买家秀 ” ，看看被市场冷遇的五矿·西棠，究竟值不值。
卖家秀：全球500强背景，专注精品
买家秀：未入中国房企TOP200，有待观望
吻合指数：★★★☆☆
在宣传资料里，五矿·西棠爱将 “ 全球500强 ” 挂在嘴边。其开发商五矿地产的母公司“中国五矿集团有限公司”是金属矿产的领军人物，于2020年《财富》世界500强榜单中名列第92位，这样说也没毛病。
五矿地产发轫于1993年，说起来也快 “ 三十而立 ” 。但就是这家背景雄厚、履历丰富的企业，表现却不尽人意。
△ 来源：网络
公告显示，五矿地产2019年整体毛利率为23.74%，同比下降33.31%；净利润同比下降22.6%，净资产收益率也出现8.45%降幅。截止去年年底，其资产总额为489.61亿港元，负债总额326.9亿港元，资产负债率为66.78%，若算上计入权益的永续债，实际负债率高达74.53%。另外，五矿地产2019年全年签约销售额约86.5亿元，已连续两年未实现“小目标”，在各大 “ 年度房企销售榜单 ” 中都未入列TOP200。就算只放在成都比较，这个数据连前八都没进。
负重前行的五矿，将对市场的野心转移到产品力上，推重 “ 精品战略 ” 、 “ 以人为本 ” ，但似乎没有得到购房者的理解。最近几年，其旗下项目爆发维权，连诞生了九玺台、晏山居等 “ 高端定制系 ” 的南京也不例外。
△ 来源：网络截图
一码归一码，他们在成都能否交出好的答卷？UP君的看法：有待观望。第一，在五矿地产 “ 4+X ” 布局中，成渝城市群属于 “ 拓展范畴 ” ，并未被置于核心位置。第二，此前五矿在成都仅有郫都区 “ 成都电子信息产业功能区生态圈 ” 、大邑县 “ 成都大邑未来生态城 ” 两个产城项目，没有打造高端改善产品的先例。
第三，同为 “ 高端定制系 ” ，五矿西棠体量远不及九玺台、晏山居，且容积率更高。烹小鲜难于治大城，这位蓉市“萌新”真能做出让人信服的产品？心里有点小忐忑。
卖家秀：西金沙
买家秀：青羊新城
吻合指数：★★☆☆☆
西贵是块砖，哪里需要往哪搬。过去三环外借名 “ 外金沙 ” ，现在连3.5环也以 “ 西金沙 ” 自居。严格地讲，五矿西棠与金沙并无地缘传承关系，应当隶属前几年比较热闹的 “ 外光华 ” ，现在则划入青羊新城范围。
△ 五矿西棠围挡
在青羊新城“双心两轴、六廊多点”的总体结构中，五矿西棠的位置也较为尴尬： “ 鹏瑞利商业中心 ” 与 “ 青羊总部经济基地 ” 中间地带，属于由成熟生活区向环城生态区的过渡段，自身成长性偏低，只能分享核心板块辐射红利。
△ 青羊区“双心两轴、六廊多点”空间结构
金沙、浣花溪等正统“西贵”区域，贵就贵在教育、商业、生态等配套的高度集中。但从控制规划图中，我们看到五矿西棠周边以产业和住宅类用地为主，缺少复合资源的集聚性。实际如何？下回分解。
△ 青羊区西部新城和环城生态区控制性详细规划汇总图
卖家秀：两纵两横双地铁（站）
买家秀：自驾高峰时段拥堵，乘车须步行15分钟
吻合指数：★★★☆☆
“ 两纵两横，双轨交站点 ” ，交通条件听上去不错。
就实地所见，五矿西棠周边路网环绕不假，通勤效率就不敢恭维了。在非高峰时段，UP君遭遇的日月大道是这个样子：
△ 日月大道实拍
另一主干道光华大道，更是“西堵”代言人。恁你开劳斯莱斯还是法拉利，都得和奥拓同呼吸共命运（脑补谢帝《堵起》）。
我们用百度地图量得，项目与地铁4号线中坝站步行距离约1.3公里，而经过肉测，大约15分钟才能走到。西南侧的蔡桥站，则在1.7公里步行距离之外。
△ 来源：百度地图截图
一般认为距离超过1公里就算不得“地铁盘”，这个称号，恐怕还是中铁西城、光华逸家更有底气。
综合看来，五矿西棠的便捷程度尚可，但与片区 “ 优等生 ” 存在差距。
卖家秀：大型综合体环绕
买家秀：与区域商业中心距离超1公里，周边商气不足
吻合指数：★★★☆☆
不得不说，外光华的商业起得真快：鹏瑞利青羊广场，西环广场，青羊万达……密集到吃个豌杂面，都会犯选择困难症（凡尔赛微笑）。
△ 外光华商业配套
但落到五矿西棠，UP君不由想起朱自清的金句： “ 热闹是他们的，我什么也没有。 ”
夸张吗？目前的确如此。距项目最近的大型综合体中铁西城·新天地，在1公里步行距离之外；鹏瑞利、西环广场组成的区域商业中心距离1.4公里，青羊万达更须走上2公里 ……
△ 五矿西棠与附近大型商业距离
我们在项目方圆300米晃悠了下，拍了一些社区商业，大家感受下：
△ 五矿·西棠商业配套
建材？快递？修车？其实严格来讲，大部分社区商业仍处在 “ 空窗期 ” ：
△ 五矿·西棠周边商业
结论：区域商业配套到位，生活氛围渐熟，但，只限于光华北六路东侧；五矿西棠的位置，其实与通常意义上的 “ 万家湾商圈 ” 是断代的，无法在第一时间享受醇熟生活。
U1S1（有一说一），这里我们只是进行客观描述，未来随着商圈外溢、项目周边配套升级，现状是否改观尚未可知。
卖家秀：名校林立
买家秀：部分正读与否待定，或与经适房共同划片
吻合指数：★★★★☆
无论交通还是商业，都算不上五矿西棠 “ 核心卖点 ” ，挑大梁的还是教育。身处以学区著称的青羊区，这样的自信不是空穴来风。不过，周边所谓“名校”并没有看上去那么香 ——成都实验小学附属幼儿园（万家湾分园），需要摇号，中签率20-30%。
青羊实验中学（光华校区），升学对应小学包括成都实验小学西区分校、成都实验小学明道分校，按往年情况来看，这两所学校的划片范围都没有包含五矿西棠。
△ 青羊实验中学
△ 青羊区部分小学划片范围（2020年）
树德中学（光华校区），19年摇中率仅4%
△树德中学光华校区
如此看来，项目围挡广告中的描述词 “ 近邻 ” 可谓严谨。
△ 五矿西棠围挡
不过几乎能确定的是，16年开校的草堂小学（子美校区）可以正读。
△ 草堂小学子美校区
△ 草堂小学子美校区划片范围（2020年）
而在项目西侧，泡桐树小学（红碾校区）和石室联中（红碾校区）正在修建。
△ 泡桐树小学（红碾校区）施工现场

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