XX集团产品线规划手册
《客户篇》
一级目录
客户属性
启航系
幸福系
刚需2型
刚需3型
改善1型
改善2型
生命周期
二人世界
小三口之家
小三口之家
大三口之家/三代同堂
年龄
20-30岁
25-35岁
30-45岁
核心需求
婚房/方便工作
子女教育/方便工作
子女教育/改善居住条件
改善居住条件
客户描述
为青年或青年夫妻，不喜欢租房，同时又需要一个家，买个房子，自己经营，自己享受；有较强的自我个性，房间设计需要体现品味及情调；平时爱好广泛，好动，需要有较多的健身及娱乐配套
此类客户为有孩子的三口之家，孩子年龄较小，购房动机主要为了孩子有更好的生活条件及教育环境；对房子的要求上，需要给孩子有较好的生活空间及环境；对孩子的教育及安全需求较高，需要周边有较好的学校及小区的安保设施
此类客户为有孩子的三口之家，孩子年龄较小，购房动机主要为了孩子有更好的生活条件及教育环境；对房子的要求上，需要给孩子有较好的生活空间及环境相比刚需型，此类客户的户型选择更大；对孩子的教育及安全需求较高，需要周边有较好的学校及小区的安保设施
此类客户为有较强经济实力的大三口之家或及父母同住的三代同堂；
大三口之家：是家庭高收入，事业有成的人士，社会地位较高，喜欢面子，希望和社会地位相当的人住一起，对小区的品质、档次有较高的要求，平时爱好社交、有较高端的体育运动；
三代同堂：是照顾老人，改善父母生活条件为主要目的，看重外部环境，小区环境比较重要，同时对老人的生活配套需求较高
户型选择
此类客户主要需求是一个属于自己的家，首次刚需、婚房置业，同时由于经济上的限制，主要偏向选择70-80㎡2房，少量富裕家庭选择80-90 ㎡2/3房
此类客户主要需求是从二人世界向孩子出生后的三口之家转变，考虑因素以小孩为主，因此主要偏向90-100㎡2/3房，少量富裕家庭选择100-120㎡3房
此类客户主要需求是从二人世界向孩子出生后的三口之家转变转变，考虑因素以小孩为主，但同时兼顾改善型需求，因此主要偏向选择110-120㎡3房，少量经济型家庭选择90-110㎡2/3房
此类客户由于家庭人口及身份等原因，主要需求以改善现有居住条件为主，因此主要偏向选择120-140㎡3/4房
出行方式
以公共交通为主
以公共交通为主，私家车为辅
以公共交通为主，私家车为辅
以私家车为主，公共交通为辅
配套需求
对生活配套设施比较看重，其中对健身、休闲娱乐场所要求较高
对学校等教育设施比较看重
对生活、教育配套设施比较看重
对生活、商业配套及环境更为看重
置业次数
首次
二次 及以上
职业属性
企、事业单位年轻白领为主，事业单位普通员工为辅
企、事业单位年轻白领为主，事业单位普通员工、中层管理者为辅
企、事业单位中较富裕的年轻白领及中层管理人员
企、事业单位中的中、高层管理人员；私企业主
《土地篇》
一级指标
二级指标
启航系
幸福系
备注
刚需2型
刚需3型
改善1型
改善2型
区位
距市中心距离
20公里以内（30分钟车程）
25公里以内（40分钟车程）
给出的为一二线城市指标，三四线城市适当缩减
发展阶段
发展初期/发展中
发展中/发展较成熟
以政府规划新区时间以及周边配套等发展作为判断。发展初期为3年内，区域配套空白；发展中为3-6年，区域配套有但不足；发展成熟为7年以上，区域配套成熟；
项目所在区位必须是城市发展的主板块
板块
板块属性
城郊结合/近郊
城郊结合/城市副中心
板块功能
居住板块、商业板块
居住板块、商业板块、综合性板块
交通
道路交通
在2公里范围内，有1-2条主干道、1条以上高架道路或快速道路
在2公里范围内，有2-3条以上主干道、2条以上高架道路或快速道路
三四线城市适当缩减
轨道交通
在2公里范围内，一线城市：有1条轨道交通或有规划中的轨道交通；二线城市：有规划中轨道交通；三线城市：可没轨道交通
在2公里范围内，一线城市：有1条轨道交通；二线城市：有1条或规划中轨道交通；三线城市：可没轨道交通
公共交通
在1公里范围内，一线城市：有1-2条公交线路；二三线城市：1条公交线路或规划中的公交线路
在1公里范围内，一线城市：有2-3条公交线路；二线城市：1-2条公交线路；三线城市：有1条公交线路或规划中的公交线路
容积率
1.8-3.0
1.2-2.5
根据各产品线物业类型决定；如有地块超过指标范围，可引入其他物业类型，容积率仅供参考
教育设施
幼儿园、小学
幼儿园、小学
小学、中学、高中
生活配套设施
最好有便利店、菜场、超市等
最好有便利店、菜场、超市、银行、百货商店等齐全配套
医疗配套设施
周边最好有一、二级医院
周边最好有二级以上综合性医院
不利因素
必须避免
/
坟场、火葬场、高压线、重大污染源等对健康及风水不利的场所
尽量避免
坟场、火葬场、高压线、重大污染源等对健康及风水不利的场所
医院、法院、高架等对健康及风水不利的场所
《产品规划篇》

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