房产中介开启一二手房联动时代：新房、二手房有哪些区别？

2023年4月22日发(作者：清洗油烟机的电话)

房产中介开启⼀⼆⼿房联动时代：新房、⼆⼿房有哪些区别？

⼀⼆⼿联动成为中介新风⼝

⾏业竞争⽩热化、成本攀升、⼈才流失、利润空间被挤压，房产中介⾏业正⾯临着严峻的挑战。

为谋求持续发展，在⾏业⼤环境中突围，2019年以来⼆⼿房中介卖新房已逐渐成为楼市“新常态”，⼀⼆⼿联动也成为开

发商和中介公司共同的利益追求。

⼀⼆⼿联动，就是以⼆⼿房客源为基础，带动⼀⼿房的销售，相互带动，让资源能够得到充分的整合利⽤。

简⽽⾔之，就是开发商借助于房地产中介公司的渠道、⽹点与⼈员优势对外销售新盘，⽽中介公司可以通过新房及楼盘

代理增加销售与业绩的途径，从⽽实现共赢。

但是⼀⼆⼿联动同样给房产中介⾏业带来了困惑：习惯在购房客户⾯前摆优势、谈前景的房产经纪⼈，该如何在介绍中

区别新房、⼆⼿的优势？

也正是因为这个问题，给房产中介门店⼀⼆⼿联动业务造成了极⼤困扰，很多房产经纪⼈⼆⼿房做的很好，在介绍新房

时却总抓不住要领。

所以⼩编整理了⼀些新房、⼆⼿房的优势与劣势，⽅便各位房产经纪⼈借鉴：

新房的优势

1、新房的户型设计新颖，符合现代⼈的⽣活理念。

⽐如⽞关、飘窗落地窗等新型设计已经成了当今户型的标配，未来出⼿更容易。 但⽼户型就不⼀定具备这些设计思路

了。

2、新房房龄短，贷款可以达到最长年限和最⾼额度。

3、新房⽐⼆⼿房交易流程简单。

新房的流程是： 售楼处看房→签订购房合同→选择贷款银⾏→交房缴纳相关税费→收房。 ⽐起⼆⼿房的繁杂，新房能省

⼼不少。

4、新房税费少＋交易费少＝占⽤现⾦少

同⼀价位的房⼦，新房缴纳的税款⽐⼆⼿房少很多。 新房只需交纳基本的契税、公共设施维修基⾦费和房屋产权登记费

等少数费⽤。

5、新房⽐⼆⼿房产权清晰，产权年限长，使⽤时间也长。

产权年限是从开发商拿地之⽇开始算起，⼀般情况下，⼆⼿房剩余的产权年限普遍⽐新房少，⽽且新房产权简单清晰，

能避免很多不必要的纠纷。

新房的劣势

1、交通单薄

⼀般以市中⼼为原点扩散的地⽅，形成了醇熟的住宅商圈。 在⼀个新的社区落成之后，尤其是现在建在城市外围的新楼

盘，在业主⼊住初期，基本上交通条件不会特别理想。

2、交付晚、拿证晚

新房⼤多都是期房，购房时⼀般是看不到实际房⼦的，⽽且有时候交房还要⾯临向开发商进⾏维权的风险。

这就要求购房者在选择新房时，具备⼀双“⽕眼⾦睛”了，以便选择⼀个更加可靠的项⽬。

如果是精装房，那就更要注意，装修⽅⾯也是满地坑的。 可能精装的标准很⾼，结果收房时发现完全不是那么回事。

3、配套设施有待完善

新房周边区域的配套，⼤多都是待建或者在建中，基本上到业主⼊住后，各种⽣活配套设施才会逐步完善，⽣活不太便

利。

4、学区不确定

买学区房已经是越来越多⼈换房的原因，但新房⼤多在城郊，不利于孩⼦进⼊城中优质学区。

⼆⼿房的优势

1、即买即住

⼆⼿房和新房最⼤的区别就在于⼆⼿房是现房，即买即住，省去了很多租房费⽤，可以早⽇实现安家梦。

2、房屋问题清晰可见

作为现房的⼆⼿房，很多问题都可以经过时间的洗礼暴露出来。 包括渗⽔漏⽔，房屋屋顶、地⾯和墙⾯有⽆裂缝、市政

配套，⽔、电、燃⽓、暖⽓管道是否破裂，甚⾄房屋本⾝的地段、户型、采光等问题。

购房者可以对⾃⼰未来的房⼦的情况⼀⽬了然。

3、配套完善

⼆⼿房周边区域经过⼀定年限的规划和发展，周围商业、学校等⽣活配套等都完善了，交通⽹络密集，⽣活也会便利许

多。

⼆⼿房的劣势

1、社区陈旧，额外成本⾼

即使是使⽤没⼏年的⼆⼿房，房屋本⾝也会有折旧、损坏，额外付出的维修成本会增加许多。

再加上如果社区物业管理⽔平不够好的话，社区公共设施的耗损也是很厉害的，对于新业主来说，此时享受公共设施就

会有⼼理落差。

2、房屋陈旧影响贷款

⼆⼿房买卖需要银⾏进⾏评估，如果现有的房龄过长，⼆⼿房买主向银⾏贷款则会受到影响，包括贷款年限和贷款额

度。

⽐如商业贷款要求贷款年限和房龄之和不⼤于50年。 即使贷款成功，贷款年限减少，每⽉的还贷⾦额就会随之增多，

⽉供压⼒⽐较⼤。

3、购房流程相对复杂

⼆⼿房买卖流程： 看房→产权核实→签订买卖合同→交⾸付→买⽅申请贷款→交税费和中介费→过户→交接⽔电煤⽓费和

物业费→领取新房不动产证→贷款下来后交付房屋。

哪⼀个环节出问题，⽐如产权抵押纠纷、上家不肯交房、不肯迁户……这些都是风险，容易造成后期不动产权证下发或

者⼊住困难等问题。

4、费⽤的多样性

⼆⼿房虽然总价可能⽐⼀⼿房低，但买⼆⼿房除了准备⾸付的资⾦，还需要准备各项⼆⼿房交易税费，交付增值税、契

税、个⼈所得税、印花税、⼟地增值税、登记费等费⽤。

卖家的税也由买家承担，加起来也得好⼏万，还有旧房翻新也很烧钱。

总体来看，新房和⼆⼿房都各有优势，新房的交易程序更为简单，⽽⼆⼿房很多程序都是由买卖双⽅⾃⾏完成，相对⽽

⾔会⽐较繁琐。

不管是购买新房还是⼆⼿房都是各有利弊的，总体还是要看购房者的喜好以及经济实⼒来决定。

如果要买⼆⼿房，建议找专业的房产中介，因为⼆⼿房购房流程相对复杂，对于第⼀次购房的⼈来说，找有专业能⼒的

经纪⼈会更省时省⼒，更加省去不必要的担⼼。