南通房地产市场调查报告
前言
为配合“濠滨花园”项目的开工销售，我部门对南通房地产市场进行了深入的调研和分析，形成结论报告，作为项目策划的必要补充。
本报告分为如下几个部分：
➢南通房地产市场现状
➢房地产市场调查问卷分析
➢媒体调查
➢项目综合分析
➢目标客户分析
➢项目周边主要风景点及重大建设项目介绍
➢在售楼盘个案分析
总建面积（万方）
面积（平方米）
南通房地产市场（在售）总体分析 楼盘规模分析
30 25 20 15 10 5 0
随着南通城区的向外扩张、房地产开发的加大，近年大型楼盘不断涌现，规模 14 万平方米以上楼盘已具有一定数量，其中苏建花园城达到 30 万方、凤凰莱茵苑达到28 万方，南通房地产供应量呈放大趋势，市场竞争加剧。而随着开发水平、开发理念的提高，南通出现了规模达到 15.4 万方的首个纯别墅社区东郊庄园。而位于本项目的友谊家园其体量也达到了 15 万平方米。
户型面积分析
多层主力面积分析
160 150 140 130 120
140
135
135
135
155
面积（平方米）
在售楼盘当中，多层主力面积主要集中在130—140之间，而房型多为三房两厅， 可以看到南通房地产经过多年的发展，房型设计已经从解决基本需求逐步发展为享受
180 165 150 135 120
155
145 小高层主力面积
140
145 145 130
170 170
160
130
型、舒适型、豪华型的设计方向发展，同时也看到开发商的利益追求。
在售楼盘当中，小高层这样的建筑形态已经被市场及开发商所接受，基本上在售楼盘规划当中都有小高层，以获得较高的开发利润，提高土地利用率。而小高层面积主要集中在145—160之间，房型以四房两厅为主。
别墅主力面积
500
400
300
200
苏建花园城(一期)
东郊庄园（一期）
和睦花园
在售别墅当中，主力面积主要集中在260—400平方米之间，中心城区的别墅主要以联排为主，而市郊新近开发的纯别墅社区东郊庄园，其主力房型为260㎡的双拼别墅，其产品规划具有较强的竞争力。
面积（平方米） 260
310
400
均价分析
多层主力均价
80006000400020000
市中心区域多层主力均价已达5000元/㎡以上，而东升花园（二期）由于区域配套
成熟、前期的成功建设开发，其目前的均价达到5800元/㎡。距市中心区域较远的市郊 ，主力均价在4500元/㎡左右。
7000
5000 3000 1000
小高层主力均价
小高层主力均价主要集中在5000元/㎡左右，个别楼盘如润友大厦由于地段的因素价格成为区域楼盘最高价，而天安花园延续其一、二期的成功开发，其三期更靠近中心区域因此价格有所拔高，该案目前属于前期咨询预热阶段。
别墅主力均价
8000 6000 4000 2000
别墅物业主要位于市郊区域的较大规模楼盘中，也出现了首个纯别墅楼盘，目前开发的别墅物业在产品设计、配套设施等方面具有较高水准。别墅主力均价主要集中在7000元/㎡左右，而中心区域的和睦花园由于建筑密度较大、没有环境优势，不具备别墅开发的先天条件，因此在价格上也体现出相对劣势。
总价分析
多层主力总价
市区多层主力总价主要集中在75万元左右，而市郊的多层主力总价集中在60万元左右，总价的上升直接导致了去化速度减缓。而位于城区市郊西北方向的永兴花苑凭借低单价、小面积的设计，在总价上具有绝对优势。
小高层主力总价
由于小高主力面积主要集中在145—160之间，在目前的市场行情下，其总价有了较大突破。总价基本已在65万元左右，而部分品质较好的楼盘目前总价已达到70多万元，而占据绝对中心区域的润友大厦总价更是达到133万元。
别墅主力总价
苏建花园城（二期）东郊庄园（一期）和睦花园
目前在售别墅主力总价在分布不一，苏建花园城（二期）由于高单价、面积大其总价达到280万元；和睦花园低单价、大面积其总价达到202万元；就别墅项目而言东郊庄园（一期）作为首个大规模别墅社区，其适中的面积配比使得187万元的总具有较大优势。

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