手把手教你买房子(选房篇)

2023年4月23日发(作者：现代轻奢客厅装修效果图)

手把手教你买房子（选房篇）通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲

购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全

面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结

合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。

可以通过以下几点选房：

1.网上选房——可以从房地产专业网站搜房网上，通过价格、区域等条件来

搜索您最需要的房子

2.专家指点或朋友推荐——专家、朋友的意见一定不要忽视，他们一定会从

亲身体验的经验当中告诉你方式方法

3.实地考察——只有实地考察，才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便

利，周边配套是否完善、小区规模是大是小等等。

教你如何看楼书看图画经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通

位置图都不足信。

眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也

越来越远。

购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅

读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有

足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解

小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集

中处理等。

然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。

看方向有些房地产项目的楼书时首先要明确：

“上北下南，左西右东”的原则。

通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。

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看文字销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价

各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。

另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生

变化，因此签约之前一定要落实清楚。

看户型过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、

简陋。

进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性

和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。

目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设

置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分

为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干

扰。

住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。

如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。

如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成

相对或并列的形式。

在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲

折巧设卫生间。

厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。

近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。

过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，

造成起居室静态区域内的紊乱。

同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居

的时候应该注意避免的。

价格位置的考虑因素价格：

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如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收

入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。

当然，最好还是听听专家建议。

看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）交

通状况：

衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方

便，有停车位物业才算物尽其用。

目前被交通相对方便。

的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。

社区环境：

在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视

的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后

的生活产生重大影响。

1、居住密度及私密性住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须

考虑视线的干扰。

一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容

貌。

为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高

层住宅的侧向间距宜大于20米。

此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，

选择住宅时应予以注意。

2、公共建筑居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标

准之

一。

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稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威

胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右（近则扰民，远则不便）。

菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径

最好不要超过150米。

3、小区绿化居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用

地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。

值得注意的是：

“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，

有些开发商会故意混淆这两个概念。

由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以

有关规范规定：

新建居住区绿地率不应低于30%。

北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能

达到40%甚至50%，就比较难得了。

4、小区布局在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规

定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日

照间距。

北京地区的日照间距条形住宅采用

1.6至

1.7H（H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。

塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。

如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。

5、小区内交通居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。

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目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，

车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的

步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。

人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小

区的干扰。

是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放

的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是

住宅正面。

另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：

车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔

账再决定是租还是买。

户型结构：

户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低

的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

位置如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为

处于好位置的房子才能满足您的各类需求。

它通常具有下列特征：

1.城市上风上水。

在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京

的上风上水方向为西北方向。

2.交通便捷。

从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并

且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可

能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。

3.城市化水平高。

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应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干

道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有

麻烦。

郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致

房价增加。

4.生活便利。

步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购

及其他服务需求，医疗卫生、托幼。

文体设施也可就近找到。

5.环境宜人，自然、人文景观优雅。

绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩

娱乐之所，社会风气、治安状况良好。

楼层低层建筑一般为一至二层。

多层建筑一般为三至七层。

高屋建筑一般为八至三十层。

超高层建筑一般为三十层以上。

因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。

大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细

节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。

底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。

因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处

理。

底层的排水系统是否单独和独立。

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如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，

那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。

如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变

粗、变大。

底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的

住户当然是“近水楼台先得月”。

自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、

化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。

对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，

千万不要忘记要看看室外。

看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。

地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。

消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后

悔，已是悔之晚矣。

一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。

但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。

老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行

咨询还是有必要的。

设施业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，这是千真万确的。

但业主们如果知道项目里要建公园，则会有不同意见特别是当他们认识

到，这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话，可能更有争议。

我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之

类的，就个人观点而言，实属不当投资。

有人会说我土老帽，其实不全是这么回事。

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一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、

人各行其道，访客停车方便。

另外，园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树

篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个

性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。

总之，环境绿化实属必要，但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园

林，特别是投资巨大，维护费用很大的园林，这一点，买房者在选房需引起重

视。

至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。

但是，会所体量应与项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用的问题。

另外，会所内容也很重要。

我个人觉得，除其他设施外，有两样设施必不可少，特别是对高档家园而

言：

一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间；二是

室内游泳池。

成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多，越是“新新人类”

越是如此，这是健康的生活方式。

其他的可视需要和预期利用率加以考虑。

本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当，搓麻当然可以，但不是

健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌

室，毕竟高档社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关。

判断开发商实力及楼盘自身素质看楼要综合考虑楼盘各方面的情况，一般

有以下几点：

第一，开发商的实力：

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有实力的发展商在开发楼盘时，处处为客户着想，往往精益求精，推出精

品楼盘。

1、开发商以往的业绩；

2、项目总开发量和开工量。

这点非常重要。

试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂

楼，这样的开发商是有实力吗？

3、市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非

常高，如果没有一定的实力是很难应付的；

4、工程进度情况。

建设工期是否有保障也能看出开发商实力。

第二，楼盘的合法性：

对楼盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定，重点是要看

楼盘有没有“七证”，是否属商品房;第三，楼盘的自身素质：

1、是否渗水。

不但要看选购单位的屋顶是否漏水，还要看楼下单位的屋顶是否漏水。

2、噪音、照明。

噪音和照明在白天很难看出情况如果，需要晚上去看，去实地考察。

3、楼内垂直交通。

对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通。

4、结构。

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一套房建成之后，建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果，一开始

就得选择合理的格局。

5、其他细节。

看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等。

第四，用户的口碑。

向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理，治安善如

何，楼宇有无法法律纠纷等。

怎么考察施工现场？在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用

面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完

备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部

设计是否合理等方面进行仔细地考察。

此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、

楼梯、电梯、走廊等情况。

买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共

配套设施的设置等情况进行了解。

对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员了解，同时，也要多方面打

听相关的信息。

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