房地产交易基本知识
一、 房地产登记相关问题
1、预售商品房的条件
房地产开发商预售商品房应当符合下列条件：土地使用权已经依法登记，取得《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》；取得《建筑工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的25%（因当地政策而异）；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权为抵押，或已解除抵押关系；取得《房地产预售许可证》。
2、房地产登记的程序
提出申请→受理申请→审查申请文件→权属调查→依法公告→确认房地产权利→将核准登记事项记载在房地产登记册上→计收规费并颁发房地产权属证→立卷归档。
3、房地产登记的种类
初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记；
房地产初始登记：是指对未经登记籍贯确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记；
房地产转让：是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
房地产抵押：是指债务人或抵押人以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人或抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。
4、房地产登记的权利人名称是如何确定的
企业法人，为该企业法人的法定名称；
国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；
非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；
个人，为合法身份证明上的姓名；
共有人，为各权利人的名称或姓名。
5、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请
房地产买卖、抵押、分割、赠与、等房地产登记由有关当事人共同申请。
6、申请房地产登记，可否委托他人代理？
可以委托他人代理，由代理人向登记机关提交申请人的委托书，委托书应按规定经过公证或认证。
7、土地使用年限是如何确定的
居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或其他用地50年。
8、楼花是否可以转让
预购的楼花当预购方付足购房缴款总额的25%以上时，可凭已在登记机关备案的预售合同再转让，并在合同背上载明再转让的价格等情况。
9、什么样的房地产不予转让
下列房地产不得转让：根据城市规划，市政府决定收回涂地使用权的；司法机关、行政机关依法裁定，决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的：共有房地产，未经其他共有人书面同意的设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；权属有争议的；法律、法规或市政府规定禁止转让的其他形式。
10、按揭贷款流程表（因地方和银行不同而异）
11、贷款人提前偿还贷款时本息如何计算
借款人在提前归还贷款时，应提前15日向贷款银行提出书面申请，并且该通知一经发出即
不可撤销。经贷款银行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。
二、房地产面积的测算
1、建筑面积
指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。
2、计算全部建筑面积有哪些？
（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。
（2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.2米以上部分计算建筑面积。
（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。
（4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶涉及在2.2米以上的部位，按外围水平投影面积计算。
（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。
（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
（9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2米以上的，按其外围（不包括采光井
、保护墙和防潮层）水平投影面积计算。
（11）有柱或有围护结构的门廊、门道、按其柱或维护结合的外围水平投影面积计算。
（12）由玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。
（13）属永久性建筑的有柱车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.2以上部位的外围水平面积计算。
（15）有伸缩的房屋，若其与室内相同的，伸缩缝计算建筑面积。
3、计算一半的建筑面积有哪些？
（1）有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。
（2）独立柱的雨篷，但排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积一半计算面积。
（3）未封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算面积。
（4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其水平投影面积的一半计算面积。
（5）建筑物间有顶盖的无柱架空空廊，按其水平投影面积的一半计算面积。
4、不计算建筑面积的有哪些？
（1）突出墙面的构件、艺术装饰，如柱台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。
（2）检修、消防等用的室外爬梯。
（3）没有危害结果的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。
（4）构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、储油池（水）、地下人防干道、支线等。
（5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
（6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间按纸箱罐的平台。

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