GT/QR·02-03
玫瑰园二期别墅
营销策划书
目  录
一、项目概况
1、开发背景
2、地理位置
3、主要经济技术指标
二、产品分析
（一）地块品质
1、地块品质综述
2、区域配套设施
（二）产品特征
三、市场调查和分析
（一）杭城别墅类产品开发的回顾与展望
（二）竞争楼盘调研分析
（三）目标市场
（四）目标市场消费特征分析
四、营销策略
（一）总体策略
（二）楼盘形象塑造
（三）楼盘宣传主标语
五、广告计划
（一）广告原则
（二）广告对象
（三）诉求重点
（四）媒体选择
（五）其他传播方式
六、销售执行
玫瑰园二期别墅营销策划书
前言
    本营销策划书通过对玫瑰园二期别墅的地块品质分析、产品特性分析、市场背景分析、目标客源需求特征调查和分析，进行项目的目标客源定位、产品定位、广告定位、价格定位，制定项目的营销策略、广告策略与计划等，为项目公司和广告设计方进行市场推广和广告设计提供参考和依据。
一、项目概况
1、开发背景
    绿城房产公司经过四年的不懈努力，在杭州之江国家旅游度假区内将九溪玫瑰园（一期）建设成为国内一流的别墅住宅区。九溪玫瑰园（一期）于“自然中见人工”，凭其绝佳的山林生态别墅特色和开发者“以人为本”、追求建筑与自然、人与自然相和谐的成熟开发理念，得到了众多专家和广大市民的认同.精美的建筑造型更是为市场所追宠。如今，九溪玫瑰园已成为品牌别墅的代名词，在国内享有很高的知名度，创出了品牌效应，并取得十分可观的社会效益和经济效益。
    九溪玫瑰园首期的开发成功，不仅创出国内一流山林生态别墅的品牌，同时也为杭州别
墅的开发起到了样板作用，给杭州别墅市场注入了一支兴奋剂。随着房产市场的持续升温，买房市场呈现多种形式的需求，这给开发市郊高档别墅带来了契机。为满足市场对高档别墅的需求，我公司将于2001年推出九溪玫瑰园二期的开发和销售。
    九溪玫瑰园二期的开发将承传一期的开发理念，本着真诚、善意、精致、完美的质量方针，尊重自然，崇尚人与自然、人与建筑的美妙对话。根据不同地形不同景观强调个性化设计，使玫瑰园二期成为国内别墅中的极品，展现又一精致的居住风景。
       
2、地理位置
玫瑰园二期用地位于之江国家旅游度假区内距市中心最近的地块，紧邻著名的西湖旅游风景区，距西湖也仅6公里。该地块与玫瑰园一期只相隔一条五云西路，建成后二个别墅区将遥相呼应。二期用地东西长    米，南北宽    米，内有四条长短不一的冲沟，地形起伏有致。
   
3、主要经济技术指标：
    九溪玫瑰园二期园区总占地约302亩。其中：度假村约合120亩，别墅住宅区约合182亩。
    园区总共将建造别墅104幢，别墅建筑面积约34980平方米，度假村具体面积待定。
    别墅区的容积率不大于0.35，绿化率为在55%以上，建筑密度为15.6%，建筑高度以二层为主。
二、产品分析
（一）地块品质
1、地块品质综述
特点：
（1）位置优越、环境秀美。玫瑰园二期地块位处西湖南线风景区，市区边缘，面眺钱江，背枕五云，相依九溪烟树，旁接云栖竹径，遥聆悠远的六和钟声，自然环境得天独厚。
（2）地形地貌丰富。从地形上看，玫瑰园二期与一期相似，地势北高南低。园区内地块被四条长短不一的冲沟分割，东南、西南两面由冲沟延展出两处低平地带，形成天然的错落有致的空间层次差异。地块内植被品种繁多，参天古树青翠葱绿，高低杂树茂密多姿，空气质素一流，是营造现代高档住宅园区的绝佳地块。
（3）交通便捷。玫瑰园二期地块离杭州市绕城公路仅五分钟，紧邻320国道，通过320国道上高速公路可直达沪杭甬及全国各大城市，区间交通主要依赖于之江大道，来往公交旅游车辆有308、514、K599。离萧山国际机场、杭州火车站均不到一小时车程。
2、区域配套设施
    区域配套设施主要分基础配套设施和生活配套设施两类。玫瑰园二期的基础配套设施和生活配套设施，例如：会馆、泳池、网球场等可以靠二期的度假村给予解决，其他的生活配套在度假区尚未成熟之前，还得依赖于10公里外的杭州市区。这对拥有私家车的别墅区住户来说问题不大，但对居家生活还是会带来不便。

更多推荐

玫瑰园,别墅,地块