120平米三室一厅多少钱

房地产开发项目经济评价案例

一、项目概况

随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化,城市用地功能需

作进一步调整;为此,首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议,

原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”;该项目拟由北京益华集团房地产开发

部负责开发建设;

项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析,确定项目的规划功能、开发

档次、开发成本和市场营销对象,并对项目的经济可行性做出评价,为委托方投资决策及开

发项目融资提供依据;

1．项目位置及占地面积

拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄,包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地;

地块北临六里屯路,南至朝阳北路,西起星火路,东到规划中的石佛营东路;本项目总占地面

积53.23公顷,其中：规划用地面积45.63公顷,市政代征地7.6公顷;本项目规划建设用地

面积中,目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷,详见表1所示;

表1项目用地面积及其分布

2．项目现状特点

项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅,将来都要予以拆除,但由于生产水泥

制品的需要,以铁路专用线将厂区分为南北两部分,南部为第一期开发,北部为第二期开发,

中间铁路线及其南北两侧为第三期开发;

规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍

区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼,分属毛纺厂和五建公司,目前保留,待将来有条件时

再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼;另外,现状厂区内的锅炉房也

将予以保留,用于未来小区供热;保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示;

表2项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积

土地使用者

用途

益华五建

占地面积m2建筑面积m2占地面积m2建筑面积m2

住宅43488100

地区公建2209200

合计47763122

项目规划范围以北是石佛营住宅小区,西侧是东八里庄住宅小区,南侧也已建成居住区,

东侧隔铁路专用线为仓储区;铁路专用线以西,本项目周围已形成规模居住区,将厂区改造

为住宅区符合规划要求;

3．项目拟建规模

按照初步规划方案,毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成,其中新建建筑包

括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建详见表3;建设用地面积456300平方米,总建筑

面积912600平方米,总容积率为;

表3项目拟建规模和建筑面积分配

类型建筑面积m2建筑面积所占比例%

保留建筑152092----

新

建

建

筑

高层住宅437908

多层住宅137600

地区商服85000

配套公建100000

小计760508

合计912600----

4．项目服务对象

居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院,为附近地区和小区内居民提供服

务,其余建筑为多层、高层住宅和配套公建;其中,部分新建住宅为益华集团其它开发项目提

供拆迁安置房,部分住宅为公开销售商品房,所占比例分别为30%和70%;

5．市政工程和基础设施

据测算,毛纺厂居住区建成后,对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下：

(1)供热

小区内将自建锅炉房,负责整个小区的供热;

(2)供电

根据北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告,毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房

或热力网供热,煤气或天然气炊事,集中与分散空调相结合方案,新建住宅和新建公建用电

定额分别按25瓦/平方米和50瓦/平方米计算,则该小区用电总计约20000千瓦;同时使用

系数为,则最大负荷约16000千瓦,需安装24000千伏安变压器;

根据测算,新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元和480万元,需

交纳的供电贴费为2880万元,以上三项共计3760万元;另外,居住区还应承担地方电力建设

基金4000万元,此项费用可分期交纳;

(3)煤气

据北京市煤气公司测算,按小区内住宅7736户、其它建筑万平方米计,日用煤气量为万

立方米,高峰用气量为3500立方米;

(4)电讯

据北京市电信管理局测算,按居住人口2万多、住户7736户计,毛纺厂居住区至少需电

话9000部包括公建,初期至少需安装程控交换机1万门;

二、市场研究

一北京市当前房地产市场概况略

二北京市普通住宅市场分析

三市场供需关系分析略

经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析,我们提出如下建议：

本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一——东四环路,建议市场定位

如下：

(1)功能分配;小区内以普通住宅为主,配以适当的写字楼、商业及公建用房;普通

住宅占70%,其中多层与高层并重,为提高项目的建筑面积,适当增加高层的比例;

(2)销售对象;普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项

目的拆迁用房为主,外地驻京机构为辅,兼顾散户;

(3)户型与功能;考虑到销售对象,普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅

为主,约占70%；四室二厅为辅,占10%,其余为二室或一室;面积约60-120平方米;在

节约成本的前提下,应尽量使功能达到中档水平,如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位

置;

三北京市写字楼市场分析略

四北京市商业用房市场分析略

三、项目规划建设方案和建设条件

一项目用地功能布局

小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端;规划住宅主要集中在小区中央,部分布

置于靠近铁路的东北角,在高度控制方面,本着中间高、两边低的原则,越靠近铁路高度越低,

以减少铁路噪音对居民的干扰;

毛纺厂周围居住区建成较早,配套设施不完善,缺乏集中的、有规模的地区级公建中心;

因此规划在区域内两条主干道朝阳北路和星火路交汇处的东北部,即现状毛纺厂的西南角

建设一处地区级的公建中心;由于周围地区缺少有规模的医院,所以在园星路以北,靠星火

路一侧规划一家医院;

星火路是经过居住区的一条主要生活性道路,规划公建区多沿星火路布置;在现状综合

楼以南安排一处农贸市场,以解决星火路沿线的马路市场问题;在朝阳北路与园星路之间的

星火路东侧形成一组完整的商业区;为满足服务半径要求,方便小区东北部居民,在六里屯

路南,规划一处小规模商服用地;

居住区东部目前是仓储区,有一组电气化铁路从居住区边经过;规划中将锅炉房、公交

首末站和其它市政场站布置在铁路沿线,另外将中小学用地也靠近铁路布置,但要采取降低

噪音影响的物理措施;

规划在石佛营东路西侧布置一条20—30米宽的绿化隔离带,以减少铁路噪音干扰;其余

绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0.88公顷的用地内;另外,居住区还将配备30班中

学一所,24班小学两所,9班幼儿园两所,4班、6班托儿所各一所;

二项目规划控制指标

综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求,对该小区容量、用地性质和开发强度提出

的控制指标如下：

1.用地情况

总占地面积532320平方米

其中代征地面积76000平方米

规划建设用地面积456320平方米

其中地区公建用地52900平方米

住宅用地163400平方米

配套公建用地124000平方米

道路用地56000平方米

绿化用地60000平方米

2.用地性质

使用性质：住宅及配套、非配套公建

3.用地强度

总容积率：

其中：

保留建筑：

新建住宅：

配套公建：

地区商服：

4.建筑设计指标

总建筑面积：912600平方米

其中：

保留建筑面积：152092平方米

新建住宅建筑面积：575508平方米

地区公建建筑面积：85000平方米

配套公建建筑面积：100000平方米

建筑高度：<=60米

其中：

多层住宅：<=18米

高层住宅：45—60米

地区商服：<=60米

配套公建：<=24米

中、小学：<=12米

建筑层数：板式6—12层,塔式18层

三市政建设条件

1.道路交通系统

在毛纺厂居住区四周道路中,星火路已修好,六里屯路和朝阳北路都定过线,只有石佛营

东路有待定线;规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延,横穿居住区与石佛营东路相交,

此路段将居住区分成南北两个小区,亦有待定线;

为加强小区间的联系,居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东,再向

南,穿过园星路,再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路;

2.市政设施现状

北京毛纺厂原有较完善的市政设施;为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的用

电需要,北京市供电局提出结合供热厂投产,建设一座110千伏变电站星火变电站;站址拟

选在京包铁路西侧,姚家园路北侧,建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电;随着周围地

区的开发建设,该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善,为本项目建成后的使用提

供理想的市政条件;其中：

(1)上水：毛纺厂原有上水条件满足供应;

(2)雨水：沿区内管线通入市政干线;

(3)合流污水：沿区内管线送入市政干线;

(4)煤气：用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的Dg300中压煤气管线；在

用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼

已使用人工煤气;居住区需建设煤气中低压调压站两座,每座建筑面积70平方米

左右;

(5)供热：基地内可满足供应;规划在原锅炉房的位置,绿化隔离带以西,设一处占地

2.02公顷的锅炉房,负责整个小区的供热;

(6)供电：毛纺厂现状用电由国棉110千伏变电站以10千伏架空线石佛营路供电,

由于该变电站已满载,毛纺厂居住区拟由规划建设的星火110千伏变电站供电;

毛纺厂用电负荷较大,应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站,由此分别引

出双路10千伏电缆向住宅和公建供电;

(7)电讯：现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务,该局容量已满,无力为

新建住宅区提供通信服务;按电信发展总体规划方案要求,石佛营地区应由开发

单位无偿提供土地,新建一个4万门电话局所,占地面积5000平方米,建筑面积

6000平方米,初装容量1万门;

四、建设方式及进度安排

一建设方式

本项目的设计应采用总承包制,小区集中规划,统一设计;施工采用监理制,采用公开招

标的形式选择工程承包商,以使项目的工期、成本、质量得以确保;工程应达到优良工程

水准;

二建设进度安排

由于该项目规模较大,因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式,这样既可以使项目

迅速启动,又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案,降低投资风险;

从项目本身的规模和所处的市场条件来看,本项目的开发建设分三期为宜,预计用6年时间

可全部建成投入使用;各期开发的土地面积和建筑面积如表4所示;

表4项目建设分期安排单位：平方米

分期第一期南第二期北第三期中三期合计

总占地面积0

代征地面积26076000

规划建设用地面

积

0

保留建筑占地面

积

2349842752531053083

拆迁土地面积7

可开发占地面积7

可开发建筑面积229508760508

注：第二期可开发土地面积中,有71200平方米占地为当前五建用地,相应分摊的代征

地面积为11860平方米;

工程建设进度,直接影响着项目的经济效益;严密的工程进度安排和高质量的施工组织

设计,是保证项目实施的关键,为了确保资金滚动使用,于1997年1月初开始一期工程拆迁

及整个项目规划设计和前期准备工作,1997年3月底进行规划设计方案比选,1997年10月

初开始第一期基础工程,1997年4月起就可进行市场推广和销售;第二期工程于1999年4

月初开始启动,第三期工程从2001年4月启动;整个住宅小区的开发建设于2003年3月完

成,2003年9月底销售完毕;

五、投资估算与资金筹措

一项目总投资估算

1.项目投资概况

据估算,本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发

期税费等总投资为万元人民币,可销售面积的单方造价为元/平方米;更详细的投资规划可

能随设计的深入而调整;

2.估算依据

(1)业主提供的“毛纺厂居住区控制性详细规划说明”；

(2)北京市煤气公司“北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见”；

(3)北京市电信管理局“北京市毛纺厂居住区电信配套建设方案”；

(4)整个项目按中、低挡建造水平计算；

(5)估算中的有关税金和费用按北京市的现行规定和同类项目的平均水平测算；

(6)假定该项目在5年内分3期全部建设完成;

(7)假定该项目在第一年开始预售,至项目建成后一年内全部销售完毕;

(8)项目总投资中自有资金比率按10%计算；

(9)贷款的年利率按12%计取；

(10)整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用;

3．估算范围

上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取,但尚未包括室内二次精装修及拆迁

房享受安居房减免的十项税费;

4．估算结果

投资估算的结果汇总如表5所示;

表-5北京市毛纺厂居住区开发项目成本估算表

序号项目或费用名称投资金额万元单方造价元/平方米

一土地费用

1出让金

2城市建设配套费

3拆迁安置补偿费

4手续费及税金

二前期工程费

1规划设计

2项目可行性研究

3地质勘探测绘

4三通一平费

三房屋开发费

一建筑安装工程费

1商品住宅

A多层

B高层

2拆迁房

A多层

B高层

3地区公建

A商场

B写字楼

4可销售配套公建

5不可销售配套公建

三附属工程费

三室外工程费

四其他费用

四管理费

五财务费用

六开发期税费

1电贴费

2用电权费

3其它税费

七不可预见费

总计

注：计算单方造价时,其面积的基础是可销售面积不含不可销售配套公建之建筑面积;

二投资分年度使用计划

按照项目建设进度计划安排,本项目资金投入计划详见表6“投资计划与资金筹措表”;

表6投资计划与资金筹措表单位：万元

序

号项目

合

计

开发经营期

92

1

开发总投

资

土地费用

前期工程

费

房屋开发

费

管理费

其他费用

开发期税

费

不可预见

费

小

计

2资金筹措

自有资金

销售收入

贷款

其他

小

计

三资金筹措计划

本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分;其中自有资金投入万元人

民币,销售收入投入万元人民币,需向金融机构贷款万元人民币详见表6;

在估算中,考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的,销售收入也是在一年中逐步实

现的,故假定当年销售收入扣除销售税费全部用于当年投资,如有盈余,结转下年;

六、投资分析基础数据的预测和选定

本报告对项目经济效益进行分析过程中,所使用的基础数据和基本条件是根据北京市

同类开发项目的实际状况,在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上,结合本项目的具

体情况而预测和选定的;

一销售收入的测算

根据市场研究的结果,并考虑本项目的具体情况,确定普通住宅售价：高层为5000元/

平方米,多层为5200元/平方米；拆迁房售价：高层为4500元/平方米,多层为4800元/平

方米；商业用房售价：6500元/平方米；办公用房售价：6000元/平方米；可售配套公建售

价：4000元/平方米;可销售面积的平均价格为元/平方米;

本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建,总计为757558平方米,分年度的

总销售收入见表7“北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表”;

表7北京市毛纺厂居住区开发项目销售收入汇总表

序号期间92003总计

1

商品住宅销售

收入

2

拆迁楼销售收

入

3

地区公建销售

收入

销售收入总计

注:可销售面积平均价格元/平方米,销售收入具体估算过程略;

二成本及税金

1.投资成本测算

本项目固定资产投资总额为万元人民币,融资费用为万元人民币,本项目的投资成本为

万元人民币;

2.销售费用测算

根据北京市同类项目和国家有关部门资料,销售费用取总销售收入的2%;

销售费用＝万元×2%＝万元

3.税金

房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税;根据国家有关规定,经营税费的税率

为%,按总销售额征收；所得税税率为33%,以销售利润为基数征收;北京市现已开征土地增

值税;该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收,对20%以内的开发利润,免征土地增值

税;根据测算,本项目不需缴纳土地增值税;

三利润分配

开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金;预计本项目的

总税后利润为万元人民币;详见表8“项目损益表”;

表8项目损益表

序

号项目

合

计

开发经营期

92003

1

项目收

入

销售收

入

1.1.

1

商品住

宅

1.1.

2

拆迁楼、

可售配

套公建

1.1.

3

地区公

建

出租收

入00000000

2

经营成

本

销售成

本

3

经营税

费

销售税

费

3.1.

1

营业税

及附加

3.1.

2

交易管

理费及

印花税

4

销售费

用

5

财务费

用

6

土地增

值税

7

开发利

润

8所得额

9所得税

10

税后利

润

应付利

润

归还垫

支利润

及净投

资回收

未分配

利润

注：投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息,税后利润部分用于后续开发投资和归还贷

款本息的,在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还;

七、项目经济效益评价

一现金流量分析

本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表,主要评价指标如下：

1.全部资金评价指标详见表9,项目全部资金现金流量表

财务内部收益率：%

财务净现值I

C

=18%：万元人民币

静态投资回收期：年

动态投资回收期I

C

=18%：年

表9项目全部资金现金流量表

序

号

项目

合

计

开发经营期

92003

1现金流入

销售收入

小计

2现金流出

固定资产

投资

经营资金

开发总投

资

销售费用

经营税费

土地增值

税

所得税

小计

3

净现金流

量

4

累计净

现金流量

现值系数

5净现值

6

累计净现

值

计算指标

IRR＝%NPV＝万元

静态投资回收期＝年动态投资回收期＝年

2.自有资金评价指标详见表10,项目自有资金现金流量表

财务内部收益率：%

财务净现值I

C

=18%：万元人民币

静态投资回收期：年

动态投资回收期I

C

=18%：年

表10项目自有资金现金流量表单位:万元

序

号

项目

合计

开发经营期

92003

1现金流入

销售收入

小计

2现金流出

自有资金

经营税费

销售费用

土地增值

税

所得税

贷款本金

偿还

贷款利息

支付

小计

3

净现金流

量

4

累计净

现金流量

现值系数

5净现值

6

累计净现

值

计算指标

IRR＝%NPV＝万元

静态投资回收期＝年动态投资回收期＝年

二财务平衡表与贷款偿还分析

资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力,是财务评价的重要依据;分析

结果表明,本项目具有基本的资金平衡能力;详见表11,资金来源与运用表;

表11资金来源与运用表单位：万元

序

号项目

合

计

开发经营期

92003

1资金来源

销售收入

自有资金

贷款

小计

2资金运用

固定资产

投资

经营资金

开发成本

经营管理

费用

销售费用

财务费用

经营税费

土地增值

税

所得税

应付利润

各期还本

付息

3

归还垫支

利润及净

投资回收

小计

从表12“贷款还本付息估算表”中可以看出,本项目如果操作得当,在正常情况下,项目

开发建设完成时,可以从销售收入中还清全部贷款本息,并有基本的利润;

表12贷款还本付息估算表单位：万元

序

号项目

合

计

开发经营期

92003

1贷款及还本付息

期初贷款

本息累计

1.1.

1

本金

1.1.

2利息

本期贷款

本期应计

利息

本期本金

归还

本期利息

支付

期末贷款

本息累计

本年年利率12%12%12%12%12%12%12%

2偿还贷款本息的资金来源

投资回收

未分配利

润

其他

八、风险分析

本项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面,其

中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢;而这些风险因素,又受政治、经济、社会

条件的影响;另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有

影响,但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标,因此需要项目的主办者进

行认真考虑;

一盈亏平衡分析

本项目的盈亏平衡点为%,即销售面积/收入达到可销售面积/收入的%时,项目能保持

盈亏平衡;利润为零时的初始平均价格和平均成本分别如图1和图2所示;

图1利润为零的初始售价分析图

图2利润为零的平均成本分析图99999

二敏感性分析

影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资建造成本、售价;针对全部资金和自有资

金的评价指标,分别算出当上述因素变化±15%、±10%、±5%时,对主要经济评价指标的影

响分析如表13和表14所示;其中两种最不利的情况如下所示：

1.当投资增加15%时,全部资金的评价指标为：

财务内部收益率：%

财务净现值I

C

=18%：万元人民币

静态投资回收期：年

动态投资回收期I

C

=18%：年

2.当租售价格降低15%时,全部资金的评价指标为：

财务内部收益率：%

财务净现值I

C

=18%：万元人民币

静态投资回收期：年

动态投资回收期I

C

=18%：年

表13全部投资敏感性分析表

项目内部收益率IRR净现值NPV万元

静态投资回收期

年动态投资回收期年

基本

方案%

租15%%

售10%%

价5%%

格-5%%

变-10%%

化-15%%

15%%

投10%%

资5%%

变-5%%

化-10%%

-15%%

表14自有资金敏感性分析表

项目

内部收益率

IRR

净现值NPV万元静态投资回收期年动态投资回收期年

基本方案%

租15%%

售10%%

价5%%

格-5%%

变-10%%

化-15%%

15%%

投10%%

资5%%

变-5%%

化-10%%

-15%%

从计算结果可知,租金售价降低15%对项目经济效益影响很大,使项目不能满足内部收

益率、财务净现值和投资回收期的评价标准;为确保项目获得较好的经济效益,项目主办者

应加强市场促销工作,尽量使租售收入计划得以实现;

由于本项目全部投资基本方案的内部收益率为%,远高于本项目测算中的贷款年利率,

因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变化,从自有资金占总开

发投资比例变化敏感性分析表中可以看出,在确保项目正常运作的情况下,应尽可能降低自

有资金的投入,使项目主办者的自有资金再选择其它理想的投资渠道;

九、财务评价的结论与建议

一结论

上述分析和财务效益评估的结果表明,本项目具有较好的内部收益率,有基本的贷款偿

还和自身平衡能力,且有一般的抗风险能力;评估结果表明,该项目是可行的;

本项目评估中假定可销售面积全部用于销售,开发建设前四年期间的全部销售收入均

用于项目投资;因此,售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键;

本项目各类物业的预期售价是在多方考察北京目前同类物业市场的基础上确定的;考虑到

今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台,预期

售价将会有所变动;但从当前发展态势看,普通住宅商品房售价不会有太大的回落;

二有关建议

1.本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现;若销售进度能加快,则项目投资更有

保障,财务收益状况会明显好于评估结果,反之也亦然;因此,项目主办者对此应给予足

够的关注和重视,建立一支良好的销售队伍,加强促销手段,并根据销售情况适时调整工

程进度和售价;

2.本项目可销售买家中有30%是拆迁用房,主要面对益华集团其它开发项目的拆迁对象;

这部分销售收入受到其它开发项目进展情况而影响,对此应给予关注,并相应调整各期

拆迁房所占比例和进度,如当拆迁房对象确有保证时,在前期可适当增加拆迁房比例,加

快进度,以取得更好的经济效益;

3.按现行规定,对拆迁房可以享受安居工程的有关优惠条件,项目主办者应尽力争取;

4.本项目的销售在很大程度上取决于东四环路及周围地区的建设,尤其是东四环路的建

设速度,项目主办者对此应给予密切关注,适时调整工程进度与售价;

5.本报告在测算过程中,选用的贷款年利率为12%;如使用商业性贷款,则其年利率会更

高一些,从而增大项目的融资费用,加大整个项目的开发成本,使经济效益降低,因此建

议项目的主办者,应力争获得政策性贷款,以减少项目的融资费用,争取更好的投资效

益;

6.建筑工程不可预见因素很多,工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体

目标的实现;因此在工程实施进程中,要加强施工管理,施行工程监理制;还应制定材料

采购供应计划,落实资金供应计划,以确保项目的顺利进行;