北京公寓房购买条件

2007北京酒店式公寓市场报告

一．酒店式公寓概述

1、酒店式公寓定义

酒店式公寓，也称服务式公寓，酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供

低于酒店价格的长期住宅，酒店式公寓具有如下特点：

（1）酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；

（2）酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；

（3）酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；

（4）酒店式公寓必须具有居家的氛围；

（5）相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势。

酒店式公寓在设计和配套上具有如下特点：

（1）酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小；

（2）酒店式公寓配有设备齐全的厨房；

（3）酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。

2、酒店式公寓分类

※类型1：

以住宅单元的形式建设并销售，为了吸引外籍或外省商务、旅游人士市场，冠以“服务式公寓”的称

号，为租客提供客房清洁等服务，由开发商自己持有，此类型的服务式公寓代表项目有亮马河公寓和远中

悦莱国际公寓。

亮马河公寓

远中悦莱国际公寓

在售代表项目：无

※类型2：

此类项目具有明显的住宅特点，但提供更为灵活的短期租赁服务（租期很少低于6个月），同时把管理

费和一些水电费用包含进租金里。此外除提供基本的房间清洁服务外，还提供一些附加服务（如接送班车）。

尽管如此，此类附带部分服务项目的公寓仍然是以住宅楼的方式管理，极少安排员工提供酒店类似的服务，

也很少关注租客的实际需要，代表项目有中国大饭店和凯宾斯基公寓。

在售代表项目：和乔俊景、设计师广场、锦上、国融国际、西派国际中心

北京凯宾斯基饭店

※类型3：

此类型公寓和属于主体建筑的酒店相连，显然是酒店的一种延伸，可以和酒店共享资源，但此类公寓

通常对短期租客（租期少于1个月）不感兴趣，以防止与酒店的核心业务构成直接竞争。同样，由于经营

者擅长经营的是酒店，因此附带的服务式公寓也难以迎合长期租客的特殊要求。尽管北京部分酒店为其公

寓租客提供独立的出入口，但很多酒店还是让公寓租客和酒店住客共享公共区域，此类型的服务式公寓包

括港澳中心和国际俱乐部。在北京，还有部分房产，尽管依附于各自的酒店，但却与酒店分属不同的管理

公司，并没有共享酒店的资源，东方广场公寓是此类型公寓的典型代表。

在售代表项目：银泰中心

东方广场

※类型4：

按照国际水准且真正是从“服务式公寓”的功能开发建设的服务式公寓。此类型服务式公寓拥有许多

独特的特征，在亚洲其它正在成长的市场中备受欢迎，由雅诗阁集团管理的雅诗阁公寓和盛捷财富中心服

务式公寓是此类型服务式公寓的典范。

类似服务式写字楼，此类型服务式公寓最重要的功能是租客可以免去缴纳各项杂费的烦琐，灵活的租

期选择，以及为新到一个国家工作的外籍客户提供最便利的搬迁服务，此类型公寓备受签订中期工作合同，

或者处在尚未安置好长期住所之前过渡阶段人士的亲睐。

在售代表项目：世华国际中心、远洋光华国际、银泰中心、伯朗峰、瑞士公寓、和乔丽致、艾瑟顿、波菲

特行政公寓、长安驿、世界城、苹果社区、维多利亚花园公寓、HOA中心、燕莎CLASS、立方庭、天作

国际中心、世奥国际、金澳国际、天安国汇、元大都、北京INN、

雅诗阁公寓雅诗阁公寓套间

3、酒店式公寓的主要客群

酒店式公寓主要针对居住市场中的较长居住的租户（包括本国居民和外国居民），一般租赁时间在4

天及以上，这个市场的主要客人主要有；

（1）长期出国的生意人；

（2）长期在外的经营管理者；

（3）正放长假的家庭等。

北京高档公寓租赁市场的需求客户主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员、使馆工作人员、其

他外籍人士等，国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例还比较小，均以商务居住为主，并具有长期

居住及安置家人的需求。此外，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同

时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65%，其他是中国港澳台地区人、日本人和华裔等，

近年韩国客人比例有很大提升，据称在望京地区居住的韩国人有5万人之多。

不同区域的客户结构存在一定的差异，比如CBD以及整个东部酒店式公寓的客群主要是欧美客户和日

本客户，大部分甚至是中关村内部的客户，但随着国际性客户不断入住中关村，以及中关村西区高品质写

字楼的入市，国际性客户的比例会逐渐上升；但不同区域之间的客户（尤其是最终的使用者）结构存在较

大的差别。

4、酒店式公寓户型

酒店公寓项目因为所处位置有所差异，但总体而言，1－2居室的面积占大多数，3居以上的户型相对

比较少。1居室的使用面积在50－90平米之间，2居的使用面积基本在90－150平米之间；3居的使用面

积在140－200平米之间；4居的使用面积至少在150平米以上；从不同户型的配比来看，1居和2居所占

的比例较大，一般在85％左右比较合适。

不同区域由于客群存在比较大的差异，所以对不同户型的需求存在一定差异，比如东部CBD的国贸公

寓和燕莎的凯宾斯基就存在一定差异：国贸公寓的1居和2居比较抢手，3居的空置率相对高一些；而凯

宾斯基的1居、2居和3居、4居需求差不多，但需求的客户类型和层次不一样，1居和2居主要是租期比

较短的客户（凯宾斯基1月起租），3居和4居主要是一些长期租户（1年以上的租户）。

三全公寓户型图新世界太华公寓户型图

5、酒店式公寓装修标准

酒店公寓总体的装修标准应该不低于4星级酒店的装修标准，细分起来，客户对酒店公寓的装修要求主要

包括如下几个方面：

（1）对大堂及公共区域的装修要求：酒店公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严

格，但酒店公寓对于大堂装修的档次特别看重；对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使

用非常名贵的材料；

（2）对外立面的装修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖；

（3）对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能

划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”；

（4）对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西

合璧式厨房。

嘉里公寓大堂嘉里公寓室内实景

6、酒店式公寓家电家具配置

酒店公寓从业态上看，更靠近酒店业，可以算作酒店物业的一个细分市场，同时由于酒店公寓的买家

基本上属于投资型客户，而最终使用对象除了在使用时间上相对于酒店客户更稳定更长期，听以几乎所有

的酒店公寓都是精装修产品，同时由于酒店公寓的最张使用客群的层次相对比较高，对于家具和家电的配

置一般都比较讲究。

从酒店公寓的家具配置来看，至少需要以下配置来看，至少需要以下配置：床（或加长床）、沙发、书

桌、餐桌，根据入住客群的具体情况可以考虑配置：书柜、酒柜、儿童床等；从品牌的要求来看，一般需

要配置国外知名品牌。

从酒店公寓家电的配置来看，一般至少需要考虑以下电器：电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗

碗机；根据入住客人的情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、音响等。从品牌的要求来

看，应该是国外知名品牌。

7、酒店式公寓配套设施

从酒店公寓项目的配套服务及设施来看，健身中心和游泳池是配套比例比较高的设施，基本上每个项

目都具有这两项配套服务，另外配套比例比较高的设施，基本上每个项目都具有这两项配套服务，另外配

套比例比较高的是儿童活动室和儿童游乐场，主要原因在于有一部分高端长期居住的客户，往往是整个家

庭几口人都居住在酒店式公寓项目里，并且这些客户的家庭中有一些未成年的儿童，为了这部分儿童活动

和玩耍的需要，相当一部分项目设计了儿童活动或游乐场所；其次对于餐饮、（小型）超市、商务中心、

桑拿、健康俱乐部、银行的配套比例都比较高。

从酒店公寓最终使用都（主要是租户）对配套服务设施的需求情况来看，“购物场所”、“中餐厅”、“咖

啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心”必须配置；“酒吧”、“洗浴中

心”、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；“会议室”、“茶馆”基本上不用考虑。

8、酒店式公寓物业服务项目需求

从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报

杂志”、“送餐”、“叫早服务”等，由于部分酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功

能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼提供服务项目将会慢慢融合进来。

9、酒店式公寓租金及售价

来自21世纪不动产北京区域市场统计资料显示：目前北京的酒店服务式公寓租金从8~50美元／平方

米／月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平方米出租价格上涨了2~3美元。而目前出租率普遍在

80%~90%，与去年70%~80%的出租率相比增长了10%左右。

目前北京酒店式公寓比较集中在CBD商圈、丽都商圈、亚运村，如雅诗阁、瑞士公寓、亮马公寓等，

在这些项目中很多酒店式公寓明年的出租已经预订出去，预订者主要是外企的中方高级管理人员、外国人、

海外华人，需求的面积主要是以中小户型居多。

酒店公寓目前的售价基本上在USD3000／平米以上，物业管理费基本上相当于租金的10％左右。

10、酒店式公寓发展趋势

从酒店式公寓的发展历程来看，大致经历了三个阶段：外销房转型酒店式公寓、连锁酒店管理公司公

寓、小户型酒店式公寓。

外销房转型酒店式公寓面积偏大，从100平方米到250平方米面积不等，连锁酒店管理公司公寓面积

与普通两房、三房面积相仿，从106平方米到148平方米面积不等；新一代小户型酒店式公寓则面积与酒

店式公寓定位商务客源则较为吻合，面积在50平方米到70平方米之间，基本适宜一到两人居住。

从面积大小、市场价格以及北京经济发展来看，外销房转型以及连锁酒店管理公司公寓存在着面积过

大，总价较高，客户定位群体偏小等问题，尤其是其总价偏高，很难保证投资回报率和换手率，而小户型

酒店式公寓则较为灵活，因此投资价值较高，目前在售的酒店式公寓以小户型居多。

11、酒店式公寓投资分析

酒店式公寓目前的运营模式主要有以下几种：

（1）由开发商持有，聘请专业的酒店管理公司运营，比如“国贸”、“凯宾斯基”等老牌酒店公寓基本上

属于这种模式；

（2）开发商开发以后出售投资客，然后由引入专业的投资公司替全体投资人打理项目；投资客一般对于

投资回报有一定的要求，很多新入市的项目基本上属于这种模式。

新开盘项目基本上都是采用销售方式，也就是说基本上是面向投资客的，酒店公寓投资客在选择项目

时，考虑的因素主要有：

■投资回报是酒店公寓投资客的第一考虑因素，一般最低的投资回报要求在8％以上；

■酒店公寓的位置最好在商务核心区，地段和区域直接决定酒店公寓的投资价值，好的区域，比如CBD

以及未来的中关村区域都是比较理想的酒店公寓投资区域；

■必须由国际知名的专业酒店经营管理公司进行统一管理和运营，这样才能保证酒店式公寓的4星级以

上酒店的服务水准；

■酒店公寓自及周边配套应该比较齐全；

■项目要有自己的特色和明确的定位。

二．市场背景

■奥运带动酒店市场升温

据国家旅游局信息中心统计，截止到2006年底，北京有星级酒店700家左右，非星级住宿接待单位3981

家，以上共计拥有客房28.69万间，床位57.1万张。按照奥组委要求，奥运期间，北京星级酒店数

量至少应在800家，客房数量达到13万间。据悉从2007年初至奥运期间有超过100家星级酒店陆续

建成，以满足奥运会的需要。

随着北京2008奥运会的临近，北京的酒店物业市场已经显现出了投资良机，据不完全统计，2006年以

来，北京酒店市场价格不断上涨，基本涨幅在20%左右。由于市场需求不断上升，酒店式公寓在北京市

场也逐步升温，预计星级酒店附近的酒店服务式公寓在未来3年内，其投资也会有相当可观的回报。

2006年末，凯雷投资、复地集团、凤凰卫视等机构对北京酒店市场频频收购，催热了北京酒店式公寓的

新一轮投资热潮，这也正是奥运商机在房地产（特别是酒店物业）方面的一个集中体现。

■房地产投资风向转变

2007年北京写字楼与商铺供应出现井喷的现象，截止到今年9月份，北京写字楼供应量达到178万平方

米，到2009年底还将有近300万平方米的放量。写字楼的集中供应使空置率逐步走高，二季度开始租

金出现下滑的趋势，预计在未来两年里北京写字楼租赁市场难有起色。

商铺市场也是如此，自03年以来北京商铺供应持续增长，随着中国零售业完全对外资开放，近几年来北

京商铺开发达到近乎疯狂的地步，尤其在CBD及泛CBD区域动辄十几万平方米的商业项目陆续开业，据

统计今年在CBD及周边开业和在建的商业配套达到158万平方米。据朝阳区统计局数据显示，目前CBD

区域商业空置面积达到了38万平米，部分项目空置率达到了20％左右。对于后开业的商业项目，能否安

全度过养铺期都是问题，对于经营情况不佳的商业项目其租金水平必然下降。

相比写字楼与商铺，普通住宅与公寓等住宅类产品供应量偏低，但由于国家对住宅市场的调控力度加大，

重点打压投机性投资者，加上股市形势一片大好，投资者纷纷撤出住宅市场转向投资股票或其它前景更好

的投资产品。

在市场环境和酒店可观的租金回报驱使下，投资者逐渐把目光投向酒店式公寓，而开发商也适时顺应投资

者的需求，纷纷推出酒店式公寓产品，以规避市场风险。甚至有相当多以写字楼立项的项目，都改头换面

变成商住楼、酒店式公寓等更有投资前景的产品。

可以说目前的酒店式公寓热一方面受奥运会酒店需求影响，另一方面与写字楼、商业地产、住宅市场的形

势有很直接的关系。

注：本报告中部分项目在产品特征、物业管理等方面介于酒店式公寓与公寓之间，在此列入酒店式公寓类

别分析。

三．2007年北京酒店式公寓市场分析

1、2007年集中放量

2008年奥运会将近，众多开发商都加快了项目开发进度，力争在奥运会到来之前把握销售良机。据统计，

今年开盘的酒店式公寓项目有二十多个，供应量达118万平方米，加上07年之前开盘在售的8个项目近

61万平方米、计划08年初开盘的2个项目约3万平米的供应量，当前酒店式公寓的市场总供应量达到

176万平方米。

酒店式公寓区域分布

CBD

24.23%

朝外

5.67%

燕莎

6.67%

中关村

6.90%

三元桥

18.95%

其它

37.59%

从地域分布来看，CBD商圈依然是酒店式公寓比较集中的区域，供应量达到了42.75万平米，占总供应

量的24.23%，这与CBD集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构有很大关系。

其次是三元桥地区，供应量达到33.44万平米，占总量的18.95%，其中置地公寓和华远裘马都两个项

目供应量就达到了28万平米，三元桥供应量的提升主要受“国门”地理优势及新建写字楼增多的影响。

中关村、朝外、燕莎三个区域供应量分别为12万平米左右，分别占总供应量的6.9％、5.67％、6.67%，

总的来说供应量偏小，有较大的发展空间。

其它项目主要分散在三环内各个地区，大部分位于商务氛围较浓的地段，总供应量为66.32万平米，占

总供应量的37.59％。

朝阳区内拥有使馆区和中央商务区，在售项目有20多个，使得它成为酒店式公寓供应量最大的区域，随

着中央电视台、北京电视台的东迁以及国际贸易往来的加强，CBD的商务效应将更加凸显出来，在很大

程度上都会促使区域内酒店式公寓租赁市场的上升势头。

2、奥运将至带动价格上涨

目前市场上酒店式公寓主要分三个价格梯队：20000元/平米以下、20000－29999元/平米、30000

元/平米以上。

均价20000元/平米以下的项目有12个，主要分布在马甸、六里桥、亦庄等次要商务区，地段相对较差，

装修标准普遍在15000元/平米左右，物业管理水平与其它项目相比较低，周边普遍缺乏酒店配套，因而

具有比较理想的投资价值。

均价20000－29999元/平米的项目有15个，主要分布在朝阳区的三元桥、CBD、燕莎、朝外等主要商

圈，地段优势明显，装修标准在2000－3000元/平米之间的居多，普遍聘请了知名的物业管理公司。

均价30000元/平米以上的项目有6个，分布在主要商圈的显著地段，产品品质很高，装修标准在3000

元/平米以上，以大户型居多，主要面向高端客户，物业管理的水平高、内容全面。

酒店式公寓价格区间

20000－29999

元/平米

46%

30000元/平米

以上

18%

20000元/平米

以下

36%

受奥运将近和房地产整体市场的影响，今年酒店式公寓价格上涨较快，尤其是CBD中心区域、西单等主

要商务区的中高端项目，涨幅普遍在3000元/平米以上，个别项目如置地公寓、瑞士公寓等涨幅达到

10000元/平米。

在售的酒店式公寓项目均价与周边普通住宅、公寓差别不大，价格差异主要与建筑形式、产品品质、装修

标准有较大关系。

酒店式公寓的价格走势受奥运会影响很大，预计到明年奥运会期间，酒店式公寓售价仍有一定的上涨空间，

只是涨幅会有所减缓，奥运之后酒店式公寓售价会走向平稳。

3、90平米以下户型占主流

户型设计方面，主力户型在90平米以下的小户型项目占了一半，户型以零居和一居为主；主力户型在70

－150平米的项目有9个，户型以零居、一居、二居为主；主力户型面积在130平米以上的项目有7个，

户型一般为二到四居，尤其是天安国汇、华远裘马都等主要针对高端客户群的项目，户型面积都比较大，

华远裘马都甚至有740平米的超大户型，单套售价高达1500万元，是名符其实的豪宅。和乔丽致、立

方庭、艾瑟顿国际公寓等少数项目有跃层户型设计，但跃层户型不是市场主流。

从户型设计来看，市场主流为90平米以下的户型，以零居和一居户型居多。究其原因，主要因为酒店式

公寓购买群以投资型的为主，小户型总价低，出租或出售都比较容易，无形中降低了购房者的投资风险，

故而广受市场欢迎。

由于酒店式公寓主要租客为商务人士及游客，居家功能不强，因此厨房面积都不大，普遍为开放式厨房，

无管道天然气。户型设计强调舒适，大部分项目卫生间面积都比较大，配备有浴缸与淋浴设施。总的来说

在售的酒店式公寓与普通住宅相比，在户型设计上弱化了居家功能，强化了商务功能。与早期的酒店式公

寓相比，目前开发的酒店式公寓项目大多数户型都比较小，如果说早期的户型是“酒店式公寓”，那么目

前的户型更象“公寓式酒店”。

项目名称零居一居二居三居四居

世华国际中心√√×××

和乔丽致√√√√×

长安驿√√×××

世界城√√××√

银泰中心×√√××

苹果社区√××××

维多利亚花园××√√√

波菲特行政公寓√√√××

US联邦公寓××√√×

华园饭店√××××

华远裘马都××√√√

置地公寓×√√√×

HOA

√√√√×

燕莎CLASS√√×××

艾瑟顿√√√√×

立方庭×√√√×

天作国际中心√√√××

和乔俊景×√√√×

北京INN√√√√×

世奥国际中心√√√××

亚奥观典√√×××

金澳国际√√√√×

设计师广场√××××

伯朗峰√××××

天安国汇×√√√×

锦上√√×××

国融国际√××××

C-PARK西派×√√√×

瑞海国际中心√√×××

元大都√√√√×

瑞士公寓×√√√×

威尔夏大道√√×××

项目数量小计222419153

比例68.75％75％59.38％46.88％9.38％

和乔丽致户型图

4、商改住渐成气候

在售酒店式公寓项目土地性质分酒店立项、写字楼立项、住宅立项三类，其中以住宅立项的居多，有20

个，以写字楼立项的项目有8个，酒店立项的项目仅有4个。

※酒店立项项目

项目名称标准层结构户型特征

银泰中心公寓式一居：132-137㎡，二居：240-242㎡

立方庭酒店式零居33-51㎡，跃层一居60-73㎡两居，两居90㎡跃层

华园饭店项目酒店式零居一居

威尔夏大道酒店式零居一居

※写字楼立项项目

项目名称标准层结构户型特征

世奥国际中心酒店式60－100㎡一至两居

金澳国际酒店式50-110㎡零至两居

国融国际酒店式33㎡零居/47－53㎡一居

瑞海国际中心酒店式50－80㎡零居一居

世华国际中心酒店式40－90㎡零居一居

波菲特公寓酒店式54-110㎡，以85㎡两居为主

燕莎CLASS酒店式40-100㎡零至两居

北京INN公寓式60㎡、90㎡、160㎡、170㎡

商改住开发从2006年就已形成气候，如东亚新华的东亚系列项目、茶贸国际中心、北京新天地等项目都

是由写字楼立项改头换面而成。商改住项目多处于非商务中心区，在土地供应缺乏、写字楼市场竞争激烈

的情况下，商改住开发具有较好的市场前景，从今年市场反应来看销售都很乐观，主要以小户型为主。

在商改住潮流的驱动下，以写字楼立项的酒店式公寓项目在今年如雨后春笋般涌现出来，目前在售的项目

有世华国际、波菲特行政公寓、北京INN、世奥国际、金澳国际、国融国际、瑞海国际、燕莎CLASS等。

未来两年北京写字楼市场还有很大的供应量，届时供需矛盾将进一步激化，为减轻市场压力还会有多个项

目走商改住的开发路线。

波菲特行政公寓效果图波菲特行政公寓样板间

※住宅立项项目

项目名称标准层结构户型特征

和乔丽致酒店式60㎡一居、115㎡二居跃层、147㎡三居跃层

长安驿酒店式50－100㎡

远洋光华国际酒店式——

世界城酒店式55零居、74－87一居、360三四居

苹果社区公寓式54、59㎡零居

维多利亚花园公寓式130两居、150－200三居、217－368四居跃

US联邦公寓公寓式162－170㎡两居、183－226㎡三居、224－229㎡四居

华远裘马都公寓式80/100/230/290/370/600/740㎡

置地公寓公寓式78一居、114/130两居、165/188三居、230以上跃/复

HOA

公寓式——

天作国际中心公寓式37/97一居、105/123两居

亚奥观典酒店式50-100㎡

设计师广场公寓式32-55㎡零居

天安国汇酒店式136－230㎡一居，209－392㎡两居

锦上酒店式60-120零至两居

西派国际公寓酒店式100一居、120/150两居、150上三居

元大都公寓式30/80一居、70/90两居、110/140三居

瑞士公寓酒店式70－150㎡一－三居

长安驿瑞士公寓

5、标准层结构

标准层结构分酒店式结构与公寓式结构两种，酒店式结构的特点是中间为走廊，两旁为公寓，或者中间为

电梯间等公摊部分，往外是方形走廊，最外层是公寓，单层户数较多，目前在售项目中有19个属酒店式

结构。据实地调查，酒店式公寓结构的项目中零居、一居及二居户型居多，尤其是最能体现酒店式公寓的

特征的零居户型。酒店式结构的项目有酒店管理与物业公司管理两种经营方式，酒店管理的项目西、北朝

向的户型往往因为单价较低，投资回报固定，销售速度比东、南朝向单价较高的户型快。

公寓式结构的项目以板塔结合、塔楼为主，单层户数较少，目前在售项目中有14个属于公寓式结构。

公寓式结构的项目户型普遍偏大，因面向较高端的租客，更加注重户型的私密性。

6、酒店商业配套比较完善

在售酒店式公寓大多具备商业配套，大堂接待、咖啡厅、健身、会所之类的配套比较普遍，规模较大、以

商业立项的项目多具有商业街，如长安驿1.8万平米、世界城3万平米、西派国际公寓2.5万平米的商业

体量都较大。

针对酒店式公寓居住客群的消费特点，开发商在项目规划中倾向于健身、咖啡厅等休闲、餐饮类商业配套，

规模普遍不大，可以满足酒店客群的基本需求。

项目名称

商业规模

（平方米）

商业配套设施

US联邦

3200

会所

波菲特行政公寓约8000咖啡厅、便利店、中餐厅、书吧、茶吧、健身房、形象发艺中心

长安驿

18000

商业街

华远裘马都

7900

商业及会所

立方庭约5000泳池、健身房、体操房、咖啡厅及西餐厅

瑞海国际中心

35000

集中商业

设计师广场

40000

大型集百货、餐饮、健身、商务、娱乐一体的资和信百货

世界城

30000

底商

天安国汇

30000

2800平米VIP俱乐部，1200平米休闲会所，设有桑拿、健身、游泳池

B1－B4：超市、26000平米高端主题商业

维多利亚花园

2000

会所，幼儿园，超市

西派国际公寓

25000

商业，会所

燕莎CLASS

3450

咖啡厅、休闲运动健身会所、特色餐饮、小型百货、银行、豪SPA会所

远洋光华国际——商务中心，多功能厅，健身中心，邮局、干洗、票务

置地公寓

4300

主题商业街，健身会所

设计师广场商业西派国际公寓商业

7、缺乏纯正的酒店式管理

在售项目的物业管理公司有国际知名酒店管理公司、知名物业管理公司、开发商聘请的普通物业公司及开

发商下属物业公司四类，不同的物业管理因产品品质、档次、地段、目标客户群的不同各异，所能提供的

物业服务水平也有一定的差异。

和乔丽致、银泰中心、瑞士公寓、置地公寓等少数高端项目引进了国际知名酒店管理，物业服务内容十分

全面，尤其针对投资型客户提供委托统一经营等服务，投资者可按购房总额在酒店整体中的比例每月收取

固定的投资回报，一般委托经营协议有效期为3年，引进国际知名酒店管理的项目其物业管理质量都比其

它项目要高。

大部分中端酒店式公寓项目，尤其是CBD、燕莎等区域内项目都聘请了戴德梁行、第一太平戴维斯、高力

国际、仲量联行、国贸物业等知名物业管理公司，合作方式有完全引进和顾问式介入两种方式，如西派国

际公寓就是以戴德梁行为顾问，实际管理由金网络执行，有挂羊头卖狗肉的嫌疑。知名物业管理公司提供

的物业管理服务质量较高，针对投资型客户提供有偿委托出租服务的较多，委托统一经营的例子几乎没有。

一般而言，由开发商聘请的普通物业公司和其下属物业公司，所能提供的物业服务与普通住宅的物业水平

差别不大，基本上就是在普通住宅物业管理内容上增加一些商务类型的服务，服务质量不敢保证，此类项

目物业管理水平与其它两类项目相比偏低，一般为中档项目。

总的来说，纯正的酒店式管理项目较少，引进戴得梁行、第一太平戴维斯等知名物业管理公司的项目较多。

基本上项目的物业水平与均价成正比关系，越高端的项目物业水平越高，反之越低。

知名酒店管理知名物业管理普通物业管理

代

表

项

目

世华国际中心、远洋光

华国际、银泰中心、伯

朗峰、瑞士公寓、和乔

丽致、

艾瑟顿、波菲特行政公寓、长安驿、

世界城、苹果社区、维多利亚花园公

寓、HOA中心、燕莎CLASS、立方

庭、天作国际中心、世奥国际、金澳

国际、天安国汇、元大都、北京INN

和乔俊景、设计师广场、锦上、

国融国际、西派国际中心

无偿

物业

服务

常规服务：

公共区域保安、保洁

公共设施维护等

家政服务：

居家守护

介绍保姆

代请家教

代租汽车

商务服务：

代发信件（平信）

代订报刊、杂志

代收信件、报纸、杂志

代叫出租车服务

代缴水费、电费、电话费（房间电话费、移动电话费）

代订机票、火车票及提供国内、外旅游线路信息服务

代订饮用水服务、代订鲜花（讲解鲜花养护技术，提供家庭园

艺咨询），代订酒店、家庭冷餐会、生日会

非贵重物品暂存、电话留言服务

常规服务：

公共区域保安、保洁

公共设施维护等

其它：

叫醒服务

各种便民查询

天气预报查询

订各类报纸杂志

代收、发行李托运

代缴固定电话、手机话费

代订火车、飞机票

代订酒店客房

上门收、送洗衣

代购各类商品（小件）

物品寄存、转交（小件、非贵重）

代客运动场地预订

代客室内酒店、餐厅订位服务

旅游咨询

有偿

物业

服务

家政服务：上门保洁、收洗衣服

接送小孩上学

家庭绿化、盆景造型

美容美发、健美训练

裁剪、纺织、宠物喂养指导

钟点工

代客租车服务

代客联系搬家服务

搬运大件物品

常用工具出租

电动工具出租

代客联系送餐服务

快餐（24小时送餐）

布窗帘水洗，纱窗帘水洗，百叶窗清洗，擦鞋等

礼仪服务：

租售鲜花、盆景

代接代送客人等

商务服务：

电话，传真，复印，租车服务等

泊车服务

植物租摆、移植、代养护及鲜花

服务

邮政服务

采购搬运

商务办公及代订会议室

蚊虫消杀服务

地板打蜡

家具保养

地毯清洗

空调清洁

入住前开荒清洁

电话线移位（室内）

电视插座移位

更换插座面板

灯具安装

水管更换、维修

更换玻璃

更换灯泡、灯管

疏通下水道

小型家电装修

特殊

物业

服务

部分项目有：

1、物业委托经营（3年协议，固定回报，按月支付）；

2、物业有偿委托出租服务；

3、一对一客户服务；

4、外语管家服务；

„„

无

物业

管理

质量

高中高中

8、购买者以投资者为主，租户以商务及游客居多

酒店式公寓的购买群体主要以投资型客户为主，此外由于三环以内住宅用地日益减少，部分有住房需求的

客户不得不转而购买酒店式公寓用于自住，长远来看，自住型客户购买酒店式公寓的比例会逐步上升，其

中有相当大一部分客户抱着先自住后投资的心理而购买酒店式公寓。

在租赁市场上，主要租户为商务人士、游客。CBD、燕莎、朝外大街三元桥等区域由于外国人士较多，商

务氛围浓郁，港澳台、外国商务及旅游租客较多；其它区域主要以国内商务人士及游客为主。

9、市场消化速度快

在售项目体量以8万平方米以下的居多，比例达90％，从各项目的销售统计来看比较乐观，尤其是以小户

型为主的项目市场消化能力较强，部分高端项目户型偏大、单价较高，销售进度缓慢，如天安国汇从今年

5月开盘至今才售出5套。

在售项目主要以零售为主，少数项目象世华国际、远洋光华国际、置地公寓被法国雅高等国际知名酒店管

理企业整体收购，另有个别项目正在与买家洽谈整售事宜，可见市场对酒店式公寓信心十足。

项目名称公寓体量销售率销售时长项目名称公寓体量销售率销售时长

世华国际中心

30000

100％6个月华远裘马都

16000064.78%

11个月

和乔丽致

4442781.31%

9个月

HOA39063100%

10个月

长安驿

8525930.69%

18个月元大都

2800079.06%

6个月

远洋光华国际

36000

100％5个月瑞士公寓

2100083.31%

4个月

世界城

6111337.83%

9个月艾瑟顿

50000100%

11个月

银泰中心

3921294.26%

20个月立方庭

50000100%

11个月

苹果社区

83450100%

9个月天作国际中心

21698100%

15个月

US联邦公寓

6000070%

8个月国融国际

7000041.06%

2个月

三．租赁市场分析

随着奥运会的临近，北京旅游资源不断开发整合，北京酒店式公寓的出租价格开始升温。据世纪不动产市

场部调查：目前很多酒店式公寓明年的出租已经预订出去。预订者主要是外企中方高级管理人员、外国人、

海外华人。

自7月初开始，需求酒店服务式公寓人群开始明显上涨，同比去年上涨了12.5%，需求的面积主要是以中、

小户型居多。这主要是随着奥运会的日益临近，很多公司企业已经开始预订酒店服务式公寓。由于酒店服

务式公寓与酒店相比同样具有很强的优势，统一集中管理，提供专业24小时酒店式服务，同时可选用居

家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限

比较灵活，所以深受一些公司高层的青睐。

21世纪不动产市场统计资料显示：目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米／月－50美元／平

方米／月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格上涨到了2-3美元。而目前出租率普遍在

80%-90%左右，与去年70%-80%的出租率相比上涨了10%左右。如目前酒店式公寓比较集中的CBD商圈、

丽都商圈、亚运村酒店式服务公寓都出现了明显上涨的趋势，实际成交租价总体上涨了5％-10%左右。