孙长宏、吴平与扬州市江都区信泰置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】江苏省扬州市中级人民法院

【审结日期】2021.03.17

【案件字号】(2021)苏10民终382号

【审理程序】二审

【审理法官】莫俊秀孙建瑢韩冰

【文书类型】判决书

【当事人】孙长宏;吴平;扬州市江都区信泰置业有限公司

【当事人】孙长宏吴平扬州市江都区信泰置业有限公司

【当事人-个人】孙长宏吴平

【当事人-公司】扬州市江都区信泰置业有限公司

【代理律师/律所】第马喜江苏江佳律师事务所;李江江苏石立律师事务所

【代理律师/律所】第马喜江苏江佳律师事务所李江江苏石立律师事务所

【代理律师】第马喜李江

【代理律所】江苏江佳律师事务所江苏石立律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】孙长宏;吴平

【被告】扬州市江都区信泰置业有限公司

【本院观点】孙长宏、吴平在本案中的诉讼请求是对依照备案回复表所载2500元每平方米计算的装修价款与经鉴定后确定的房屋实际装修价值之间的差价主张赔偿。

【权责关键词】无效代理合同合同约定合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判执行

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【本院查明】经审理查明，一审认定的基本事实除“尚未办理收房手续”之外，其余属实，本院予以确认。另查明，二审中，双方当事人确认孙长宏、吴平已经接收案涉房屋。

【本院认为】本院认为，孙长宏、吴平在本案中的诉讼请求是对依照备案回复表所载2500元每平方米计算的装修价款与经鉴定后确定的房屋实际装修价值之间的差价主张赔偿。对此，由于本案双方交易标的为精装修房屋，双方在《商品房买卖合同》中约定的商品房总价款1568169元为案涉精装修房屋的整体价款，《商品房买卖合同》中并未对装修部分的价款做出明确的单独约定。而物价部门的价格备案是政府相关部门所进行的行政管理，并

非双方当事人之间的约定，与本案并非同一法律关系。因此，孙长宏、吴平以备案价格为基础提出的赔偿差价的主张不能成立，其据此要求进行鉴定本院亦不予采信。对于孙长宏、吴平提出的实际交付房屋装修标准与样板房不一致的理由，由于孙长宏、吴平提出的诉讼请求是以备案价格为基础主张赔偿差价，并非以样板房装修标准为基础主张差价，故样板房的相关问题与其诉讼请求并无关联，本院在本案中不予理涉。综上所述，孙长宏、吴平的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费按照50元收取，由孙长宏、吴平承担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-15 18:37:58

【一审法院查明】一审法院经审理查明，2017年12月6日，孙长宏、吴平与信泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙长宏、吴平购买信泰公司开发的坐落于扬州市江都区房屋，建筑面积140.58平方米，房屋单价每平米8625元，房屋总金额1212503元，物业维修基金4217元，其他价款351449元，该商品房总价款合计1568169元；信泰公司应在2019

年12月31日前将孙长宏、吴平购买的房屋交付给孙长宏、吴平等内容。当日双方还签订了《改造装修委托协议》，孙长宏、吴平为甲方，信泰公司为乙方，《改造装修委托协议》第四条约定：装修工程使用材料详见协议附件三《装修标准》，该装修公司可选用《装修标准》所列的任一品牌或不低于约定标准的同类其他品牌装修装饰材料和设备代替，甲方对此无异议并不以装修装饰材料和设备的品牌改变为由拒绝接房，改造部分所选用材料须为符合国家标准的合格材料。第五条约定：乙方所设示范单位为商品房装修装饰空间布局展示，空间结构、装修标准及示范单位所布置的本协议附件三《装修标准》以外的布艺装饰、家用品、家具、灯饰、装饰用品、家电及墙纸等仅作为摆放指导，不包含在甲方所购房屋的装修范围内，不能作为装修交付的标准。示范单位仅作为示意，不视为精确表示，对双方无约束力，具体以交付现状为准。第六条约定：双方同意按照本协议附件三的装修标准对房屋进行交付和验收等。第十一条约定：装修改造的费用不单独计算、不单独开票，包含在购房总价发票之内，购房总价发票已包括装修改造的本协议约定费用，甲方无需向乙方单独支付本协议项下的装修和改造费用。附件三《装修标准》对涉案房屋的装修部位和标准，包括天花、墙面、地、地面脚线、开关插座、燃气灶和油烟机等厨房器具、浴缸马桶等卫生间器具的品牌、材质做出约定，并注明“以上装修标准所列品牌若因市场原

因发生变化，则选取同等档次品牌代替”。现案涉房屋已经装修完毕，信泰公司在合同约定的期限内通知孙长宏、吴平收房，孙长宏、吴平因对房屋装修不满意，尚未办理收房手续。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，关于本案案由问题，一审法院认为本案立案案由为装饰装修合同纠纷，但由于信泰公司在毛坯房屋实际交付前装修房屋，交付的标的物为装修房的，按照商品房买卖合同纠纷处理，故本案的结案案由应为商品房买卖合同纠纷。关于孙长宏、吴平的诉讼请求能否予以支持的问题，一审法院认为：第一，孙长宏、吴平认为《改造装修委托协议》附件三无效，但未能提供证据予以证明，孙长宏、吴平、信泰公司双方签订的《商品房买卖合同》、《改造装修委托协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故一审法院认定合法有效，对当事人双方均具有法律约束力。第二，信泰公司交付装修房的装修质量，应当符合法律法规的规定，建筑工程质量、安全标准和相应技术规范，以及当事人的约定。本案中孙长宏、吴平、信泰公司约定双方同意按照《改造装修委托协议》附件三的装修标准对房屋进行交付和验收。现孙长宏、吴平尚未收房，认为装修质量不符合合同约定，但根据法律规定，当事人对自己提出的主张，

有责任提供证据，孙长宏、吴平作为买受人主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，应承担相应举证证明责任。因孙长宏、吴平未能提供证据证明信泰公司对案涉房屋的装修违反了法律法规的规定或合同约定，故一审法院对孙长宏、吴平的意见不予采信。第三，孙长宏、吴平认为信泰公司的示范单位为样板房，应当按照样板房的标准进行装修，信泰公司不予认可，信泰公司认为该项目没有设置样板房，提供给孙长宏、吴平参观的是示范单位。因孙长宏、吴平未能提供证据证明示范单位为信泰公司设置的样板房，且《改造装修委托协议》第五条约定示范单位不包含在孙长宏、吴平所购房屋装修范围内，不能作为装修交付的标准，具体以现状交付为准，故一审法院对孙长宏、吴平的意见亦不予采信。第四，孙长宏、吴平认为商品房买卖合同中的其他价款35万多元是装修费，与信泰公司在扬州市江都区物价局备案的装修价格一致，信泰公司不予认可，认为其他价款包含装修费用、设计费用、品牌价值费用以及该房屋作为整体销售的销售利润在内的各项费用。因孙长宏、吴平未能提供证据证明此35万多元系双方合同约定的装修价格，且信泰公司在扬州市江都区物价局备案的装修价格并未约定在《商品房买卖合同》及《改造装修委托协议》中，不能作为确定装修质量要求的直接依据同时应当遵循市场交易原则，尊重当事人的议价权利，约定的装修价格与装修价值并非相同概念，故一审法院对孙长宏、吴平的意

见亦不予采信。综上，一审法院对孙长宏、吴平的鉴定申请依法不予准许，对孙长宏、吴平的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：驳回孙长宏、吴平的诉讼请求。本案受理费5200元，由孙长宏、吴平负担。

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